女性の不動産投資 競売入札シミュレーション 神戸地裁本庁編③
今回も神戸地裁本庁管轄の競売物件を見ていきたいと思います。
今回は神戸市内ではなく近隣である明石市内の物件です。
入札期間は変わらず令和２年６月１０日～６月１７日までです。
開札期間は６月２３日なので、入札を検討される方はお急ぎください！
では、早速今回取り上げる競売物件を見ていきましょう。
事件番号 令和01年(ケ)第30039号
売却基準価額 2,840,000円
買受申出保証額 570,000円
買受可能価額 2,272,000円
所在地：明石市二見町西二見字中上岡
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：２階部分 ６８．７５m2
間取り：４ＬＤＫ
バルコニー：東向き
バルコニー面積：あり
管理費等：19,510円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：平成1年3月
階：２階
総戸数：168
こちらの物件です。
占有者は所有者のご家族がお住まい中です。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・他人の権利として地役権が設定されています。
内容はガス導管の敷設するためのものであるようなので、ややこしいお話ではありません。
・お住まいの権限としては使用借権と認められているようです。
・管理費等の滞納があるようです。
■現況調査報告書より
・現況調査報告書が追加で補充されています。補充された理由は地役権の設定の記載が欠落していたためのようです。
・他にも修正事項が追記で入っています。
・滞納は約８万円程度（令和２年１月調査時点）
・２０１８年より使用借権により占有されているようです。
★関係人の陳述等より
債務者兼所有者の妻のコメント
１．ペットは飼育していない。
２．債務者兼所有者は別の所で生活を始めた。
３．債務者兼所有者に対して賃料は支払いしていない。
４．水回りなど支障のあるところはない。
★執行官の意見
占有者及び占有状況に関して、関係人の陳述に矛盾する点はなく、室内に債務者兼所有者の占有を示すものも見当たらなかった。
□室内写真等より
・間取りは４LDKタイプのファミリー物件です。
・室内の設備は分譲当時の設備のように伺えます。
・室内は生活されていらっしゃることから執行官の意見書通りお荷物がありますが、綺麗に整理されて使用されているのがわかります。
■評価書より
・経済的残存耐用年数は約１０年です。
・エレベーターあり
・管理組合ではなく管理組合法人となっています。
・マンション全体の修繕積立金は約１０億円です。将来に向けた修繕の積立をしっかりされているのがよくわかります。
・遅延損害金が別途発生します。
・取引事例の採用は何を採用したかがわかりません。
調整額が８１，０００円／㎡として試算されています。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が２８４万円です。
評価人参考の見込み家賃収入が６万円（共益費込み）です。年間で７２万円となります。
計算式１
７２万円÷２８４万円×１００＝２５．３５％（表面利回り）となりました。
続いて、取引事例での価格を基に計算しています。
㎡８１，０００円×６８．７５㎡＝５，５６８，７５０円となりました。
約５５７万円として計算します。
計算式２
７２万円÷５５７万円×１００＝１２．９２％（表面利回り）となりました。
ファミリータイプでも１０％以上はやはり欲しいですよね。
実勢の取引価格を見ていないので果たして５５７万円で購入できるものかはわかりません。
買取再販事業者が落札すれば改装費用を含めて販売となるためどれくらいで入札するのか？
競売で入札して落札することを前提で考えると、５５７万円から２割減で約４４５万円となります。
計算式３
７２万円÷４４５万円×１００＝１６．１７％（表面利回り）となりました。
１５％回っているのでこのラインでの入札で落ちたらいいですよね。
今回のポイントとしては、現在ご家族で住まわれている点です。
ことがうまく運ぶならそのまま賃貸としてお住まい頂くことも考えられますし、場合によっては退去されることも考えられます。
そうなると改修費用もそれなりにかかりますので上記で試算した利回りを得ることは難しいでしょう。
いわゆる投資物件ではあらかじめ賃借人としてお部屋を借りている方がお住まいなので、落札して新しい方が所有者となっても大きな影響はないだろうと思います。
しかし、賃料の支払がない使用借権の場合は現在住まわれている家族構成や生活状況によって異なってきます。
以前私が入札した物件でも同じようなケースがありました。
入札する当時の現地調査時点ではご家族が住んでいる様子は伺えて、入札をしたもののいざ落札して売却許可決定が下りてから現地へ行ってみるとすでに引越しされた後だった。
そのようなことがしばしばありました。
男性が一人で住んでいる場合は、ずっと住んでいらっしゃる傾向にありますが、女性が住まわれている場合は、早々に準備をされて退去されているケースが大半です。
なので、落札した後に住まわれていると考えるよりも退去されていることを前提にリフォームをして貸し出しすることを考えた入札が良いかもしれません。
単身向けのお部屋と違いファミリータイプしかも４LDKのタイプなので改装費用もそれなりに見ておかれることをお忘れないようにご注意くださいね。
６月２３日の開札結果を見て皆様へまたご報告いたします。