男性の不動産投資。家主になる心構え②
ご自身が家主として所有する不動産を人に貸すとき、どのようなお金が必要になるのか？
ご自身がお部屋を借りたことがある方は、ご経験からどのようなお金が必要だったかご記憶されている方もいらっしゃるかと思います。
家主になると逆に支払う側でなく、受け取る側に変わりますよね。
そんな中でも、家主として支払が必要となるお金があることも知っておきましょう。
まずは、不動産会社が仲介に入り、借主を見つけてきた場合のケースから見ていきます。
ケース｜不動産会社が仲介で賃借人を募集してきた。
不動産会社が仲介に入ると、募集から契約までの一連の手続きを行って頂けます。
その場合に賃借人に対して預かる諸費用。どのような物があるか見ていきましょう。
１．家賃
２．共益費・管理費
３．町会費、自治会費
４．水道代
５．駐車場代
６．敷金・保証金
７．礼金
８．保証会社の保証料
９．火災保険料
１０．鍵交換代
１１．室内清掃代
１２．その他
ある程度細かく列挙すると、概ね以上の項目が一般的な募集要項に書かれている内容です。
１．家賃
これは、一番大切な家主が賃借人から頂く大事なお金ですね。
実務では、1日入居に関しては、1ヶ月分の家賃を預かります。月の途中であれば、当月分は日割家賃と翌月に関しては1ヶ月分と賃料を預かります。
２．共益費・管理費
名前は違いますが、意味合いでは同じ意味になります。
たまに、賃借人の方で、別に管理をしてもらわなくても大丈夫やから管理費払わなくてもいいですか？ってご質問もありますが、区分マンションの場合、管理費・修繕積立金が家主は支払いが必要なため、ここでその分を少し徴収されている方もいてます。
３．町会費・自治会費
これは、任意である場合と強制の場合とあるようです。
基本的には個人で加入して支払うのですが、1棟マンションなどでは、管理会社が一括で徴収するケースもあります。
それらの項目があるようでしたら、事前に確認しておきましょう。
４．水道代
こちらは、物件によって異なりますね。
マンションの場合で、見られるのは水道代込み。での家賃、共益費の設定になっている場合もあれば、個別で水道局へ連絡をして契約開始をする場合があります。
こちらも、入居時に不動産会社へ確認しましょう。
家主側に管理会社が入っている場合は、管理会社が把握しています。
まれに、管理会社も把握していないケースがあるので注意が必要ですが・・・
５．駐車場代
一戸建ての場合で、駐車場付きであれば別途費用がかかることは、ほぼありません。
マンションの場合や、駐車場のみの契約時のみに発生します。
マンションの場合は置ける台数など制限があるため、必ず提供できるものではありませんよね。
また、入居者がその駐車場所で車庫証明を取得されたいと言われるケースがありますので、その際には別途車庫証明書事務手数料なるものが発生しています。
※以上までの項目は、いわゆるランニングコストと呼ばれる、毎月支払が生じる費用です。
６．敷金・保証金
お部屋を借りる一番最初の時に賃借人から家主に対してお預けするお金です。
原則的には、預かっているお金なので、退去する際には返還するお金となります。
ただ、契約書の中には、賃料の未払いがあった場合、家主はこの敷金から徴収する旨の文言が入ったりしています。
従前は、賃借人がお金を滞納した時のための保全的な役割が強かったですが、現在は８．の保証会社の登場により、意味合いは薄れてきています。
ただし、敷金を設定することで、初期費用がUPするので、無作為に借りたいという方が集まることは少なく、それなりに初期費用をご用意できる方が入居頂けることが期待できます。
保証金は言葉が違いますが、内容は同じです。
敷金を預かる場合は「敷引き」っと言って、預かった敷金の返還金のことも記載します。
７．礼金
これは、お部屋を貸してくれてありがとう。
そのような意味合いのため、お礼金としての役割となっています。
近年は上記の敷金を取らずに礼金で対応されている方が非常に増えてきてますよね。
確かに敷金は返還しないといけない預かったお金ですが、礼金は預かるのではなく、すべて受取返還が不要なので、家主側としても管理が楽です。
８．保証会社の保証料
保証会社とは？賃借人の家賃が滞納した場合に、賃借人に代わって、家主へ家賃を立替払いしてくれる会社です。
この保証会社の登場により、敷金を預かる家主が減り、連帯保証人も必須ではなくなってきたりと、賃借人側にとってもメリットがでてきています。
ただし、家賃の支払ができなくて、立替払いしてもらっても、保証会社へその家賃同等額の支払が必要となります。
９．火災保険料
賃借人が入る保険は「借家人賠償保険」と呼ばれる保険に加入するのが、ほぼ義務となっています。要するに、ご自身が借りている室内で火災などを起こしてしまった場合に、家主に対して弁償しないといけません。その弁償するための保険です。
基本的には、火災保険の意味が強いため、地震保険はついてきません。
なので、ご自身でしっかりとした保険に入りたいと思われる方は、不動産会社、管理会社へ相談しましょう。
火災保険は、賃借人はお部屋のための保険で加入しますが、家主は建物の側で保険に加入しています。
１０．鍵交換代
これは家主から直接言われるケースというよりも、管理会社の指定で決められていることが多いでしょう。
昔は鍵の交換はせず、退去された後の鍵を使いまわすのが一般的でしたが、最近は用心のためにも鍵の交換は推奨されています。
鍵交換代が無い場合は、事前に家主、管理会社の承諾を貰って、鍵交換をされておくのが良いかもしれません。
１１．室内清掃代
多く見かけるのは、退去後のハウスクリーニング代ですね。
前払いとして預かっているケースもあります。これも家主、管理会社の取り決めなので、必ず発生する費用ではありません。
ただし、室内の扱いが悪く、室内の設備を壊した、汚れがひどい、壁に穴をあけた。
そのような場合は、別途修繕費が請求されますのでご注意ください。
１２．その他
その他としては、各管理会社によって様々なサービスを提供しているので、よくわからないサービスで請求項目がある場合は、確認しましょう。
特に賃貸の場合は、初めてお部屋を借りる方も多いため、そんなものだと思って契約してしまうケースもあります。
ただし、強制ではなく任意で選択の場合もあると思うのでしっかりと確認を忘れずに。
最近では、24時間駆け付けサポートなるものあり、賃借人にとってもよいサービスの提供を受けられる商品もでてきています。
まとめ
まずは、賃借人が支払うお金についてみてきました。
不動産会社が預かったお金は、支払先へ振り分けられていきます。
家賃、共益費、敷金、礼金は家主へ
火災保険、保証会社の保証料などは、それぞれの会社へ支払をされていきます。
次回は家主編としてどのようなお金を受け取り、支払いが必要なのかを見ていきます。
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