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男性の不動産投資。お部屋の借主の心理を考える②




大阪、神戸、京都、奈良で競売入札シミュレーション(競売代行)と不動産投資アドバイザーをしている藤本です。


前回では、単身向けをイメージしたお部屋を見てきました。


1R・1K・1DK・1LDK


お部屋が大きくなるにつれて、賃料も増えていきます。

それに伴い、借主の希望や条件も増えていきます。


費用対効果(不動産の購入代金、室内の改装費、維持コスト、家賃収入)

このバランスを理解しておきましょう。


今回は、一戸建て、連棟建物を考えていきたいと思います。


私の中では、中級者~向けの物件だと思っています。


まだ不動産投資をされたことがない。不動産の知識がない。


会社勤めで自分で管理などができない。建築の知識が少ない。


そのような方はハードルが高くなるので、まずは1R・1Kの小振りな物件からトライしてみてください。


 

戸建てと連棟式建物(テラスハウス)狙い目は!

 

戸建てと連棟式建物と聞いて、皆さんどう感じられますか?


ファミリーが住むから家賃が高く取れる?


連棟式建物は戸建てに比べて安く買える。


戸建ては駐車場がついていれば借り手はすぐに見つかる?


区分マンションに比べて、維持コストがかかりそう。


色々と皆さんが思うこと、感じることあるかと思います。


そして、ネットなどの情報を探していると、戸建てや連棟式建物をお勧めされている方もいたりして、魅力的なお話もあったり。


確かに、1R・1Kの小振りなタイプでは家賃収入の上限は自ずと決まってきます。


なので、その上限を超えてくると借り手は見つからず、自然と家賃を下げるか、入居者が現れるまで待つのか?


しかし、一戸建てや連棟式建物は単身で借りる方よりも二人以上で借りられる方が圧倒的に多いため、賃料設定が高くできる点が大きなポイントです。


また、不動産によっては、1R・1Kの不動産と同じような価格で買えたり、築浅の1R・1Kと比べたら、それよりも安く購入することができたりもします。


見比べてみましょう。

 

例えば、築5年以内の1Rと築30年の一戸建てとします。

購入資金等は例示としてとなるため、すべての物件が共通するわけではありません。


1R購入代金:1500万円

家賃収入:75,000円/月(年間90万円)

表面利回り:6%


一戸建て購入代金:600万円

家賃収入:60,000円/月(年間72万円)

表面利回り:12%


このような事例になる不動産はよくあります。


利回りだけを見比べると1Rに比べ一戸建てはその倍になります。


そして、一戸建てと同じような価格帯で1Rを購入できるとしたら?

家賃は高くても5万円を超えることができなくなっているでしょう。


その理由は、築浅という価値がなくなり、近隣で自己保有している不動産よりも新しい物件が登場したり、同じような年代に建築された不動産が値下げしていくと自ずと平均的な家賃設定に移っていくからです。


ではそれで、再度見てみると


購入代金600万円、家賃収入が月5万円。年間だと60万円。表面利回りは10%となります。


一戸建て、連棟式建物も同じく月日が経てば、賃料が下がっていくのは同じです。


 

それでも戸建て、連棟式建物は家賃が高く取れる。

 

1Rと同じく戸建てなども家賃は下がるものの、周りの相場というものがあります。


そして、一番下の暗黙の家賃設定までくると、それ以上はよほど、マイナス点が無い限り下がることはあまりありません。


そう、1Rと戸建ての底の家賃設定が違うのが大きなポイントなんです。


極端に言うと、1Rでは3万円とした場合、一戸建ては5万円。このようにある程度の最低限の賃料の見込が違うため、不動産投資になれてきた人は戸建てや連棟式建物を狙っています。


また、戸建てや連棟式建物は、管理が悪ければ傷み損傷も影響してくるため、それらを条件として話をすると、予想以上に安く購入することもできたりします。


 

安く買えても出口戦略がなければ「負動産」

 

そこで、大切なのが、出口戦略です。


安く買って、どれだけの改装をかけて市場に賃貸物件として募集していくのか?


不動産、改装の知識がないと、無駄に高いお金をかけて、気が付けば、普通に不動産を買うのと変わらなかった。むしろそれ以上に高く購入してしまった。そうなり兼ねません。


また、知識がない方で気を付けてほしいのは、ただ、綺麗に改装すればよい。それだけではないことです。


確かに、水回りや室内の内装が綺麗になれば、借り手は喜んで借りてくれるでしょう。


しかし、綺麗にするだけでは他社との差別化はできません。


また、思い切ったコンセプトを打ち出していくことができるのもこの戸建て、連棟式建物の特徴です。


 

同じお金をかけるなら借り手が喜ぶ内装を

 

先ほど、綺麗にすれば借り手は喜ぶと書きました。


まさしく、綺麗であれば借り手は喜んでくれます。


しかし、同じような不動産が多ければ、何が決め手になるのか?


家主さんが良い人だから?


管理業者が良い人だから?


仲介業者が良い人だから?


物件を気に入ったから?


通勤、通学に便利だから?


決め手になる理由は人それぞれです。


私が勧めているのは、1R・1Kなど単身向けの物件はマンション内での集団生活が基軸であるため、オーソドックスに長らく住みやすいお部屋作りをイメージして内装をします。


一方、戸建てや連棟式建物は、「ならでは」のお部屋作りをイメージしています。


これは、私が前職で買取再販事業をしていた時の感覚です。


どんなに素敵なお部屋ができても購入して頂ける人は、たった一人(一組)のお客様だけです。


もちろん、100人いて100人が欲しいと言ってくれるお部屋であれば、売れるチャンスが高まります。


しかし、そんなお部屋は注文住宅以外に兼ねることはできません。


その発想の逆転で「たった一組のお客様が買ってくれたらいい」それでお部屋作りをしていました。


ファミリーになると、親の目線、子供の目線もありますし、選ぶ方は色々と悩まれることが多いです。


なので、このお部屋はこの人に向けたお部屋だということを発信することで、そんな悩む方は最初から除外されます。


残るは、そのようなお部屋がないかを探しているお客様が残るのです。


もともと、選択肢が少ないお客様なので、当たれば確率は高確率に!



 

まとめ

 

借り手は、色々とご自身の生活にかかわることも考えて、お部屋を探されます。


綺麗にしたから借り手がすぐに見つかる


家賃やすくしたから借り手が見つかる


少々不便やけど、こんなものでよいか?


すべて家主の立場にたった考え方、見方をしていると借り手には見抜かれています。


だって、今まで見てきているお部屋がそうだからです。


そこで、仲介する不動産会社のアドバイスや背中を押してもらうことで、お部屋を決めている部分も実際あると思います。


選べないお客様には選べる理由を選択肢として与えることで、自分で決められるようになります。


他者への依存ではなく、自身が持つお部屋の特徴を作ることで、今はこれだけネット環境やSNSが広がった社会では十分に需要があると私は考えています。


お部屋作りのコンセプト一度トライしてみてください。

 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


不動産投資はお金がないとできない?


高額なお金がかかる?


騙されてる?


信用できない?


わからない?


初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。

コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.男性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。


多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。


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