男性の不動産投資。リフォームについて知る②
大阪、神戸、京都、奈良で競売入札シミュレーション（競売代行）をしている藤本です。
不動産を所有していると必要となるリフォームを知っておきましょう。
個別発注と一括発注。
個別発注と一括発注について
個別発注(分離発注)とは、各項目ごとに業者さんに依頼することです。
例えば、
①壁紙(クロス)
②設備工事(水道工事、ガス工事)
③電気工事
④大工工事
⑤ハウスクリーニング
内装だけを見ると上記が主だったリフォームの項目になります。
現状回復の工事を中心とする場合は、
①壁紙(クロス)
②ハウスクリーニング
この2つが多いですよね。
なので、それぞれ個別で発注する方が、コストも抑えることができます。
価格のほうも業者さんによって様々です。
①壁紙(クロス)は、費用の計算としてはメーター数で金額が決まります。ただし、メーター数が少ない場合は人工（にんく）代として請求されるケースもあります。
②ハウスクリーニングは、お部屋の大きさによって大方金額は決まっています。
このケースを考えると、個別発注と一括発注では個別発注でされる方がコストは抑えられます。
一方上記で挙げた①から⑤すべての工事が必要となった場合はどうでしょう?
コストだけを考えると個別発注の方がもちろん金額は抑えられます。
しかし、個別発注の場合は依頼者の方で、段取りを組まないといけません。
例えば、どのような工事の流れになるのか(工程表)これを把握しておかないと工事も時間がかかりお金もかかってしまうことがあり得ます。
なので、多少コストはかかりますが、私は一括発注をお勧めしております。
一括発注をするメリットとしては、先ほども書きました通り工事の流れは、全て業者さんが取りまとめてくれます。
そして、工事期間中に何かあった場合も一括発注を受けた元請けさんが対応してくれます。
私の場合は、売買が中心でしたので、お客様がご購入していただいた後に何か問題が出た場合に速やかに対応するため元請けさんにお願いをしていました。
これもまた難しいところで、すぐに対応してくれる業者さんもあれば、すぐに対応してくれない業者さんもいてました。
入居後のトラブルは売主であったり家主であったり共通だと思います。
速やかに対応することでお客様の満足度も保つことができます。
そして、現在、家主業をされているオーナーさんはご存じだと思いますが、2020年4月1日より民法が改正されました。
そこでは、中に住む賃借人が住むにあたり、不具合があった場合家賃の減額を受けることがあります。
従前からもありましたが、今回の改正により、より借主に分かりやすいように注意喚起もされています。
そうなると、速やかな対応ができない場合は、それに相当する賃料を減額するということが出てきます。
これに関しては、個別発注であろうと一括発注であろうと関係なく速やかな対応をしていただける業者さんが望ましいですよね。
ガイドラインは下記参照。
※出典元 民間賃貸住宅に関する相談対応事例集 - 国土交通省
URL｜https://www.mlit.go.jp/common/001230068.pdf
どちらも正解と言うわけではありませんが、親身になって一緒にやってくださる業者さん選びが大切だということですよね。
しっかりと自分自身が考えるリフォームプランであったり、業者さんが提案してくれる今人気のあるリフォーム内容であったり、取り入れていくことが大切だと私は思っています。
そして、色々な知識を身に付けられた家主さんはご自身でもある程度改装をされたりすることもありますよね。
私の友人でもご自身で壁紙を貼ったり、室内の塗装であったり、鍵の交換をしたりと色々なスキルを身に付けていらっしゃるオーナーさんもいらっしゃいます。
1番の低コストはご自身がすることです。
それが叶わないようであればうまく業者さんを利用しましょう。
私自身もおかげさまでいろいろな工事をさせていただくことで、工事の現場を見てきました。
電気、ガス、水道については専門性が高いので自分ではしませんが、それ以外のことであればある程度はできるようになりました。
お時間があるようであれば、工事に入っていただいている時に現場に見学へ行ってどうすればいいのか?聞きながら見るのもオススメです！
おそらくハマる人はハマると私は思うので楽しんでみてやってみてください。
まとめ
不具合があった場合の家賃減額を知っている方の方が少ないというよりも、そんなことができるんだ！って思われた方の方が多いのではないでしょうか？
この度の民法改正により、それらに関連する法整備もされてきているようですので、お部屋を貸す家主として知らないではすみません。
お付き合いのある管理会社、不動産会社に聞いてみるもよし、ご自身でお調べするもよし。
知らなかったで、終わらないようにご自身のみはご自身で守りましょう！
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
不動産投資はお金がないとできない？
高額なお金がかかる？
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コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。