男性の不動産投資。家主になる心構え③
大阪、神戸、京都、奈良で競売入札シミュレーション（競売代行）をしている藤本です。
不動産投資をすることは、家主になることです。
と、書いてきました。
では、不動産投資をするためには、不動産を自分名義にすることですよね。
不動産を自分の名義にするためには
「売買」で購入
「相続」で譲り受ける。
今回は、売買で購入するケースを考え行きます。
不動産投資で家を買う。空家？賃貸中？どっちらがお得？
まずは、双方の違いを見ていきましょう。
「空家」を選ぶ。
空家を選ぶメリットは？
１．賃貸中の不動産投資物件に比べ安く買える。
２．内装を自分好みに改装できる。
３．賃貸中と比べ、選べる物件の数が多い。
空家を選ぶデメリットは？
１．改装費がかかる。
２．借り手が見つかるまで家賃が入らない。
３．不動産の知識がないと失敗する可能性がある。
「賃貸中」を選ぶ。
賃貸中を選ぶメリットは？
１．購入後すぐに家賃が入る。
２．募集にかかる費用が抑えられる。
３．当初の計画が立てやすい。
賃貸中を選ぶデメリットは？
１．借り手がどんな人かわかりにくい。
２．長く住んでいればいるほど、室内の傷み具合がわからない。長く住んでいる場合は、退去後の改装費のコストが高くなる可能性がある。
３．内覧ができない。
大まかに比較するとこのようになります。
それを踏まえたうえでどちらがよいのか？
私個人的な意見としては、
不動産投資のビギナーの方は「賃貸中」の物件を購入することをお勧めしています。
賃貸中の物件を「オーナーチェンジ」とも呼んでいます。
ビギナーさんになぜよいのか？
これは、今までの記事の中でも時折、書いているんですが、やはり、購入してからすぐに家賃が入ってくるからです。
一番不安なのが、予定通りの家賃で入居者が見つかるのか？空家の期間が長くなればなるほど家賃収入も入ってこないので損をしている気持ちになってしまいます。
また、当初からいくらの家賃が毎月入ってくるのかが分かっているので、毎月の収入と支出とを比較して考えやすい点もその理由としていえます。
ただ、気を付けてほしい点があるとすれば、
①中に住んでいる人がどのような方かわかならい。
②つい最近入居された。
③サブリース会社が入っている。
④管理会社は入っているのか？入っている場合は、契約を解除できるのか？
⑤賃借人はいつから入居しているのか？
以上の点は、最低限購入前に確認しておきましょう。
①中に住んでいる人がどのような方かわかならい。
古くから賃借人が住んでいる場合は、契約書に書かれている情報のみが頼りです。
なので、どのような人が住んでいるかわからないと言われる物件は安易に手を出すのは注意ましょう。
最近では、契約の際に中に住む住人の写真を提出してもらうことが増えて生きているので、写真を引き継ぐことで、どなたが住まわれるかイメージはしやすくなっていると思います。
②つい最近入居された。
稀にある話ですが、オーナーチェンジの方が高く売れるからという理由で、売却する数か月前に賃貸で人を入れて、売却が決まって、あなたがオーナーになったとたん、解約される場合があります。なので、入居者の情報を確認しておきましょう。
③サブリース会社が入っている。
こちらも違う記事でも取り上げましたが、サブリース会社と今のオーナーとの間で、どのような契約になっているのか？自分にとって不利な契約条件は入っていないか？
そのため自分にとって不利だと思われるならば、見送るもよし、もしくは、サブリース会社を解約することを条件として購入するもよし。
サブリース会社が入っていて、唯一のメリットは、現在の賃借人が退去しても、サブリース会社が家賃を支払ってくれることです。
空室期間中は家賃が発生しないなどの条件がある場合は、サブリース会社と契約している意味がなくなりますので、そのような場合は、やめておきましょう。
④管理会社は入っているのか？入っている場合は、契約を解除できるのか？
サブリース会社と管理会社。似て非なる物です。
管理会社は、あくまでもお部屋の管理をメインとしてお仕事をしてくれます。
入居者の家賃管理や退去後の立会。新たな募集などです。
そのため、毎月管理会社へ管理料をお支払することとなります。
サブリース会社は、家賃を支払ってくれますが、管理会社へは、ご自身がお金を支払うことになります。
ご自身で管理もしていく。そのように考えておられる場合は、管理会社がすでに入っている場合は、その管理会社との契約は解除できるのかどうかを確認しておきましょう。
⑤賃借人はいつから入居しているのか？
②と似たような書き方になっていますが、意味合いが少し違います。
これは、今のオーナーが初代の家主なのか？
オーナーチェンジの場合、オーナーが次から次へと変わっていくことがあります。
なので、今のオーナーよりも前から住んでいる賃借人であれば、何代前のオーナーからの入居者なのか？そちらを確認しておきましょう。
契約書がなかったりして曖昧になってしまうケースや、古い契約書の内容で契約をしていると今の法律と違っていたりします。
「空家」は中級、上級者向け
ある程度、不動産投資物件を保有されて、入居、退去を経験されていくと、改装費用がどれくらいかかるのか？
どこを改装すればよいのか？
そのような経験を積んでいきます。
ビギナーの方でも改装のことがある程度わかればよいですが、そうでない方は、しばらくは様子を見ましょう。
特に、注意が必要なのは、改装をどこまですればよいのか？
皆さんわかりますか？
例えば、知り合いの工務店に声をかけて、見積もりをしてもらったとします。
人が好い工務店で、色々と提案をしてくれます。
ここは傷んでいるから交換した方がいい。
ここを直したらこちらも直しておいた方がいい。
そう話が進んでいって気が付けばかなりのボリュームの工事をすることに。
賃貸だからお金をかけずにしたい。
賃貸だからそれなりでいい。
そう思っていたところ、最近はお部屋の中の設備なんかも全部入れ替えて、家賃を高くとるのが主流ですよ！
なんて、言われたら「そうなんかなぁ？」ってビギナーの方はなりやすいです。
そのためにも、どれくらいの改装をすれば、住みやすいのか？また、自分が借りて住むにはどの程度なら許せるかな？
考えている家賃で募集するなら、どれくらいの改装をしたらいいんだろう？
色々と迷ってしまいます。
それが、中級、上級の不動産投資をされている方は、経験からどれくらいの改装をすれば、いくらくらいの家賃が見込めるか？それを経験で感じられるのです。
まとめ
自分にあった不動産投資物件はなんだろう？
不動産投資をするのにどうすればできるのか？
どんな人も最初はたどる道です。
そこで成功する人、失敗する人
それによって道が異なるだけです。
では、失敗しないためにはどうすればよいのか？
色々な知識を身に着けて、勉強して
も、
大切ですが、それに執着しすぎると、何もできません。
まずはご自身の資金計画をみて、勝算があるのか？
その点を抑えていきましょう。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
不動産投資はお金がないとできない？
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初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。