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  • takayuki

男性の不動産投資。不動産投資で騙されない最低限の知識




大阪、神戸、京都、奈良で競売入札シミュレーション(競売代行)と不動産投資アドバイザーをしている藤本です。


不動産投資だけでなく、その外の投資もそうですが、知らないことで、できない。やらない。そんな方いてませんか?


実際、私も不動産の仕事をしていますが、不動産投資への興味が当初はありませんでした。


私の場合は、不動産の知識がないというよりも、不動産投資で収益を作るのではなく、不動産を購入して販売する。「買取再販事業」に従事していたので、当時の私は、お金を現金から不動産にすることで「お金を寝かせる」そのようなイメージが強かったです。


例えば、3000万円のお金があるとします。


不動産投資で考えるならば、3000万円まで購入できる不動産を探して、表面利回りが10%の不動産を購入する。


個の場合だと、10年間で3000万円を生み出し、回収するイメージですよね。


前職の時は、


3000万円を1年間に何回回すことができるのか?


最低限2回転できるとして、1回転で200万円の利益が上がると、2回転で400万円。


同じ10年間で考えると4000万円のお金生み出す。


そちらの考え方でした。


もちろん、それが事業として取り組出ましたので、当たり前の話ですね💦


そして、何よりも不動産投資の物件は数千万から億単位のイメージが強かったので、購入するイメージすら持てなかったです。



 

なぜ不動産投資に意識がシフトしたのか?

 

自分が思い込んでいた不動産投資の価格と実際に購入できる物件の価格がまったく違ったからです。


競売だけでなく、一般市場でも1Rタイプの物件は300万円前後購入できる不動産があります。


小振りですが、不動産投資を始めるには適していると私が感じたからです。


確かに


数千万から億単位の不動産を購入できれば、毎月入ってくる家賃収入もそれに比例して高くなりますよね。


例えば、1億円の不動産投資物件を購入しました。利回りが5%とします。


年間の家賃収入は500万円です。月割りで見ると約41.6万円が収入です。


1Rなどと比較にならないほど大きいですよね。


毎月の収入が高くなると言うことはそれなりに維持コストがかかります。


その点をお忘れないように注意してください。


小振りのメリットは、リスクが小さいからです。


 

ビギナーが気を付ける不動産の最低限の知識

 

まず、区分マンション(マンションの1室を所有)と一戸建て、土地とでは、少し変わってきます。


今回は、ビギナーさんが不動産投資をする上で必要な最低限の知識なので、区分マンション、中でも1Rについてお話していきます。


建物については、決められたルールで建てられていることを前提として、


1.マンションの戸数


2.マンションの管理会社の有無


3.マンションの維持管理状況


4.マンションの管理費等の額


5.年間の固定資産税等の額


6.ご自身がイメージする利回り額。

※目安は10~12%位です。それ以上を狙うならば掘り出し物を探して頑張りましょう。

競売市場ではご自身が入札額を決めるのでそれ以上も狙えますが、一般市場でそれ以上となると何かしら利回りが高い理由が存在するので、欲を出し過ぎるのはご注意を!


■競売の場合

3点セットの評価書をしっかりと見ましょう。こちらに欲しい情報があります。


■市場での通常購入の場合

管理会社がある場合は、「重要に事項に係る調査報告書」こちらを管理している管理会社が発行してくれるので、契約前に不動産会社へ依頼してそちらを見せてもらいましょう。


ただ、見せてほしいと言っても取得されていないケースもあります。

我々、不動産会社の取り扱いとしては、売主側の不動産会社が取り寄せをしたりするので、ご相談された不動産会社が元付(売主側の不動産会社)であれば、お持ちだと思うので、先に資料を見せてもらってください。

客付け(買主様側の)不動産会社であれば、見せてもらえるか聞いてもらいましょう。


調査報告書の中で何を見るのか?

1.マンション全体の修繕積立金がいくら貯まっているのか?

2.直近の修繕はどのようにされてきたのか?

3.他の所有者の滞納額がどれくらいあるのか?

その他、マンションの取り決めなどもピックアップしたりしてますので、マンションの事を知るうえで一番参考になる資料です。


もちろん、住居用で購入する場合も必要な書類なので、しっかりとご自身で目を通してください。


一戸建て、土地になると、


隣地との境界や接道する道路の状況、建物の改装をする上ではリフォームの知識など、情報量が増えます。


なので、まずは1Rなど、管理がしやすい物件で不動産投資をして頂き、まずは1年運営してもらうと、お金の流れもわかるようになってきます。


そこから次の不動産として購入するにあたって検討されるくらいでちょうど良いでしょう。




 

まとめ

 

最初にするために一番大切なのは、まず始めることだと私自身感じています。


私も競売の仕事に就くまで、不安でいっぱいでした。


しかし、手続きの一連の流れが分かって、理屈が分かれば、その外の仕事と何ら変わりませんでした。


確かに通常の取引で市場でも購入していたので、競売よりも楽に仕入れができていました。


両方ともやっていて感じるのは、楽をするためには費用が掛かります。


楽と感じる部分を他社が補ってくれているからです。


なので、市場で購入する場合は、仕入れが高いのは仕方がないと思っていました。


一般の個人の方が、不動産会社と仲良くなって情報を貰う関係を作るのも大事なお付き合いだと思いますが、


不動産会社同士のつながり


不動産会社と個人投資家とのつながり


こちらを比べると、私の経験上、不動産会社同士のつながりの方が不動産会社は意識しています。


同じ購入する目線に立つと不動産会社が買うのか?個人投資家が買うのか?


買うことに違いはありません。


また、不動産会社は継続的に事業として購入するため、お互いの付き合いも深まります。


個人投資家の場合は、買った後はご自身で管理などされると、その後の付き合いは断続的にあれど、継続的ではないためだと私は感じています。


ただ、良好な関係性がなければ情報も入りませんので、上手な付き合い方を考えていくと良いでしょう。


次回は不動産会社との良い付き合い方についてお話をしてきます。

 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


不動産投資はお金がないとできない?


高額なお金がかかる?


騙されてる?


信用できない?


わからない?


初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。

コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.男性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。


多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。


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