男性の不動産投資。家主になる心構え①
不動産投資物件について、どのような物件があるのか？
１Ｒ、１Ｋマンション
一戸建て、連棟式建物
一棟ビル、マンション
など、規模や金額に応じて不動産投資物件は色々とありますよね。
その中でも、ビギナーの方向けに取り上げているのは、
１Ｒ、１Ｋのお部屋をお勧めしています。
その理由は、購入資金が３００万円までで購入できるものがある。
管理が比較的容易などの点から、ご自身で管理することもできますし、管理会社へ依頼しても管理料はそんなにも高くなくお願いできるからでした。
では、そんな不動産投資物件を購入された場合で、ご自身が管理するうえで注意する点を見ていきましょう。
家主と賃借人との立場を知ること
家主は、不動産投資物件を購入された自分です。
賃借人（ちんしゃくにん）は、そのお部屋、お家を借りる人のことです。
ご自身のお部屋、家を貸すことで家賃収入を得る。これは、どなたもおわかりですね。
では、立場を知るとは何なのか？
お部屋を借りた人は、そのお部屋で生活ができることを目的としています。
なので、その生活が円滑に送られるようにする義務が家主には発生するということです。
わかりやすく言うと、
「突然、給湯器が故障してお湯が出なくなった」
この問題に対して、家主の責任、賃借人の責任どちらになるかおわかりですか？
先ほどの、円滑な生活を送るための義務を負うことを考えると、家主の責任になりますよね。
一部では、給湯器は残置物扱いとして、故障した場合は、賃借人の責任で直してください。そのような特約があったりしますが、原則的には、家主の責任なので契約書で書いているからと言って責任を逃れることはできません。
家で生活をするために必要な設備は、原則家主の責任になりますので、安易に自分にとって有利なことばかりを書いても無効になるケースがあるので注意しましょう。
では、家賃を滞納している場合はどうでしょうか？
契約書には、１ヶ月以上滞納したらお部屋から退去してください。っと、取り決めがあったとします。
契約書に書いているから、滞納したから出て行って、っと、言うことはできますが、すぐに退去してもらうのは実務上難しいです。
借主と家主とでは、借主の方が立場が強いということを前提に考えておいて丁度いいくらいです。
家主だから、気に入らないから、問題を起こすから、お金を滞納するから。
当たり前の問題でも、それが理由ですぐに退去してもらうのは難しいということを知っておいてください。
賃借人の見定め方
では、そのような賃借人とのトラブルにならないようにするためには、どのようなことを注意すればよいのでしょう？
やはり賃借人がどんな人なのか？それを見定めることが必要です。
ただ、これができるのはご自身が直接、賃借人との面談をすればできますが、間に管理会社に依頼しているケースの場合は、管理会社へ委ねるしかありません。
そのため、募集条件である一定の賃借人を選ぶことができます。
賃借人を選ぶとは？
選ぶと言っても、先ほどの通り、個別で選ぶことは現実的にはありませんよね。
では、どうするのか？
これから賃借人を募集する場合であれば、募集条件で選ぶことができます。
例えば、
家賃は近隣相場に合わせて募集になるため、家賃で選ぶのは厳しいです。
その他で考えると、
１．敷金を設定する。
２．家主の個別審査をつける。
１．は借りる際にお金を預かることです。
最近では、敷金、礼金がともに０円のいわゆる「ゼロゼロ物件」が増えてきているので、敷金設定があるお部屋は少数派になってきています。
空家のままで、誰も住んでもらえないと、その期間中は家賃が発生しないので、早く賃借人に入ってもらいたい。そう思うと条件を緩くして借り手を見つけたいと思う家主さんもいらっしゃいます。
管理会社から提案をされる家主さんもいるでしょう。
しかし、条件が緩くなると借り手は見つかりやすくなる半面、雑な賃借人が入る可能性もあります。
しっかりとしたお金を支払えるお客様は、それなりに資金計画も立てておられるので、家賃滞納の可能性も低く、生活も平穏に過ごされる方が一般的に多いです。
２．個別の審査をつけることで、管理会社よりどのような賃借人か？話を聞いて、貸す、貸さないをされている家主さんもおられます。
ただ、先ほども書いた通り、その都度、判断をしないといけないので時間がとられるのが難点です。
どちらも、借りる方が借りるのに面倒だな。高いな。そう思われるので、面倒だと思われる方はお申込みしてきません。
しかし！
面倒だと思う方が多ければ、お部屋を借りたいと思う方が少なくなるので、そうなると借り手がつかないまま月日が過ぎ去ってしまいます。
そのバランスが家主さんの我慢のしどころかもしれません。
自分で管理をするか、管理会社に依頼をするか？
お分かりの通り、自分で管理することで余計な経費はかかりません。
では、どのような管理が必要なのか？
１．家賃の入金管理
２．家賃が入ってなければご自身で督促をする。
※これについては、現在、保証会社と呼ばれる会社が増えてきているので、そちらと契約をすることで保証会社が代わって対応してくださいます。
※管理会社と保証会社は違いますのでご注意ください。
３．お部屋のトラブルがあった時の対応。
賃借人からは、いつ電話が入るかもしれません。特に、電気、ガス、水道は生活に直結する問題なので、早々の対応が必要です。
４．退去の立ち合い
賃借人が退去する場合は、住居の場合、一般的に退去の１か月前に通知されてきます。
通知が入れば、退去日以降に立ち合いをして、鍵の受け渡しを受けます。
そのため、会社員の方だとすると、ご自身が休みの日に立ち合いを言われると、対応はできるかと思いますが、休みでない日は有休をとって立ち合いが必要になったりします。
５．退去後の改装の手配
退去後のお部屋の汚れや傷みを確認して手配をしないといけません。お部屋で工務店さんなどと一緒に立ち会ってもらって改装する内容の打ち合わせなどをします。
６．新たな賃借人の募集
ご自身で募集をする。近くの不動産会社へ依頼して募集をする。
ご自身で募集すれば、不動産会社を通さないので、仲介手数料を支払う必要はありません。
チラシを作って、近隣に配る。ＳＮＳなどを利用して募集するなど、最近では家主さん自ら募集活動される方は増えてきています。
以上のことがご自身で対応できるならば、良いのですが、そんな時間や手間をかけれない。そのような方は、お費用が掛かりますが、管理会社を利用すると、上記プラスアルファとしてお手伝いしてくれます。
その辺をうまく利用されるとよいですよね。
まとめ
最初の段階では、不動産投資物件を買うことに対して、色々と物件を見たり考えたりする時間が多いと思いますが、購入した後のこともしっかりと考えておきましょう。
ようやく不動産投資物件を買った！
といっても、それはようやくスタート地点に立っただけです。
そこからお部屋を借りてくださる方が現れて、家賃を支払い、それを受け取ることができて、不動産投資が始まります。
そのためにも、ご自身が自分で管理をすると考えておられる方は、募集するための業務、賃借人が入居してからどのような問題があるのか？
次回は入居後の賃借人の問題について取り上げたいと思います。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。