男性の不動産投資。リスクと対処のまとめ
大阪、神戸、京都、奈良で競売入札シミュレーション（競売代行）と不動産投資アドバイザーをしている藤本です。
今回は、タイトルの通り、まとめてみました。
不動産投資の７大リスク（４分類別）
分類別対処法の紹介
１．空室リスク（収入減少）
２．滞納リスク（収入減少）
３．建物の老朽化(修繕)リスク（支出増加）
４．天災や事故などのリスク（支出増加）
①火災リスク
②地震リスク
③その他
５．金利上昇リスク（支出増加）
６．倒産リスク（管理運営）
７．不動産価格下落リスク（売却時）
収入減少（４分類別）のリスク
１．空室リスク
不動産投資を行う上で、最大のリスクがこの「空室リスク」です。
いくら利回りが１０％、２０％、３０％と高利回りを期待できる物件でも空室であれば、０％です。
その場合に気を付けておかないといけないのが、自己資金がどれだけあるか？
借入をしている場合は、毎月返済でお金が出ていくのに、収入がないため手出し資金を出し続けることになります。
２．滞納リスク
家主さんと借主が直接契約すると、仲介手数料等の不動産会社さんへ支払う費用を抑えることができます。
そして、借主から直接家賃を受け取る時に注意が必要です。
突然、支払いが滞ることは稀にあります。
こちらも上記と同じく、収入がとまるため、借入をされている場合は支払いに影響が出るので注意が必要です。
支出増加（４分類別）のリスク
３．建物の老朽化(修繕)リスク
形あるものは、時間と共に劣化していきます。
不動産も建物がある場合は、同様です。また、マンション、戸建てで修繕費用も変わってきます。
どんなものが修繕費として考えられるか？
■室外
①屋根（雨漏り対策）
②外壁（雨漏り対策）
③基礎（耐震対策）
■室内
①退去後の壁紙などのやり替え
②経年劣化による設備の入替
③収益改善のためのリフレッシュ工事
④マンションの管理費、修繕積立金の額の上昇
※将来の修繕計画を立てて、毎月の賃料から積み立てておくことをお勧めしています。
※マンション１室の場合は、ほぼ室内のみになります。
４．天災や事故などのリスク
①火災リスク
借主の失火やもらい火などが考えられます。
家主、借主共に保険に入ることでリスクを抑えることができます。
②地震リスク
地震に対する保険は、大方、家主のみが入っていることが多いでしょう。
借主で地震保険に入られる方はほぼいてません。
地震の保険料は、火災保険の半分までしかかけることができないので、火災保険の建物に対する保険額は適正か確認しましょう。
③その他
室内で何かしらのアクシデントが起こり、室内に影響を与える場合。
例えば、水を出しっぱなしにしたことで、床に水がたまり腐食してしまった。
そんな時でも借主の入る保険で直してもらえたりできるため、借主に入って頂く保険の内容もチェックしておきましょう。
５．金利上昇リスク
こちらは不動産を購入する際に借入をされた方が対象です。
固定金利でお借入れされている方は、その期間中は変動がなく影響を受けませんが、期間が終了したり、変動金利でお借入れされている場合は、貸出金利が上昇すると、毎月の返済額も増加します。
逆に下がれば下がる恩恵もあります。２０２０年現在は、かなり低金利であるため、今後は上昇する可能性の方が高いかもしれません。
管理運営（４分類別）のリスク
６．倒産リスク
こちらは、管理会社さんへ委託されている場合に考えられるリスクです。
借主と直接やり取りされていれば、何もありません。委託されている管理会社さんが倒産することで、今までの業務をご自身で対応するか？新たな管理会社さんを探さないといけなくなります。
ご自身の手間暇を覗けば、収入に与えるようなリスクではありません。
売却時（４分類別）のリスク
７．不動産価格下落リスク
不動産投資で収益性を伴うのが、不動産を所有している期間で受け取る「家賃収入」と売却時得られる「売却益」です。
家賃収入は、借主が入居している間は家賃を生み出してくれますが、売却時については、必ず利益を得られるわけではありません。
また、売却益があった場合には、個人名義で所有されている場合は、譲渡税という税金が発生します。
リスクに対する対処法
１．空室リスクへの対策
これは多くの方が、都心部（特に東京）などの立地を言われる方が多いです。
