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女性の不動産投資 競売開札結果 大阪地裁堺支部編R2.9.10開札



9月10日大阪地裁堺支部で開札が行われました。


今回入札シミュレーションを行ったのが1件です。



さてさてどのような開札結果になったのか?


 

1.令和01年(ケ)第191号 富田林市西板持町八丁目 

→入札想定額123万円

開札結果:不売


 

上記のような結果となりました。


今回は、開示件数は31件ありましたが、不動産投資向けで選択できる物件が少なかったため、1件のみの入札シミュレーションでした。


 

それでは個別で見ていきましょう

 

1.令和01年(ケ)第191号 富田林市西板持町八丁目 

→入札想定額123万円

開札結果:不売 1.所有者が使用。

2.4Kの戸建てです。

3.想定家賃4万円/月・年間48万円。

4.入札想定額から見る表面利回り39.02%。

 

今回は、1件のみのシミュレーションでしたので、入札シミュレーションをした時の内容と併せて振り返りしていきましょう。


まず、入札シミュレーション時における注意点です。


1.最寄駅から20分程度

2.接道する道路が建築基準法上の道路かは未判定

3.下水道の本管は前面私道に敷設済みですが、本件は汲み取り式

4.建物内部の老朽化、雨漏り跡や浴室内壁に剥離が見受けられる。

5.ゴミ、動産類が残置されている。

6.老朽化が顕著


懸念材料として挙げられる点が少なくても上記内容がありました。


それに対してプラス材料として考えられるものが見当たらず、売却基準価額の低さが目につきましたが、リスクが多いと判断され、入札件数は入らず、不売となったのではないかと推測されます。


競売市場では、見えているリスクからどれだけのコストが発生するのかをある程度予測し、そして、見えないリスクをさらに念頭に入れておく必要があります。


総合的にネガティブな考えになるかもしれませんが、それだけ慎重さも必要だと言えますね。

 

今回の総括

 

全体を見て、不売になったのは、本件ともう1件で2件が不売でした。


そして、31件の公示に対して、落札価額が500万円以下での落札件数は8件です。


物件の内容や、場所など総合的に判断が必要となりますが、約4分の1が500万以下での落札である結果がでました。


その中でも


1件のみでの落札 3件

2件入札での落札 2件

3件入札での落札 1件

と、3件入札での落札が6件です。


ラッキーな落札ではなく、出口戦略を見据えた落札だと思いますので、このような入札件数が少ない落札から学び取るとどのような物件が狙い目なのか?が見えてくるかと思います。


今回はその中で1件振り返りをしてみます。

 

事件番号令和元年(ケ)196号


売却基準価額:513万円

買受可能価額:410.4万円


落札価額:4,500,001円

※売却基準価額と買受可能価額の間あたりで落札でした。


◆物件明細書

こちらでは特に気になるコメントはありません。

所有者が占有している。このコメントのみです。


◆現況調査報告書

①東側隣地との境界上で塀が互いに越境している可能性あり

②掘り込み型の車庫(天井高1.6m)

③2階北側にサンルーム(工作物)あり。

④天井に雨漏り跡が散見される。

⑤床の一部が撓む。

⑥接面道路は、建築基準法上の道路に該当。

⑦所有者コメントあり。

⑧間取りは5DK

⑨建物は生活感あり。家財道具や生活家電も見受けられる。経年相応の傷みあり。


◆調査書

①平成26年に準防火地域の指定区域が拡大されたため、既存不適格建築物となる可能性あり。

②最寄駅から約1400m。徒歩約18分程度

③ライフライン|上水道、ガス配管あり。下水は浄化槽を利用。公共下水処理区域外

④建築確認あり、検査済み証なし

⑤評価人の算定額約733万円。より市場修正を行い売却基準価額になっています。


以上の点より、物件自体は経過年数による傷み損傷はありますが、それほど大きな問題はなさそうかな?っと、感じました。

駅から少し離れているため、収益として貸し出しするには少し不利なような気もします。

車庫がありますが、高さ制限があるためこれも敬遠される一つですね。


しかしながら、一戸建てで駐車場があるので、賃料が5万円と6万円とした場合で表面利回りを考えると、


賃料5万円とした場合

年間で60万円÷450万円(落札額)×100=13.33%


賃料6万円とした場合

年間で72万円÷450万円(落札額)×100=16%


利回りでみると決して良い利回りとは言い切れないです。


逆にこの内容に近い場合は、1件のみの入札も考えられる指標にはなると思います。


今後、皆さんが入札を検討される際は、このような条件を見たときに出口戦略が見つかれば、まずはシミュレーションで落札結果はどうなるのか?


見ていかれるとよいですよ。

 

※注意しましょう!

 

現在、入札する添付書類が増えています。


「陳述書」です。


奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。


せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。


くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。


これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。


 

本ブログのコンセプト

 

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