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女性の不動産投資 競売開札結果 大阪地裁本庁編R2.9.2




9月2日大阪地裁本庁で開札が行われました。


今回入札シミュレーションを行ったのが5件です。


件数は大きな増減は今の所でてきてないです。


さてさてどのような開札結果になったのか?


 

1.令和01年(ケ)第947号 大阪市西淀川区姫里一丁目 

→入札想定額400万円

開札結果:3,620,000円 5件 法人

2.令和02年(ケ)第17号 豊中市蛍池東町二丁目 

→入札想定額395万円

開札結果:4,603,150円 13件 個人

3.令和02年(ケ)第16号 大阪市福島区吉野四丁目 

→入札想定額658万円 

開札結果:5,320,000円 4件 法人

4.平成31年(ヌ)第30号 八尾市植松町二丁目 

→入札想定額114万円

開札結果:1,205,000円 2件 個人

5. 令和01年(ケ)第886号 東大阪市東石切町二丁目

入札想定額300万円

開札結果:2,580,000円 1件 法人


 

上記のような結果となりました。


単純に落札結果だけを見ると入札シミュレーションでの落札件数は3件でした。


 

それでは個別で見ていきましょう

 

1.令和01年(ケ)第947号 大阪市西淀川区姫里一丁目 

→入札想定額400万円

開札結果:3,620,000円 5件 法人

1.所有者が空家で所有。

2.1Rのマンション。

3.家賃想定42,000円/月・年間50.4万円。

4.落札額から見る表面利回り13.92%。

※滞納額がありましたので、そちらを控除した金額での入札額の設定と改装費を考慮した設定の入札額になったかもしれないですね。

 

2.令和02年(ケ)第17号 豊中市蛍池東町二丁目 

→入札想定額395万円

開札結果:4,603,150円 13件 個人

1.賃借人が使用。6か月猶予つき。

2.1DKのマンション。

3.家賃4.5万円/月・年間54万円。

4.落札額での表面利回り11.73%。

※今回初めて、大阪市内ではない郊外の不動産投資向け物件の入札予測となりました。

市内に比べると利回り高めで入札されるのか?っと、思いましたが結果はそんなに変わりませんね。この利回りで落札は十分にOKでした。

 

3.令和02年(ケ)第16号 大阪市福島区吉野四丁目 

→入札想定額658万円 

開札結果:5,320,000円 4件 法人

1.転借人が占有。6か月猶予付き。賃借人はサブリース会社。

2.1Rのマンション。

3.家賃42,750円/月・年間51.3万円。

4.落札額から見る表面利回り9.6%。

※場所柄利回りは低くなると思っていましたが、10%を少し切る程度でしたので、これはうまく落札できたと思います。

気になるのは、インターホン、エアコン、ブレーカーが落ちる。など、電気系統の故障があるとコメントありましたので、早々の対応が必要になりそうですね。

 

4.平成31年(ヌ)第30号 八尾市植松町二丁目 

→入札想定額114万円

開札結果:1,205,000円 2件 個人

1.所有者が居宅として占有している。

2.4戸1の連棟式建物。端家。

3.想定家賃3万円/月・年間36万円。

4.落札額から見る表面利回り29.87%。

※今回が3回目のチャレンジとなっていた物件です。1回目のチャレンジでは254万円からスタートしましたが、結果的にはその半値で落ち着いた感じですね。

恐らく浴室がなく、室内には荷物(ゴミ)が散乱している様子が3点セット付属の写真からも見受けられました。

恐らく底値だから入札札が入ったのだろうと感じる物件でした。

 

5. 令和01年(ケ)第886号 東大阪市東石切町二丁目

入札想定額300万円

開札結果:2,580,000円 1件 法人

1.所有者が空家で占有している。

2.4DKの戸建て。

3.想定家賃5万円/月・年間60万円。

4.落札額から見る表面利回り23.25%。

※今回の落札額は予想以上に安く落札されていました。地役権なるややこしいものがありますが、賃貸で貸す場合は影響なく、通常の建て替えについても大きな問題にはならないだろうと。後は、室内の改装費などがどれくらいかかるのか?

今回はそれを反映した落札額となったのか?

それにしても入札件数が1件とは、これは予想外でした。


 

以上の開札か結果となりました。


皆さんの狙い目がどこを見ているのか?

中々絞り込んだ考えができないですね。


ただ、以前から共通していることは、「??」と「?」の数が多いほど、入札件数が少ない。入札金額が低い。これは変わらないようです。


ご自身のスキルにあった「?」は、周りと同等なのか?


その解釈によってそれぞれに影響を与えているようです。

 

今回の総括

 

今回の一番札数が多かった物件では


62件(共同住宅)法人落札


吹田市の1Kタイプのお部屋が6室ある共同住宅が入札件数1番人気となりました。


売却基準価額が1239万円→落札額は3270万円


6室中4部屋は入居中。うち、2件は空家ですが、改装済みです。

入居中の方はすべて最先の賃借権でお住まいの方々でした。


落札額から表面利回りを計算します。

現在の収入が月額16.9万円。年間だと202.8万円となります。(共益費込み)


202.8万円÷3270万円×100=6.2%


満室想定で見ると


16.9万+8.4万=25.3万円×12ヶ月=303.6万円


303.6万円÷3270万円×100=9.28%


満室までもっていけば良いですよね。

この価格帯で購入ができて9%回っていればお得感はあります。


これに関しては、利回り設定を10%前後で見込んで入札された方がかなり多かったと推測します。


 

※注意しましょう!

 

現在、入札する添付書類が増えています。


「陳述書」です。


奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。


せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。


くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。


これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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