女性の不動産投資 競売入札シミュレーション⑧京都地裁本庁編
今回も前回からの続きで京都地裁本庁の競売入札物件のシミュレーションをしていきたいと思います。
本日6月12日でこの記事がUPされていますが、シミュレーションはそれ以前にしておりましたため、掲載しております。
なので、今回の内容をご覧頂きましても入札参加するには6月11日までとなっていましたので、入札はできません。お許しくださいませ。
では、今回取り上げる物件はこちらになります。
事件番号 令和01年(ケ)第242号
売却基準価額 1,150,000円
買受申出保証額 230,000円
買受可能価額 920,000円
所在地：京都市伏見区東奉行町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：２階部分 ３８．６９m2
間取り：１ＬＤＫ
バルコニー面積：あり
管理費等：12,800円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和49年6月
階：２階
総戸数：149
賃借人が住んでいる不動産投資物件ではございませんが、お部屋の間取りを考えると不動産投資向けでもありますので取り上げました。
３点セットの見るポイント
上記までの情報を見て、なんでこんなに売却基準価額が安いんだろう？そう思われた方はもう競売に対する意識が育ってきています。
そして何かある？ってまで感じ取れたなら適性がおありです。
その安さの理由は後ほど出てきますので見ていきましょう。
■物件明細書より
こちらでは特に取り上げる他人の権利などの制限は見受けられません。いたって、所有者が占有をして競売になっていることがわかります。
買受の参考となる事項として、管理費等の滞納有とのコメントがあるくらいです。
■現況調査報告書より
・所有者が空家で使用している。
・管理費等の滞納（2007年3月～2020年2月調査日まで）1,990,862円
そうです。売却基準価額が安い理由はこの滞納額が膨れ上がっているからです。
この滞納金はマンション特有ですね。
中には500万円近いものもあったりするので、かなり高額ですが、競売で考えると想定内の範囲です。
※管理会社のコメント
・ペット飼育は不可。
・管理費以外の滞納があり。
水道代と遅延損害金で、
水道代194,328円
遅延損害金687,367円
先程の滞納額と合わせると大方300万円といったところでしょう。
※関西電力のコメント
本件建物の電気契約は廃止されています。
所有者からのコメント後取れなかったことで空家の理由として確認をされているのだと思います。
※執行官のコメント
１．第三者の占有を示すものは認められなかった。
２．ライフライン調査及び関係人の陳述などから上記のように認定している。
★間取りおよび室内写真より
・間取りは１LDK（部屋は和室です）
・浴室、トイレは別々です。
・洗濯機置き場が室内には見当たりません。恐らく外置きタイプ。
・キッチンあり。
・下駄箱あり
・室内の荷物を見る限り、不要で持ち出せなかった荷物を残していったように見受けられます。ただし、いつから空家になっているのか？この点がポイントです。
・キッチン、浴室の写真がありますが、ボロボロではないようです。なんとかハウスクリーニングで対応できそうな感じもします。
■評価書より
・マンション全体の修繕積立金は約1億1千万円。
しっかりと貯めておられるので不安はありませんね。
・建蔽率、容積率が現行基準を超過する。既存不適格建築物の可能性がある。
京都の物件はこのコメントをよく見かけますね。近年の法律改正によって厳しくなっているように感じます。
・長期間空家である。
これは、何に基づいてなのか？恐らくマンションの管理会社からのヒアリングにおいて聴取した内容かもしれません。
・床が軋む部分がある。
マンションの場合、床が抜けることはないので恐らく、床のフロア材と下でとめているビスが浮いてきているのではないかと思われます。
・同じマンション内での取引事例がないため近隣の事例にて算出されています。
取引の参考価格は㎡単価１２４，０００円です。
取引事例は競売と一般取引の成約事例です。
・評価人の賃料算定額は５万円で計算されています。
投資シミュレーション
まずは、売却基準価額での入札をした場合のシミュレーションを見ていきましょう。
売却基準価格は１１５万円です。
本来であればこちらの金額を使用しますが、滞納が約３００万円ありますので、最低限そちらを加味した上での計算となりますので、４１５万円として計算します。
賃借人からの家賃収入想定額が５万円／月なので、年間だと６０万円になります。
計算式１
６０万円÷４１５万円×１００＝１４．４５％（表面利回り）となりました。
では、成約事例の数字で購入価格（落札額）を計算してみます。
㎡単価１２４，０００円×３８．６９m2＝４，７９７，５６０円となりました。
計算の簡略化のため４８０万円として計算します。
計算式２
６０万円÷４８０万円×１００＝１２．５％（表面利回り）となりました。
取引事例から見ても１０％以上の利回りが取れているのは、やはり建物の築年数が関係しているように感じます。
そして、競売で入札して落札することを前提で考えると、４８０万円から２割減をすると約３８４万円となります。
買受可能価額が９２万円なので、滞納分の３００万円を合算すると３９２万円となります。
なので、今回は一番低い９２万円で入札しても２割減の３８４万円での計算ができません。
よって、３９２万円で計算します。
計算式３
６０万円÷３９２万円×１００＝１５．３％（表面利回り）となりました。
恐らく今回は滞納金が多いため入札する方が少ないことが予測できるのと、ほとんどがこの９２万円の最低ライン近くで競合になるように感じます。
未経験の方が入札するにはヘビーなので初めて入札される方にはハードルが高いです。
この数字から見て９２万円～１１０万円の間が落としどころのような気がします。
個人的には１１０万円で入札ですかね。
プラスして下記も見ておきます。
次に現在わかっている毎月の支出を考えてみましょう。
１．管理費等１２，８００円。約１．３万円として計算します。
６万円ー１．３万円なので毎月４．７万円が手残りのイメージです。
後は、水道代、保険料や固定資産税等などを月割りにする必要がありますが、そこは含めません。
月々４．７万円の収入なので年間５６．４万円となります。
計算式１
５６．４万円÷４１５万円×１００＝１３．５９％（表面利回り）となりました。
計算式２
５６．４万円÷４８０万円×１００＝１１．７５％（表面利回り）となりました。
計算式３
５６．４万円÷３９２万円×１００＝１４．３８％（表面利回り）となりました。
最寄駅からも徒歩圏内になりますので需要はありそうな感じがします。
６月１８日の開札結果を見て皆様へまたご報告いたします。