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女性の不動産投資 競売開札結果 神戸地裁本庁編R2.9.15




9月15日神戸地裁本庁で開札が行われました。


今回入札シミュレーションを行ったのが2件です。


今回は不動産投資向けだと思える物件が少なく感じたためです。


ではどのような開札結果になったのか?


 

1.令和02年(ケ)第10006号 淡路市浦字平松 

→入札想定額171万円

開札結果:3,055,000円 13件 個人

2.令和01年(ヌ)第65号 神戸市須磨区友が丘一丁目 

→入札想定額 217万円

開札結果:不売


3.令和01年(ケ)第185号 三木市自由が丘本町

→入札想定額 350万円

開札結果:5,380,000円 8件 法人



 

上記のような結果となりました。



 

それでは個別で見ていきましょう

 

1.令和02年(ケ)第10006号 淡路市浦字平松 

→入札想定額171万円

開札結果:3,055,000円 13件 個人 1.所有者が住居(空家)として管理、占有。

2.1LDKのマンション。

3.想定家賃45,000円/月・年間54万円。

4.落札額から見る表面利回り17.67%。

 

2.令和01年(ヌ)第65号 神戸市須磨区友が丘一丁目 

→入札想定額 217万円

開札結果:不売

1.建物所有者が住居として使用。

2.3LDKのファミリーマンション。

3.想定家賃6.38万円/月・年間76.6万円。

4.入札予定額(滞納額含む)での表面利回り24.95%。

5.滞納額約90万円

※管理組合の強制競売

 

3.令和01年(ケ)第185号 三木市自由が丘本町

→入札想定額 350万円

開札結果:5,380,000円 8件 法人

1.所有者が住居として管理、占有。

2.2階建て戸建て住宅。5LDK

3.想定家賃6.5万円/月・年間78万円。

4.落札額での表面利回り14.49%。

5.家の傾きを感じる。

 

以上の開札結果となりました。

まず、不売になった競売物件は、リスクを重視された結果だと思われますね。

プラス材料として考えられる点が、見当たらないため落札以後の経費等を考慮すると不売になったのもわかる気がしますね。


 

今回の総括

 

今回の開札結果で500万円以下での落札件数は8件ありました。


入札件数1件:1件で個人の方が落札


入札件数3件まで:2件で個人と法人がそれぞれ落札者となっています。


 

入札件数1件で落札された物件とは?

 

事件番号 令和1年(ヌ)第30020号

明石市大蔵谷奥の区分の物件です。


売却基準価額63万円

落札額567,899円


物件の種類は、区分マンション(店舗)です。


◆物件明細書◆

3.買受人が負担することとなる他人の権利

なし

4.物件の占有状況等に関する特記事項

本件所有者が占有している。

5.その他買受の参考となる事項

管理費等の滞納有

地代の滞納有


◆現況調査報告書◆

①所有者が店舗(空き店舗)として使用している。

②滞納額、約1000万円

③管理費等内訳

・管理費214,910円、修繕積立金22,700円、地代38,300円、レストラン水道料78,202円、電気料(実費)

④保証金350万円必要

⑤レストランは居ぬきのようです。


◆評価書◆

終身介護専用型有料老人ホームのようです。

②定期借地権のため、契約期間は2054年まで

③全体の修繕積立金は約5000万円

④別途遅延損害金あり。

⑤評価人算定の想定賃料54万円/月額。年間648万円。


分かっている滞納などで表面利回りを見ていくと


648万円÷(落札額567,899円+滞納額1000万円+遅延損害金(不明)+保証金350万円)×100=46%

これだけ見ると凄い利回りですが、


想定賃料の内、マンションへ支払う管理費等を差し引くと

54万円-354,112円=185,888円/月額となります。年間にすると、2,230,656円です。


再度、この金額で計算すると


2,230,656円÷(落札額567,899円+滞納額1000万円+遅延損害金(不明)+保証金350万円)×100=15%


かなり下がりました。


今回の物件はよく入札が入ったなと感じる物件でした。


まず、素人が手を出すにはハードルが高すぎるのはもちろん、収益性を維持するにはかなり厳しいと感じます。


また定期借地権のため最終的には返還しないといけませんので、そこに資金を投入できるとなるとそれまでにそれなりの収益を生みだす計算がないとできません。


ここで、皆さんに知っておいて欲しいのは、このような専門性の高い物件でも、落札されることがあるということです。


これは特殊ケースでもあるので参考にはなりませんが、札数が1件で入る物件の特徴でもあるでしょう。


 

※注意しましょう!

 

現在、入札する添付書類が増えています。

「陳述書」です。

今回、神戸地裁本庁の開札を聞きに行ってきました。その中でも8件が陳述書の不備による無効札となっています。せっかく入札されたのにもったいないです。

せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。

くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。

これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。

 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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