女性の不動産投資 競売入札シミュレーション 神戸地裁本庁編②
今回も神戸地裁本庁管轄の競売物件を見ていきたいと思います。
今回も１R見ていきます。
入札期間は令和２年６月１０日～６月１７日までです。
開札期間は６月２３日なので、入札を検討される方はお急ぎください！
では、早速今回取り上げる競売物件を見ていきましょう。
事件番号 令和02年(ケ)第22号
売却基準価額 1,800,000円
買受申出保証額 360,000円
買受可能価額 1,440,000円
所在地：神戸市兵庫区松原通四丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：８階部分 １６．８２m2
間取り：ワンルーム
バルコニー：北東向き
バルコニー面積：あり
管理費等：11,880円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：平成3年9月
階：８階
総戸数：150
こちらの物件です。
最先の賃借権がついている物件です。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・賃借人は法人です
・賃料は33,000円です
・敷金はありません
・転貸に関する特約があります。
「所有者は賃借人が第三者に転貸することを条件として本物件を賃貸し、その転借人たる第三者の選択に関して賃借人に異議を述べない。」
このような表記があるようです。
そして、
上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。とコメントがあります。現在、転借人は個人の方が入居されているようです。
■現況調査報告書より
・所有者の滞納があります。約２．３万円（令和2年3月調査時点）
遅延損害金が付加されて請求される。
▽所有者と賃借人（転貸人）との契約事項
１．占有権限：賃借
２．占有開始時期：平成30年3月
３．最初の契約等｜契約日：平成30年4月ころ
４．最初の契約等｜期間：平成32年4月まで2年間
５．賃料：33,000円／月
６．特約等：譲渡転貸可
▼賃借人（転貸人）と転借人（占有者）との契約事項
１．占有権限：転借
２．占有開始時期：平成28年1月
３．最初の契約等｜契約日：平成28年1月ころ
４．最初の契約等｜期間：平成29年1月まで1年間
５．賃料：40,000円／月
６．更新の種別：法定更新
★関係人の陳述等
〇本件マンション管理人
平成28年1月入居予定の届け出あり。
〇転借人（占有者）
１．私は平成28年1月から賃借して住んでいる。
２．家賃は毎月4万円。敷金はなし。1年の契約更新。
３．室内に特に不具合無し
〇賃借人（転貸人）担当者
１．当社は、所有者より賃借し、転借人へ転貸している。契約書があるのでお送りします。
２．当社が本件建物の所有権を取得した（平成30年3月）以降は、前所有者と転借人が結んでいた賃貸借契約を同じ内容で承継した。
３．前所有者から現在に至るまでの説明をされています。
①前所有者から現転貸人が本物件を購入
②現転貸人が転借人へ賃貸契約
③現転貸人が現所有者へ本物件を売却
④現所有者との間で現転貸人は賃貸借契約
★執行官の意見
上記での経緯を執行官の意見の中でもまとめておられるので、そちらを一読してください。
その経緯などをみて、「最先の賃借権」と思料された内容が掲載されています。
□室内写真等より
・間取りは１Rタイプです。添付資料ではお部屋の広さがわかりません、みため約６帖といったところでしょう。
・ユニットバスは浴室と洗面、トイレがセットです。
・洗濯機置き場は外置きです。
・ミニキッチンが付いています。
・下駄箱らしきものがあります。
・クローゼットはありません。
・バルコニーがありますが洗濯機を置くとスペースがなくなりそうです。
・IHクッキングヒーターが見受けられます。
・長らく住んでい頂いている生活感があります。
■評価書より
・経済的残存耐用年数は約２５年です。
・エレベーターあり
・オートロックあり
・マンション全体の修繕積立金は約１億６０００万円です。
・近い将来に大規模修繕工事の予定あり。
・バルコニーは周囲を建物がかこっているため採光はなさそうです。
・取引事例の採用は何を採用したかがわかりません。神戸は独特の記載方法のようです。
調整額が２７７，０００円／㎡として試算されています。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が１８０万円です。
評価人参考の見込み家賃収入が３．３万円です。年間で３９．６万円となります。
計算式１
３９．６万円÷１８０万円×１００＝２２％（表面利回り）となりました。
続いて、取引事例での価格を基に計算しています。
㎡２７７，０００円×１６．８２㎡＝４，６５９，１４０円となりました。
約４６６万円として計算します。
計算式２
３９．６万円÷４６６万円×１００＝８．４９％（表面利回り）となりました。
今回はいわゆるサブリース契約物件となるためどうしても利回りは低くなりますね。やはり１０％を下回ります。
競売で入札して落札することを前提で考えると、４６６万円から２割減で約３７３万円となります。
計算式３
３９．６万円÷３７３万円×１００＝１０．６１％（表面利回り）となりました。
このラインで１０％を確保ですが、この金額では少し物足りませんね。最低１５％の利回りで考えると２６４万円となります。このラインを上限で入札でも良いかもしれませんね。
サブリースの競売物件のため、高い利回りが期待できません。
落札後、気を付けておかないといけないのが、今住んでいる転借人が退去したあとのことです。
賃貸借契約の賃料の改定を言われるのか？それともサブリースの契約を解除されるのか？
最悪、すべての契約が無くなって一から自分で募集をすることを覚悟されて入札されるのが一番良いかもしれません。
６月２３日の開札結果を見て皆様へまたご報告いたします。