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  • takayuki

女性の不動産投資 競売開札結果 京都地裁本庁編R2.9.17



9月17日京都地裁本庁で開札が行われました。


今回入札シミュレーションを行ったのが4件です。


競売の開示件数は35件でした。


さてさてどのような開札結果になったのか?


 

1.令和01年(ヌ)第112号 京都市西京区桂艮町 

→入札想定額 不売

開札結果:2,380,000円 2件 法人

2.令和01年(ヌ)第84号 京都市伏見区深草西浦町四丁目 

→入札想定額364万円

開札結果:6,662,828円 8件 法人

3.令和02年(ケ)第4号 八幡市八幡小松 

→入札想定額200万円 

開札結果:3,500,000円 9件 個人

4.令和01年(ケ)第169号 城陽市枇杷庄島ノ宮 

→入札想定額324万円

開札結果:3,505,000円 3件 法人


 

上記のような結果となりました。

 

それでは個別で見ていきましょう

 

1.令和01年(ヌ)第112号 京都市西京区桂艮町 

→入札想定額 不売

開札結果:2,380,000円 2件 法人

1.建物所有者が居宅として使用(共有持ち分3分の1のみ)。

2.一戸建て2階建て。昭和41年建築。

3.想定家賃90,000円/月・年間108万円。

4.落札額から見る表面利回り45.37%。

※ただし持ち分のみとなりますで、単純に3分の1で計算すると、表面利回りは15.12%となります。

 

2.令和01年(ヌ)第84号 京都市伏見区深草西浦町四丁目 

→入札想定額364万円

開札結果:6,662,828円 8件 法人

1.所有者が事務所・居宅として占有。

2.区分建物、事務所。

3.想定家賃7.5万円/月・年間90万円。

4.落札額での表面利回り13.5%。

5.滞納額123万円。遅延損害金12万円

※落札額と滞納、遅延損害金を含めて再計算すると表面利回り約13.11%。

 

3.令和02年(ケ)第4号 八幡市八幡小松 

→入札想定額200万円 

開札結果:3,500,000円 9件 個人

1.所有者が居宅として使用している。

2.2階建ての戸建て。昭和49年建築。3LDK。

3.想定家賃50,000円/月・年間60万円。

4.落札額から見る表面利回り17.14%。

※京都市郊外のため20%近く狙った入札になるかと思いましたが、それを上回る結果となりました。

※違反建築物となっているので、転売ではなく収益物件の可能性が高いですね。

 

※4.令和01年(ケ)第169号 城陽市枇杷庄島ノ宮 

→入札想定額324万円

開札結果:3,505,000円 3件 法人

1.所有者が居宅(空家)として使用している。

2.2階建ての戸建て。昭和40年建築。5K。

3.家賃4万円/月・年間48万円。

4.落札額から見る表面利回り13.69%。

※売却基準価額と買受可能価額の間で落札されました。

低めに落札できましたが、改装費用、残置物の撤去費用などを考えると300万ほどかかりそうなイメージがするので、そうなると、約650万円が物件価格となります。

そちらで再度表面利回りを計算すると、

7.38%となりました。


不動産投資物件で落札されたのか?転売用に購入したのか?潰して新築用地として落札されたのか?色々と考えが巡ります。

 

今回の総括

 

落札された金額だけを見ると、それほど高額な入札額にはなっていなかったように感じます。

伏見区の区分事務所は、500万円を超えていたので、不動産収益ではなく、買取再販として落札したのか?はたまた、事務所系なので、住居違い賃料も高めに設定できると踏んで勝負されたのか?

本当に賃料が1万円変わると年間で12万円増えるので、利回りにも大きく影響を与えます。


ご自身で入札される方は特に賃料設定を見定めてから入札額を決めましょうね。


これだったらこれくらいいけるだろう!


だろう。で入札すると失敗したときの反動が大きいので最初は手堅く攻めるのが成功するポイントです。


しっかりと手元にある資金を上手く利用して資金を増やしていきましょう。


 

開示件数35件に対して、500万円以下での落札件数は7件ありました。


1件入札での落札は、1件

2件入札での落札は、3件

3件入札での落札は、1件

このような結果でした。


その中でも2件入札での落札3件の中から1つピックアップしてみましょう。


事件番号令和元年(ヌ)78号

売却基準価額100万円

落札額300万円


◆物件目録◆

土地2筆

1筆は所有

1筆は持ち分3分の1

建物は1筆

このような物件です。


◆物件明細書◆

①本件所有者が占有している。

②その他買受の参考となる事項より

・本件建物につき、売却対象外土地への越境部分についてはその敷地利用権はない。

・売却対象外土地所有者(本件申立て債権者)から建物収去土地明け渡し訴訟が提起されている。

第1審、原告勝訴

現在、上告中

・隣接地との境界が不明確

・売却対象外の土地を通行のため無償で利用している

・本件土地の一部は、売却対象外の土地への通行のため利用されている。

・本件土地は共有持ち分についての売却であり、買受人は、当該物件を当然に使用収益できるとは限らない。


※かなり多くの内容が記載されています。

これを読むだけで入札する気力が失われそうです。


◆現況調査報告書◆

①所有者が居宅として使用している

②接道状況は、建築基準法上の非道路

③土地の一部が通路に供されている。

④本件土地目的外土地は一体として本件建物の敷地として利用されている。

⑤目的外土地全部を取り込んでいる。

⑥東側、北側隣地との境界は判然としない。

⑦目的外土地上に越境している。本件建物の目的外土地への越境部分は現地概則で1階西側36㎡。2階西側約16㎡。3階西側約6㎡である。

⑧債務者コメント

・建物に居住している。誰にも貸していない。

・本件土地の他の共有者らは私の子です。共有者らと土地の使用に関して契約はありません。土地の使用料等の支払もありません。

・越境していることは認識している。その範囲は1階西側和室部分のみ、本件建物のその他の部分は本件土地上にあると考えている。この点については、建物収去土地明け渡し訴訟が係属している。

・日常的に南側通路(他人の私有地)を使用ているが、使用料等の支払は無い。通行に関する契約や通行に関して制限はない。

⑨土地共有者C

・債務者から使用料などは貰っていない。契約もない。

⑩土地共有者D

・債務者から使用料などは貰っていない。契約もない。

⑪目的外土地所有者代理人弁護士

・債務者と目的外土地所有者との間で使用に関する契約は無い。債務者はこれまで目的外土地の使用料を払ったことがなく、不法占拠している。

・越境部分の相違について訴訟係属中

⑫隣地所有者

・本件土地は親族が所有していた。それを債務者の父へ譲った土地である。


◆評価書◆

本件建物は建築不能地に未申請で建てられた違法建築物件と思料される。


長々と見てきましたが、


今回は一般の方であれば入札されない物件だと思います。


2件入ったのは、債務者の親族、債権者それぞれが入札をされたのではないかと思われます。


その結果まではわかりませんが、他者が入り込む余地のない競売物件ですね。


と、いうことでこの物件は個人同士の戦いだったと感じました。



 

※注意しましょう!

 

現在、入札する添付書類が増えています。


「陳述書」です。


奈良、神戸地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。


せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。


くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。


これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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