女性の不動産投資 競売開札結果 大阪地裁本庁編
６月１７日大阪地裁本庁で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが８件です。
投資向けの物件を主体にシミュレーションを行いましたが、久々の入札と言うこともあるのと、投資向けの物件が少なかったので全体を見られるように様々な物件の入札シミュレーションをしてみました。
１．平成29年(ヌ)第14号 大阪市城東区成育二丁目
→入札想定額８００万円
開札結果：1650万円 ３９件 法人
２．令和01年(ケ)第885号 大阪市西淀川区歌島一丁目
→入札想定額１５０万円
開札結果：3,001,000円 11件 個人
３．令和01年(ケ)第937号 大阪市阿倍野区昭和町一丁目
→入札想定額９００万円
開札結果：10,821,000円 11件 個人
４．令和01年(ケ)第877号 大阪市東淀川区豊新三丁目
→入札想定額５００万円
開札結果：6,256,256円 11件 法人
【落札同額】 ５．令和01年(ケ)第921号 大阪市鶴見区鶴見四丁目
→入札想定額１４２０万円
開札結果：１４２０万円 9件 法人
【落札】 ６．令和02年(ケ)第33号 吹田市山田西四丁目
→入札想定額９００万円
開札結果：8,299,900円 11件 法人
７．令和01年(ヌ)第256号 大阪市生野区小路東三丁目
→入札想定額１８０万円
開札結果：820万円 12件 個人
【落札】 ８．令和02年(ケ)第21号 東大阪市鴻池徳庵町
→入札想定額２２５０万円
開札結果：2134万円 5件 法人
１R、ファミリータイプ、戸建てなどなど
約２ヶ月の期間が空いたのでどれだけの入札が入るか？
全体を把握するためもあって、多めに予測をしてみました。
そして、その結果は？
8件中３件が落札となりました。
落札となったのはすべてファミリータイプの物件でした。
それぞれの開札結果の札数、落札額をみて今後の傾向と対策を考えていきます。
①１Rタイプ
コロナの前に比べ入札数が増えていました。
格安で購入できる競売への意識の表れなのか？それとも時間が開いていたせいなのか？
それは個別で見ていく必要があるかと思っています。
②ファミリータイプ
思った以上に件数が入っていなくてビックリしています。もしかすると今回の一件で自社で保有している物件の売却が思ったほど動きが少なかったために自重されて入札を見送られていたのか？
それとも慎重に今回の入札の動向を見るために入札を見送ったのか？
このあたりのトレンドは次回、次々回の開札を見ることで見えてくるかと思います。
③戸建てタイプ
戸建てタイプは再建築不可と最先の賃借権が付いている２件のみシミュレーションをしました。逆にこちらでの入札件数の多さと落札額の高さにビックリしています。
次回以降で収益物件の入札件数や落札額を見ながら投資性の有無を見ていきたいと思います。
正直なところ、今回の入札シミュレーションの結果を見てビックリしていることが２点あります。
まず、１点目はファミリータイプの入札件数の少なさです。
今回は、大阪市鶴見区、吹田市、東大阪市の３件を見てみましたが、鶴見区を除く吹田市と東大阪市は物件の場所や築年数など総合的な判断になると思いますが、低く入札された感覚でした。
とはいえ、実際に改装して販売するまでの正確なシミュレーションをしていないため、結果的には適正価格だった。そんなオチになるかもしれませんが。。
そして２点目は
大阪市城東区の最先の賃借権付きの店舗付き住宅です。
まず、最先の賃借権がついている時点で入札件数は少なくなる傾向にあると思っていました。その反面、物件の場所は悪くないので最先の賃借人が退去された後は更地にして転売もしくは建売として利用されるならばそこそこ踏み込んでも良いかと思っていました。
そして、その結果が今回の金額でした。私の予測した金額が８００万円でその倍の１６００万円まで金額が伸びました。
入札件数も３９件と蓋を開ければ今回の入札では一番人気の札数が集まった競売物件となりました。
今回の大阪地裁本庁の全体を見ると土地案件で大型の競売物件がでていました。
売却基準価額が４億以上。
実際に落札されたのは１３億以上。札数も３０件とこちらもかなり集中されていました。
今回だけの結果だけを見ると、やはり人気がある場所や、なかなか売りに出ないエリア、まとまった大型案件では入札の札数が集まることがわかりました。
また、そんな中でも札数１件だけで落札されている物件が今回も２件ありました。
この差はなんなのか？
本当に競売は開札が行われることで見えてくることが非常に多いです。
そして、その結果を基にいかに対応策を考えて入札に活かしていくのか？これが落札率のアップにつながると私は信じています。
とはいえ、原則投資物件を取り扱いますため、今後は同じような物件をシミュレーションするかは競売市場の数を見ながら見ていきたいと思っています。
本日、６月１８日には京都地裁本庁にて開札が行われます。
果たしてこちらの結果はいかに！