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女性の不動産投資 競売入札シミュレーション⑤京都地裁本庁編



今回は京都地裁本庁管轄の競売物件を見ていきたいと思います。


チェックし忘れていたんですが、今回の京都地裁本庁は1Rの物件が多く出ていますね。


入札期間は令和2年6月4日~6月11日までです。


開札期間は6月18日なので、入札を検討される方はお急ぎください!


では、早速今回取り上げる競売物件を見ていきましょう。


 

事件番号 令和01年(ケ)第203号

売却基準価額 2,640,000円

買受申出保証額 528,000円

買受可能価額 2,112,000円


所在地:京都市南区東九条北松ノ木町

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):4階部分 13.26m2

間取り:ワンルーム

バルコニー面積:不明

管理費等:9,820円

敷地利用権:所有権

占有者:あり

築年月:平成3年3月

階:4階

総戸数:103


こちらの物件です。


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

今回は最先の賃借権が付いています。

特約として、賃借人が第三者に転貸することを条件。と書かれています。

いわゆる又貸しできる決まりですね。

そして、

賃貸人は転借人との間で直接賃貸借契約等はできない。

つまり、賃貸人は賃借人との契約はできてもそれ以外の契約ができないと読み解くことができます。

現在は転借人が居住されています。


■現況調査報告書より

・調査日である令和1年11月現在では滞納がありません。

・水道使用量は2か月ごとの支払で実費となっています。

・賃借人は法人名義で契約がされています。

・賃貸人と賃借人との契約での毎月の支払が「4万円」

・転貸人(賃借人)と転借人との契約での毎月の支払が「3万8500円」

※いわゆる逆ザヤで賃借人が損をして賃貸人へ支払をしている状況です。


□関係人の陳述等より

・賃借人

当社は本件建物を所有者から賃借して、転借人に転貸している。賃借料よりも転借料が安いのは、賃貸借契約時にこの形になっただけです。転借人が退去して、部屋が空いたら、改めて契約を巻きなおすことになります。


・転借人

私は、前所有者である賃借人から本件建物を賃借して、以後、居宅として使用しています。


※この二人のコメントを読んでご理解できましたでしょうか?

色々な法律用語でてくるのでわかりにくくなっているように感じるのは私だけでしょうか?


時系列で整理すると

1.現在の賃借人(転貸人)を(A)が元々、この部屋を所有していた。当時は所有者。

2.その時に今の転借人(当時は賃借人)を(B)と賃貸借契約を結んだ。(A)(B)間での賃貸借契約です。

3.その後、現在の賃貸人(所有者)を(C)と(A)の間で売買によって名義が代わった。

4.売買により(C)が所有者となり、(A)は所有者から賃借人となり、(B)は賃借人から転借人へ変わっていった。そのような流れになっています。


しかしここで疑問が残るのは

なぜ、(A)(B)間で先に賃貸借契約を結んでいました。契約の賃料は3万8500円です。

しかし、(A)から(C)に対してはその金額を上回る4万円になったのか?


何かしら裏がある感じがしますね。

「転借人が退去したら契約を巻きなおす」何かしらがあることを承知しておく必要がありますね。


・管理会社のコメントでは

滞納金があるようです。

2万3千円程度が調査時点での滞納みたいです。


・執行官の意見では

所有者に照会書を送付したけども期限内に回答がなかったとのコメントがあります。

事実関係は記録の通り。


□室内写真等より

・間取りは1Rで居室は5.8帖のようです。

・ユニットバスで浴室、トイレ、洗面がセットになっています。

・ミニキッチンがついています。

・小さなクローゼットがあるようです。

・バルコニーはあります。

・室内は綺麗に使用されているようです。

・コンロはガスタイプのようです。

・住んでいるのは男性のように見えます。

※浴室内に髭剃りのようなものがみえるのと、部屋の色合いから判断しています。


■評価書より

・平成3年建築で、経済的残存耐用年数は残り約16年。

・エレベーター、宅配ボックスがあり。

・マンション全体の修繕積立金は約5280万円

ファミリータイプの部屋との混合タイプのマンションだと、修繕積立金についてはあまり心配はいらなさそうですが、単身向けのみのマンションだと先々の計画が気になります。

・ペット飼育は不可。

・同じマンション内での取引事例を使用されています。

取引の参考価格は㎡単価303,000円です。

取引は競売ではなく、一般市場でのお取引での成約事例です。


 

投資シミュレーション

 

まずは、売却基準価額での入札をした場合のシミュレーションを見ていきましょう。


売却基準価格は264万円です。


賃借人からの家賃収入は4万円/月なので、年間だと48万円になります。


計算式

48万円÷264万円×100=18.18%(表面利回り)となりました。


では、成約事例の数字で購入価格(落札額)を計算してみます。

㎡単価303,000円×13.26m2=4,017,780円となりました。

計算の簡略化のため402万円として計算します。


計算式2

48万円÷402万円×100=11.94%(表面利回り)となりました。


取引事例での目線は10%以上あれば購入される方がいらっしゃることがわかります。

そうなると近い数字で入札をしないと落ちないのか?

今回は最先の賃借権が付いているのと、少しややこしそうなことが書かれているため入札件数は多くないと思うのですが、京都の特性がわからないため、なんとも言えません。


競売で入札して落札することを前提で考えると、402万円から2割減で約320万円となります。


計算式3

48万円÷320万円×100=15%(表面利回り)となりました。


このあたりが入札金額として落ち着くところではないかと考えます。


 

プラスして下記も見ておきます。


次に現在わかっている毎月の支出を考えてみましょう。

1.管理費等9820円。約1万円として計算します。


4万円ー1万円なので毎月3万円が手残りのイメージです。

後は、水道代、保険料や固定資産税等などを月割りにする必要がありますが、そこは含めません。


月々3万円の収入なので年間36万円となります。


計算式1

36万円÷264万円×100=13.63%(表面利回り)となりました。


計算式2

36万円÷402万円×100=8.9%(表面利回り)となりました。

計算式3

36万円÷320万円×100=11.25%(表面利回り)となりました。

やはり入札するなら


320万円が天井で入札ですかね?


6月18日の開札結果を見て皆様へまたご報告いたします。

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