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  • takayuki

女性の不動産投資 開札結果から何を見るのか?




今回、大阪地裁本庁と神戸地裁本庁の開札結果を見てみました。


それぞれの記事でも書きましたが、大阪地裁本庁と神戸地裁本庁の入札件数の違いにはビックリでしたよね。


ほんまびっくり98件の入札数。


これはめったとないことやと思います。


しかも、大阪地裁本庁の入札が5月20日に再開されてから今回で3回目の開札です。


その内、最先の賃借権付きの物件が2回も一番人気の札数が集まるこの事態。


皆さんはどう受け止めましたか?


私が感じたことは、


目先の利益ではなく、将来の利益を狙った落札だったように感じました。


コロナ明けの1回目の開札では一戸建ての建物で店舗付き住宅でした。


ここは、住宅地中心の街並みですが、近年JRの新線の駅が開通して交通も便利になりました。また、戸建てのニーズも高い地域ですから、利回りで考えると高くないけども、将来的な資産で考えると損はないと考えた方が札数を入れたと思います。


3回目の開札では1棟マンションでした。

1棟マンションですが、戸数は6戸(ファミリータイプの4LDK)でした。

場所は箕面市です。


箕面市も北大阪急行が延線決まって工事していることを鑑みると、これもやはり同じく将来への期待値で入札されたのだろうと思います。


こちらの物件は売却基準価額が5500万円程度で、最先の賃借権で全戸埋まっていました。年間の賃料収入は約1000万円です。


これでみて、売却基準価額で落札できたとすると表面利回りは約18%オーバー。

超優良物件ですよね。


なので札数が集まったのもあるでしょう。


評価人が算定した算定額も8000万円台でした。それで計算しても12.5%。まったく悪くないですよね。


ただ、金額が高くなっているので入札できるかたは資金を持っていないと参加できないので個人的にはまったくノーマークでした。


そして、落札された金額は約1億7000万円。利回りは約5.8%程度です。


この数字を見ると魅力はないですよね。


それなのに札数が集まって、評価額の倍以上で落札されたことは見過ごすことができません。


それまで札数がこれだけ集まることがなかったのに、札が入ったことを考えると競売入札への潜在的なニーズがあることがわかりました。


今後も同様なケースが出てくるような気がします。


比較するためにもそちらも開札結果重視ですが、見ていきますね。


 

そして、神戸地裁本庁の開札では、


前回の開札と大きく変わった入札には感じませんでした。


大阪地裁本庁と比べ札数も最高で20件を超える札は入らなかったです。


そして、一番人気の物件は神戸市内ではなく、三木市の戸建てでした。


家の駐車スペースに車が置いたまま、所有者がいなくなったようでした。


そして、車のことはよくわからないのですが、車はポルシェ?


どうなんでしょう。詳しい方がいてたら教えて欲しい・・・・


とんちんかんな考えですが、住宅+車の価格で落札しはったのか?


それは落札した人の見知ることですよね。


実際に車が放置されている場合の処理、以前聞いたことがあるんですが忘れてしまいました。


またどうなるのか?情報集めておきます。


 

単純な比較から見えること

 

競合が少ないのは現時点では神戸地裁本庁のようです。


ただし、地域性もあるでしょうから魅力ある物件であったのか、なかったのか?それは比較できません。


共に開札結果が2回、3回とデータ取りとなっているので、再び影響が出始めているコロナの影響で入札がストップしない限り、今年の年末には最低限のデータは集められそうです。


できれば、開札場へ行って開札結果(落札した人や2番目、3番目の開札結果の数字)を知ることができれば入札の精度はあがるんですが。。。


今後はそちらの課題をどう克服するのか?それが問題です。


 

女性投資家の皆様へ知ってほしいこと

 

知らない世界と知った世界の違い。


知らない世界への興味関心は薄いでしょう。

でも、心の中では興味関心はあるけど、どうしたらいいのか?それがわからないので自然と意識は薄くなっていくと思います。


投資をする上で大きな何千万といったお金が無くても不動産は購入できます。


どんな物件を買うのか?それが問題です。


安いから買う。


それは違います。


安くて良い物件を買うのです。


何が良いのか?


価格?


家賃収入?


立地?


低リスク?


などなど。


いきなりすべてを理解するのは難しいです。私もしんどいです。


しかし、何を目的とするのか?


その軸が定まればそれに見合う不動産を投資物件として買うだけです。


周りから入る情報も様々ありますが、ご自身が決めたルールで見ていくとブレなくなります。


そう、そのためにも本ブログのコンセプトご覧ください↓↓



 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


男性と女性では、女性の方が様々なイベント(結婚、出産、一人での生活etc)で不安定に陥る可能性があります。


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