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女性の不動産投資 競売開札結果 神戸地裁本庁編




6月23日神戸地裁本庁で開札が行われました。


今回入札シミュレーションを行ったのが8件です。


神戸地裁本庁も前回の京都地裁本庁と同じく初めての入札シミュレーションです。

今回で、大阪、京都、神戸の3地裁でのコロナ明けの開札結果が出そろいます。


果たして結果はいかに!

早速見ていきましょう!


 

1.令和02年(ケ)第19号 神戸市灘区友田町四丁目 

→入札想定額224万円

開札結果:382万円 17件 法人

2.令和02年(ケ)第22号 神戸市兵庫区松原通四丁目 

→入札想定額264万円

開札結果:3,203,000円 16件 法人

3.令和01年(ケ)第30039号 明石市二見町西二見字中上岡 

→入札想定額445万円

開札結果:5,043,000円 13件 法人

4.令和02年(ケ)第20号 神戸市東灘区本山中町四丁目 

→入札想定額273万円

開札結果:345万円 10件 法人

5.令和02年(ケ)第12号 神戸市北区鈴蘭台南町五丁目 

入札想定額150万円

開札結果:280万円 11件 法人

6.令和01年(ケ)第174号 神戸市東灘区魚崎中町 

入札想定額200万円

開札結果:259万円 11件 法人

7.令和01年(ヌ)第63号 神戸市長田区腕塚町四丁目 

入札想定額169万円

開札結果:350万円 10件 法人

8.令和01年(ケ)第10023号 淡路市志筑 

入札想定額400万円

開札結果:336万円 1件 法人


 

神戸地裁本庁編でも基本は1R等の不動産投資向けの物件に焦点を当てて入札シミュレーションをしてきました。


中には一部、店舗付き住宅や、工場事務所も見てみました。


 

そして、その結果は?


8件中落札はありませんでした。


今回の開札結果を見て1Rの不動産投資物件の入札件数と入札者を見ると、あきらかに大阪とは違う結果が出ました。


入札件数も概ね二桁の入札件数が入っていますし、落札されているのが個人ではなく法人が落札されています。


この意味するところは何なのか?


そして、1Rタイプだけでなく、ファミリータイプや店舗工場なども今回は入札シミュレーションをしています。


そちらの感想としては、思っている以上に評価が低いというイメージでした。


ただ、その地域性がわかっていないため、大阪と同じ感覚で決めつけるのは良くないのは理解しています。


ただ、思った理由として、売却基準価額からの上積み額が少ないことに驚いた印象でした。


1Rタイプでは60万~160万くらいの開きがあって落札されています。


また今後、落札された金額からみた利回りを計算してみますが、最終入札された方々はいったいどれくらいの目線で入札されたのか?この点を検証していきたいと思います。


全体の中で「不売」(ふばい)誰も入札せず売れ残った物件が4件ありました。


神戸地裁本庁では、特別売却が実施されていないようなので、次回以降に売却基準価額が下がってでてくるかと思われます。


そして、全体を見てみて感じたのが、土地、戸建て、マンションと入札されている件数はある程度満遍なく札数が入っているように見受けられるのと、一番多く入った札数が18件となっていました。


前回の大阪の一番人気が39件の札数を見ると半分以下の数字です。


ただこれも大阪と同じく、コロナの影響後の開札1回目となっているため、様子を見ておられるのかどうか?それとも現在はこのような推移で進んでいるのか?それを判断するにはまだ早いですので、もうしばらく入札を見てみて判断していきたいと思います。


 

皆さんはどのように感じられましたでしょう?


全体的に売却基準価額の倍以上で落札されている件数が本当に少ないです。


気持ち上乗せした価額で落札されているケースが多いです。


中身を見ずにお話もしてますので3点セットを見れば、やっぱりそんなものかとも思ってしまうかもしれませんが、それを差し引いても低い金額で落札されているような気がしてなりません。


もしくは、鑑定人が算出している売却基準価額が絶妙な設定になっているので大きなブレが生じていないのか?


入札シミュレーションをしていない物件でも振り返りをしてみると何かしらの光が見えてきそうな気もします。


ちなみに今回私が一番気になっていたのが、


事件番号:令和02年(ケ)第12号

神戸市北区鈴蘭台南町五丁目の物件でした。


店舗付き住宅で雨漏りがあり、シロアリに喰われていて、道路の持ち分がない物件。


どれだけの入札数が入るのか?いくらで落札されるのか?


これが今回個人的に気になっていました。


結果を見ると11件も札数が入っていました。


落札された金額も280万円なので、これだけ簡単に落札金額からのシミュレーションをしてみると、


賃料が5万円でしたので、年間で60万円の家賃収入です。


60万円÷280万円×100=21.42%(表面利回り)


こちらの結果となりました。売却基準価額で落札できていれば表面利回り50%超えでしたが、そんなに甘いものではなかったようです。


また、屋根の修繕と白アリ駆除は今後のことを考えると改修しておいた方がよいと考えられますので100万近い予算は計上しておく必要がありそうです。


それと、道路の持ち分をどうするのか?

お金を支払って取得すると思いますが、果たして簡単に協力をしてくれるのか?


諸々を考えると購入経費として500万円がかかったら?


60万円÷500万円×100=12%(表面利回り)


となりました。


結果だけを見ると、それなりに落ち着いた金額になりました。


これを踏まえて他の1R投資物件と比較してどのような利回り計算となったのか?


検証していきます。


次回の入札が楽しみです。

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