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女性の不動産投資 競売開札結果 神戸地裁尼崎支部編R2.9.17




9月17日神戸地裁尼崎支部で開札が行われました。


今回入札シミュレーションを行ったのが4件です。


競売の開示件数は24件でした。


さてさてどのような開札結果になったのか?


 

1.令和01年(ケ)第120号 尼崎市南武庫之荘三丁目 

→入札想定額 257万円

開札結果:3,010,000円 16件 法人

2.令和01年(ケ)第59号 西宮市甲東園一丁目 

→入札想定額 320万円

開札結果:3,550,012円 11件 個人


 

上記のような結果となりました。

 

それでは個別で見ていきましょう

 

1.令和01年(ケ)第120号 尼崎市南武庫之荘三丁目 

→入札想定額 257万円

開札結果:3,010,000円 16件 法人

1.転借人が占有。6か月猶予付き。

2.1Rマンション。平成1年建築。

3.家賃33,000円/月・年間39.6万円。

4.落札額から見る表面利回り13.15%。

※サブリース会社が間に入っていますが、サブリース会社のコメントでは、競売により所有者が変更されるとサブリース会社との契約は解除される旨のコメントがありました。

※落札後は、落札者から占有者へ連絡を取りながら契約を巻きなおす方がよさそうですね。

※共益費8,000円は上記賃利用に含んでいませんが、マンションの管理費等を考えると3.3万円での計算が実質利回りに近いので良さそうです。

 

2.令和01年(ケ)第59号 西宮市甲東園一丁目 

→入札想定額 320万円

開札結果:3,550,012円 11件 個人

1.賃借人が占有。最先の賃借権付き。

2.1Rマンション。昭和60年建築。

3.家賃3.76万円/月・年間45.12万円。

4.落札額での表面利回り12.7%。

※サブリース会社が存在していましたが、所有者の破産手続きによりサブリース会社との契約は解除されてました。なので、今回は直接賃借人との契約になります。

 

2件とも表面利回りは12%を超えていました。

入札件数も二桁超えているので、人気度合いが感じられます。


以前の開札結果と比べると、落札額見る表面利回りは少し下がったように感じますね。

それでも、大阪本庁よりも1ポイント~2ポイント高めですね。

 

今回の総括

 

開示件数が前回の22件よりも増えましたが大きな差はないですね。


そんな中で、


「不売」・・・5件

「取下」・・・5件

落札されたのは実質14件になりました。


「不売」は誰もが入札をしなかったこと。

「取下」は競売で落札される前に一般市場での取引で売買が成立したことにより、債権者が申し立てを取り下げることです。


 

開示件数24件に対して、500万円以下での落札件数は4件ありました。


その中で「売却基準価額」が一番低く、落札額も一番低かった物件を振り返ります。


売却基準価額:51万円

落札価額:60万円

入札件数:3件、個人落札


事件番号:平成30年(ケ)第112号


◆物件明細書◆

3.買受人が負担することとなる他人の権利

【物件番号1、2】

なし

4.物件の占有状況等に関する特記事項

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

5.その他買受の参考となる事項

【物件番号1】

本件土地の北側の一部は私道として利用されている。


◆現況調査報告書◆

1.建物所有者が空家で占有。

2.隣接地との境界標等は見受けられない。

3.北側の接道する道路は建築基準法上の道路ではない。

4.西側隣接建物と外壁が一体(連棟式建物)

5.本建物の損傷箇所、屋根瓦一部欠損。外壁ひび割れ、窓ガラスが割れている。会談の壁が破損している。

6.所有者は室内で病死されたようである。

7.2階建て建物、間取りは3DK。

8.室内は家財道具や傷み損傷がわかる写真がありました。


◆評価書◆

1.最寄駅より約11分。道路距離約820m

2.私道負担有(ただし、建築基準法上の道路ではない)

3.ライフライン:上水道、ガス配管、下水道すべてあり

※下水道は本管なし。ただし、共同私設管が埋設されている模様である。

4.昭和43年建築

5.建て替え困難。

6.評価人の算定額348万円


上記の内容でした。

いわゆる事故物件ですね。


室内写真では色々と室内の改装などが必要となるのと、写真で見る限り連棟式建物で壁なども傷みが進んでいるようなので、内外装の工事が必要と考えられます。


コストを抑えても300万はくだらないと思われますので、落札額と改装費などを考えるとおよそ450万円とした場合、利回りを20%狙うならば月々の家賃が7.5万円となります。


10%とした場合で、月々3.75万円。


この利回りでは合わないので、改装費用を低く抑えるか?


それとも、隣接住宅も買取して、解体して新築用地として検討するか?


それらを踏まえると落札されたのは宅建業者ではありそうですね。




 

※注意しましょう!

 

現在、入札する添付書類が増えています。


「陳述書」です。


奈良、神戸地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。


せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。


くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。


これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。


 

本ブログのコンセプト

 

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