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女性の不動産投資 競売開札結果 奈良地裁本庁編R2.9.11




9月11日奈良地裁本庁で開札が行われました。


今回入札シミュレーションを行ったのが0件です。


入札シミュレーションはしていませんが、結果はしっかりチェックしておきましょう!


 

今回の入札総件数は8件でした。


土地が1件


戸建てが4件


マンションが3件


内、取下げが2件ありましたので、実質7件での入札結果です。


物件の場所を見ても、


奈良市、生駒市、大和郡山市、桜井市、天理市と様々なエリアから競売がでていました。


今回の1番人気は天理市にある戸建てでした。


入札件数は15件。


今回の開札では断トツですね。

前回私が競売代行で入札した物件は17件でしたので、人気がある物件は奈良地裁本庁でも数が入ることが伺えます。


また、落札したのは法人でした。


売却基準価額が804万円に対して、落札額は14,221,422円です。約1.76倍での落札です。


それ以外は一桁での入札件数でした。


そして、今回の奈良地裁で、500万円以下で落札された物件を見ていきたいと思います。


500万円以下での落札は合計で2件あります。

①1件は、入札件数1件で落札。売却基準価額:189万円→落札:2,222,222円

②1件は、入札件数8件で落札。売却基準価額:106万円→落札:2,065,500円


売却基準価額はそれぞれ違いますが、落札金額だけ見ると近い数字ですよね。


では、個別でそれぞれ見ていきます。


 

①1件は、入札件数1件で落札。売却基準価額:189万円→落札:2,222,222円

 

物件は、マンションです。事件番号令和2年(ケ)12号


◆物件明細書◆

3.買受人が負担することとなる他人の権利

なし

4.物件の占有状況等に関する特記事項

【A】が占有している。同人の占有権限は使用借権と認められる。

5.その他買受の参考となる事項

管理費等の滞納あり


◆現況調査報告書◆

1.その他の者が住居として使用している。

2.滞納約122万円弱

3.遅延損害金約52万円弱

4.債務者兼所有者コメントあり

①占有者が目的建物に居住することにつき無償で居住することを承諾した。明け渡しの条件を決めているが、未だ明け渡しをしない。

5.占有者コメントあり

①家族とともに居住。

②債務者兼所有者との間で無償で居住することにつき書面の取り交わしあり

③債務者兼所有者より明け渡しを求められているが、事情により遅れている。退去の時期については協議したい旨を申し入れている。

6.南西角地の3LDK。2面バルコニー

7.室内の様子はある程度荷物をまとめている様子が窺える。


◆評価書◆

1.最寄駅より徒歩約24分。約1.9km

2.総戸数28戸

3.経済的耐用年数約24.7年

4.マンション全体の修繕積立金:約2300万円

5.専有面積61.56㎡(登記簿面積)

6.管理費12,860円、修繕積立金9,550円

7.滞納は、2015年より発生


利回りシミュレーション

賃料6万円にて計算。年間72万円


72万円÷(2,222,222円落札額+174万円(滞納+遅延損害金)×100=18.17%


プラス、改装費などを考えると約500万円近くなるかと思うので、


72万円÷500万円×100=14.4%となりました。


競合する物件が少ないので、分譲賃貸の優位性がでるのか?

それとも賃貸マンションでもお部屋の大きさは似たような大きさもあるため、賃料でまけてしまうのか?


需要と供給のバランスを考えると強気の家賃設定はできませんよね。


結果だけ見ると、滞納と遅延損害金の額が多いため、入札件数が1件だったのは、納得ですね。

私が入札をするとしたら、転売で狙いえる物件で利益が見込めるなら勝負する物件です。

収益としては入札できない物件でした。


 

②1件は、入札件数8件で落札。売却基準価額:106万円→落札:2,065,500円

 

物件は、戸建てです。事件番号令和2年(ケ)27号


◆物件明細書◆

3.買受人が負担することとなる他人の権利

なし

4.物件の占有状況等に関する特記事項

本件所有者が占有している。

5.その他買受の参考となる事項

なし


◆現況調査報告書◆

1.所有者が居宅・店舗として使用している。

2.店舗が増築されている。未登記。

3.駐車場として利用していたスペースを店舗として増築。

4.北西側洋室にも増築あり

5.オール電化住宅

6.室内には小型犬1匹

7.接面道路は、建築基準法上の道路ではない。

8.3連棟長屋の中央に位置する。

9.債務者兼所有者のコメント

①私が居住している。

②駐車場を店舗にした。

③雨漏りや水回り不具合無し。

10.土木事務所担当職員より

①3戸の連棟。

②本件建物を再築しようとする場合は、事前に相談。

11.室内は改装もされた経緯が見受けられる。

12.店舗は営業されているように見受けられる。

13.経年の傷み等は見受けられるが、写真を見る限り状態は良好に感じる。


◆評価書◆

1.最寄駅より徒歩約12分。約900m

2.ライフラインは上水道のみあり。

3.昭和54年の建築

4.経済的残存耐用年数は0年

5.4DK+店舗

6.延床は94.17㎡



利回りシミュレーション

賃料5万円にて計算。年間60万円


60万円÷(2,065,500円落札額)×100=29.04%


数字だけ見ると悪くない数字ですね。


室内の設備なども特に入替が必要に見受けられなかったので、改装費も抑えられそうです。


気になるポイントは

①3連棟の中央であること。建て替えするための切り離しがどうなるのか?

②接道する道路が建築基準法上の道路ではないこと。管轄の土木事務所の方のコメントを見ると、相談とありましたので、再建築はできるのか?入札する際は自らの足で同じように言質を確認しましょう。

③接道の道路が公衆用道路となっていますが、所有者は法人のままであること。

昔はこのように分譲開発した会社がそのまま名義を残しているケースが多いです。そして、道路から上水道や下水道などを引込する際、引込直す際に、その所有者の同意を頂かないといけないので、いわゆるハン子代が必要となります。


入札件数が8件入った所を見ると、この利回りの良さで勝負に来た感じがしますね。


落札した後は、しばらく自社で保有して、ある程度回収のめどが立てば売却もできますし、高い利益を狙う必要が無ければ、利回りを下げて売ることもできます。


恐らく半数以上は買受可能価額と売却基準価額の間で入札されたのが推測できます。

 

今回の総括

 

今回見たのは2件でした。


同じような金額帯で落札されていますが、マンションと戸建てでは最終的にかかる経費が違いますね。


1件で落札できたけど、結果的には500万円ほど経費が必要。


8件競合では、低い金額での戦いだったと思います。

短期回収で再建築不可は関係なく収益性を重視されているのがわかります。


売却基準価額が高いと札は入らないんですが、総合的に短期回収も見込めると判断されたのでしょうね。


なかなか興味深い結果でした。


 

※注意しましょう!

 

現在、入札する添付書類が増えています。


「陳述書」です。


奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。


せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。


くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。


これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。


 

本ブログのコンセプト

 

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