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女性の不動産投資 競売開札結果 大阪地裁本庁編R2.9.16




9月16日大阪地裁本庁で開札が行われました。


今回入札シミュレーションを行ったのが4件です。


競売の開示件数は42件でした。


さてさてどのような開札結果になったのか?


 

1.令和02年(ケ)第64号 大阪市都島区都島北通二丁目 

→入札想定額 不売

開札結果:2,777,777円 8件 個人

2.令和02年(ケ)第67号 大東市深野五丁目 

→入札想定額187万円

開札結果:2,589,000円 1件 法人

3.令和02年(ケ)第63号 大阪市淀川区西宮原一丁目 

→入札想定額436万円 

開札結果:3,900,000円 11件 法人

4.令和02年(ケ)第47号 大東市深野北一丁目 

→入札想定額400万円

開札結果:4,150,000円 1件 法人


 

上記のような結果となりました。

 

それでは個別で見ていきましょう

 

1.令和02年(ケ)第64号 大阪市都島区都島北通二丁目 

→入札想定額 不売

開札結果:2,777,777円 8件 個人

1.転借人が占有。

2.1Rのマンション。最先の賃借権付き(サブリース会社有)

3.家賃42,000円/月・年間50.4万円。

4.落札額から見る表面利回り18.14%。

特約:転借人との契約が解除された翌月から、賃料の支払義務は負わない。上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。

※サブリース会社と占有者との契約賃料の方が低いため、逆ザヤ状態です。

 

2.令和02年(ケ)第67号 大東市深野五丁目 

→入札想定額187万円

開札結果:2,589,000円 1件 法人

1.所有者が居宅として占有。

2.2階建ての連棟式建物(5戸一)。3DK。

3.想定家賃3.8万円/月・年間45.6万円。

4.落札額での表面利回り17.61%。

※競売目的が物件と内壁が取り除かれて一体として使用されている。

 

3.令和02年(ケ)第63号 大阪市淀川区西宮原一丁目 

→入札想定額436万円 

開札結果:3,900,000円 11件 法人 1.転借人が占有。6か月猶予付き。賃借人はサブリース会社。

2.1Kのマンション。

3.家賃36,400円/月・年間43.68万円。

4.落札額から見る表面利回り11.2%。

※利回りが10%前後かと思っていましたが、ややよい数字での落札となりましたね。

 

4.令和02年(ケ)第47号 大東市深野北一丁目 

→入札想定額400万円

開札結果:4,150,000円 1件 法人

1.賃借人が占有している。6か月猶予付き。

2.4戸1の連棟式建物。

3.家賃4万円/月・年間48万円。

4.落札額から見る表面利回り11.56%。

※概ね予測した数値に近い落札額となりました。

 

今回の総括

 

個人的に注目していたのは、

1.令和02年(ケ)第64号 大阪市都島区都島北通二丁目 

→入札想定額 不売

開札結果:2,777,777円 8件 個人


この開札結果でした。

特約を見てもわかるように落札者にとって不利となる特約が記載されていましたので不売になるかと思いきや、8件も札が入りました。

転借人が住んでいる間は、賃料も多く頂けているのでその間はそのままで、退去されたら契約を終わらせる話し合いになるのでしょうね。


また、4件のシミュレーションの内、2件が1件のみの札が入る結果でしたね。


どちらも大東市の物件で、連棟式建物でした。


2.令和02年(ケ)第67号 大東市深野五丁目 

→入札想定額187万円

開札結果:2,589,000円 1件 法人


この物件は面白さを感じるとともに、色々とやることが多そうなので入札がどれだけ入るのかと思っていました。

落札された金額を見ると、真剣に考えて落札できる金額帯を狙って入札されたのが窺えます。

もう少し冷静に落ちたらラッキーで売却基準価額あたりで入札しておけばと、ちょっと残念な気もしますね。


しかし!!!!


いざ、御自身で入札をする段になると、落としたい気持ちが前に出ると同じような結果に陥りやすいです。


実際に私もそうでしたので。。。


不動産投資して捉えるならば、多少は落ちたらラッキー的要素をもって、根気よく参加されるのがよいです。

 

※注意しましょう!

 

現在、入札する添付書類が増えています。


「陳述書」です。


奈良、神戸地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。


せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。


くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。


これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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