まさしく、その通りではありますが、皆さんが同じように都心部の物件を狙いだすと、需要と供給のバランスから利回りが低い、つまり購入価格が高くないと購入できません。
多くの不動産投資に興味ある方で、この都心部を選ばれた時に、価格が高くて手が出せないという理由で不動産投資を始められていない方も多いでしょう。
しかし地方都市でも十分、魅力的な不動産はありますので、一極集中にこだわらず広い視野で見ることが大切です。
私が考える空室対策は、立地はもちろんですが、他者との差別化が重要だと考えています。
どこも同じような内容だから、うちもそれに倣って同じようにしよう。そう思うのではなく、他のお部屋とどうすれば差別化が諮れるのか？そちらを意識して頂けると、結果的に家賃も下げずに借主さんにご入居頂けると感じています。
２．滞納リスクへの対策
こちらは家賃保証をしてくれる保証会社への加入でカバーできます。
家賃の滞納があっても、立替払いをしてくれ、家賃請求もしてくれます。
民法改正を受けて、さらに保証会社の役割が目立つようになってきました。
３．建物の老朽化(修繕)リスク
これは、どうやっても避けることができません。
ご自身が住んでいれば、使用する時に注意しながら使用することはできても、劣化を止めることはできません。
そのため、それに備える貯蓄でカバーしていかなければなりません。
頂いた家賃を丸々使ってしまえば、修繕費がなく、ボロボロの状態で借主を募集しないといけなくなるため、家賃も相場より低くしないと行けなくなることもあります。
中には、借り手が付いてから改装をされる家主さんもいらっしゃいますが、借主が決まるまで長期化することもあります。管理会社さんへ任せっきりの家主さんの場合、よく見かけれます。ご自身で管理されている家主さんであれば、空室リスクにもつながるため早々に対応されていると思います。
４．天災や事故などのリスク
こちらは火災保険、地震保険への加入によってカバーできるため、無保険状態にならないように注意しましょう。
昨今は、大雨、台風、地震などの自然災害も起こっています。必要経費として毎月の経費に勘定しましょう。
５．金利上昇リスク
借入をされている場合は、避けようがありませんが、１件目の不動産購入はなるべく、手持ち資金で購入できるのが望ましいです。
借入することで、毎月の返済が必要です。それをあてにした返済計画の場合は、計画がすぐに頓挫してしまいます。
そうならいためにも、事前のシミュレーションで無理のない計画をたてましょう。
自己資金があるからといって、全額をつぎ込むのもやめてください。自己資金の中で購入しても多少余剰資金が残るようにしておかないと、購入資金の諸経費、税金などの支払うお金がなくなります。
手持ち資金が５００万円あれば、理想は３００万円までの物件を購入すれば、手元資金も余裕があります。
６．倒産リスク
家主さんには大きな影響を与えませんが、注意する点としては、管理会社さんが家主さんに代わって、敷金や保証金などを代わって預かっている場合です。倒産することで返ってこない可能性があるため、そうなると、借主が退去する際に自前で返金する必要があります。
７．不動産価格下落リスク
空室リスクと似た考え方になりますが、売却しやすい物件を選ぶことが大切です。
売却しやすい物件とは？
流通性があること。購入しやすい金額であること。ある程度利回りが取れるならば、それであれば購入したいという方もいらっしゃいます。
不動産会社が購入する場合、短期で回収できるなら購入するよ。そんな方もいてます。ただし、高利回りになると言うことは、売却価格が低くなる可能性もあります。
まとめ
何事においても、事前にリスクを知ることで対処が早く、的確に対応することができます。
不動産投資だけではありませんが、市場価格より安く購入することが他者と比べ利益を生み出すことができます。
しかし、「安いから」「利回りが高いから」それだけを見てしまうと、失敗する可能性が高いです。
その失敗も上記のリスクと対処法から学び取って頂ければと思います。
不動産投資物件の仕入れについて、私は競売物件を利用しています。
ただ、素人が何も知らずに競売をするのはお勧めいたしません。ある程度の知識を持った方に教えて頂きながら取り組まないと、逆に高い買い物になりかねません。
そのため、私は競争相手が少ない競売を利用することで安く物件を仕入れることができるのです。
競売物件の入札についてご興味ある方はお気軽にご質問、ご相談下さい。