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女性の不動産投資 競売開札結果 神戸地裁本庁編R2.9.1




9月1日神戸地裁本庁で開札が行われました。


今回入札シミュレーションを行ったのが2件です。


今回は不動産投資向けだと思える物件が少なく感じたためです。


ではどのような開札結果になったのか?


 

1.令和01年(ケ)第30037号 神戸市兵庫区吉田町一丁目 

→入札想定額400万円

開札結果:5,129,200円 10件 法人

2.令和01年(ケ)第212号 神戸市垂水区 

→入札想定額 不売

開札結果:8,234,569円 12件 個人


 

上記のような結果となりました。


神戸市垂水区については、不売になるかと思いましたが、そこそこの入札額が入りました。詳細は個別で振り返りしていきます。


 

それでは個別で見ていきましょう

 

1.令和01年(ケ)第30037号 神戸市兵庫区吉田町一丁目 

→入札想定額400万円

開札結果:5,129,200円 10件 法人

1.所有者が住居(空家)として管理、占有。

2.4LDKのファミリーマンション。

3.家賃60,900円/月・年間82.8万円。

4.落札額から見る表面利回り13.03%。

5.滞納額約122万円

 

2.令和01年(ケ)第212号 神戸市垂水区 

→入札想定額 不売

開札結果:8,234,569円 12件 個人

1.所有者が住居(空家)として管理、占有。

2.3LDKのファミリーマンション。

3.家賃7.7万円/月・年間92.4万円。

4.落札額での表面利回り9.6%。

5.滞納額約139万円

 

以上の開札か結果となりました。

今回は2件ともファミリータイプでのシミュレーションでした。


やはりファミリータイプになると、買取再販事業者との競合が考えられます。

共に滞納額が100万円を超えていますが、入札件数は二桁を超えていることから、一般の方が住まわれる住宅の需要を見越して物件を探されている方がいてるのだろうと感じました。


事件番号令和01年(ケ)第212号


こちらが不売になるかと思ったのが、滞納金が大きいからもありますが、室内の残置物の量などを考えると滞納額+残置物処分費+改装費となると経費倒れになる可能性が高いことから、買取再販事業者も入札される方が少ないと見込んでいました。


しかし、思った以上に売却基準価額343万円に対して落札額は約823万円。およそ約2.4倍での落札額です。


 

今回の総括

 

全体的に入札件数は二桁に近い件数での入札でした。


設定される売却基準価額から見ても、落札される金額はほぼ基準価額を優に超えて落札されております。


ただ、そんな中で唯一、入札件数が1件。落札価額も売却基準価額以下での事例がありましたので、どのような物件だったのかご紹介しておきます。


 

入札件数1件で落札された物件とは?

 

事件番号 令和2年(ケ)第6号

神戸市灘区永手町四丁目の区分の物件です。


物件の種類は、区分マンションではなく、区分所有の店舗でした。


3点セットには、

競売になった物件と隣り合う店舗の壁が取り除かれていて一体として利用されているとコメントがあり、その利用対価として約12万程度の賃料を毎月お支払されていたようです。


また、管理会社のコメントでは、いずれにせよ管理組合の議場に諮って承認を得る必要があるとコメントがありました。

電気等のライフラインのメーター設備も本物件にはなく、隣接される物件のみに設置されている状態で、様々な問題があるため、話し合いも難航するのではないか?と管理会社の担当者はコメントされていました。


要は、単純らに落札したからいって、自由に使えないと言うことです。

また、今のままで利用するには利用価値を見出すのも難しい。そのため、入札参加されるのは出口戦略の考えをお持ちでないとお金をどぶに捨てることとなりますので、大方の方は参加されないんでしょう。


ちなみに私も参加はしない物件です。


ただ、一番シンプルな解決方法は、隣の所有者より物件を買取することです。


こちらも話し合いは時間がかかるかもしれませんが、管理組合の協議と並行して話を進めて行けばどちらかで回答がでてくるかと思われます。


また、あまり少ないですが、今回落札した物件を隣の方に買取してもらう方法もあります。

これを利用する場合に気を付けてほしいのは、不動産事業者であれば、事業なので問題はないのですが、個人の場合は不動産を取得し、すぐに売却するため、購入した時よりも高く売れれば課税の対象(短期譲渡)となり、税額もそれなりにかかりますので気を付けて下さい。


 

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