女性の不動産投資 競売コラム② 占有者について
ここ最近お問い合わせが多い内容を今回は取り上げます。
中でもご質問が多いのが「占有者」について。今回はこちらについて書いていきます。
Q１
競売の占有者ってどんな人ですか？
A１
競売の占有者とは、一番わかりやすいのは、住宅ローンの返済ができなくなってしまった。家の所有者さんです。
返済ができなくなってしまったことで、様々な家庭環境がでてきます。
例えば、
①ご家族で住んでいたのが、競売になることで離婚された方。
②ご家族全員が揃っている方。
③息子や親、配偶者がローンの名義人やけど、住んでいるのはその身内の方。
などがあります。
賃貸物件の場合は、賃借人（転借人）が住んでいることとなるので、基本的には退去してもらうことを目的とするわけでなく、そのまま住み続けてもらうことが目的なので、今回のテーマは少し違います。
いつもは、この賃借に（転借人）が住んでいるお部屋の入札の話を書いていますが、今回は、御自身が住むための家として考えた場合の占有者の話です。
私の経験談
私が経験したのはもちろん、①～③の方とは出会い、退去して頂きました。
特に③のケースはしばしばありました。
どんな内容だったかというと、ご家族で住んでいたお家で、住宅ローンの支払が旦那さんでした。
これはどこにでもある話やと思いますが、ある日、旦那さんが奥さん、子供さんを捨てて家を出ていかれました。
これも聞く話やと思います。
しかし、ここで大きな問題がでてくるのが、住宅ローンの支払をしている口座です。
旦那さん名義なので、奥さんがその口座へお金を預け入れて毎月引落されます。
ある日、その引落がされない事態が発生します。
なぜ、引落されないかわかりますか？
そうです。
ご主人が自己破産されたんです。
自己破産すると、すべての口座が凍結されてお金の引き出しができなくなります。
そのため奥さんは口座へお金を入れても引落されないため支払いができなくなるんです。
結果どうなるのか？
残念ながら支払がないため銀行は裁判所へ競売の申し立てを行うんです。
これは、たまたま競売にまで進んだケースと考えられますが、決してそうではありません。
旦那さん名義で住宅ローンを組まれている場合、突然旦那さんが出て行ってしまった場合。
この2つに該当する方は将来的にその予備軍でもあります。
なので、それに該当される方は事前に銀行や弁護士、司法書士の先生へご相談しておかれることをお勧めします。
早い段階で、奥さんがお勤めされていて返済ができるなら何かしらの対策を練ることもできると思います。
競売になってしまっては、家を取り上げられたうえ、売ったお金すら手元に入りません。
それであれば、御自身の名義に代えられる方は変えておくなど、先のことを考えて事前に手続きされていくことをお考え下さい。
口座から引落されているからといってそのまま放置していると同じような結果になり兼ねません。
ただ、そのような方がお住まいの物件は、占有者交渉の難易度としては（【A】難易度高い～【E】難易度低いまでつけるとしたら）【E】判定です。（私の主観です！）
難易度が高いのは①のケースです。
Q２
占有者交渉って聞きますがどんなことをするの？
A２
競売で落札した場合、落札したからと言って家の引渡しをしてもらえるわけではありません。そのために現在、お住まいの占有者がいてれば、その家から立ち退いてもらうための話し合いをする必要があります。
最終的には、引き渡し命令と呼ばれる手続きを踏んで強制執行で、室内の荷物などすべて運び出すことになります。
ただ、その手続きをするためにそれなりの費用がかかるため、できれば話し合いで退去してもらえるのが理想です。
私の経験談
まずは、話し合いの場を作るのが大切です。
Q１でも書きましたが、色々な方がおられます。
すべて同じやり方で上手くはいきません。その方や、その方の背景にある物を察しながら進めて行かないとまとまる話もまとまりません。
私が心掛けているのは、
落札したからと言って、自分たちが上で、占有者の方が下である。そんな考えは持ち合わせていません。
どちらも対等であるという気持ちで、まずは向き合います。
なぜか占有者は落札した私たちが悪者みたいに思われる方もいてます。
そして、どんな人が落札したのか？どんな人がやってくるのか？占有者も不安です。
私の経験上、上から高圧的にいくのはお勧めしません。
それは対等であると思っているからです。
なので、まずは競売になった責任が誰にあるのか？
それに対して競売の申し立てをしたのは誰なのか？
その点の認識をしてもらったうえで、自分たちは、公平な立場で入札を行い、たまたま一番高い金額を提示したので落札できたという話をしていきます。
これはどの占有者に対しても同じです。
その後は、占有者の方の話を聞かせて頂いて、今後の退去に向けて話し合いが持てるのか？まったく話にならないのか？
それを見極めていく作業をします。
ただ、気を付けてほしいのは、お金の支払ができなくなる。約束していたことを守ることができなくなってしまった。
そのような状態でもあるので、占有者の方が話する内容をすべて鵜呑みで信じることはできません。
ある程度こちらでリードしながら、予定建てをしないとずるずると話し合いはできるけど時間だけが過ぎ去ることになります。
Q３
強制執行はどのタイミングでするのですか？
A３
私の場合は、まずは話し合いなので、すぐには強制執行の手続きは行いません。ただし、残代金を納めてから半年以内でないと引き渡し命令の申し立てができないので、それまでの時間で話し合いがまとまらないと思うタイミングで行います。
引き渡し命令を受けることができるようになってから、この競売もスムーズになりました。引き渡し命令の申立期間を過ぎると、明け渡し訴訟を提起しないといけませんので、長引くようでしたら注意ください。
私の経験談
話し合いが3回程度持てれば、概ね退去に向けてある程度順調に進めることができます。
しかし、中にはまったく会えるのは会えるけど話し合いにならないケースもあります。
それはQ１でご紹介したQ２とは違う方が住んでいたケースです。
所有者の名義は息子さん。
住んでいるのはお母さんでした。
家に足を運べば必ずお会いできます。
しかし、何度言っても自分の家でないから自分では判断できないの1点張り。
所有者の息子さんへ連絡をしてもまったく話し合いになりませんでした。
この時は残代金を納めてから1か月間で強制執行の申し立てを行いました。
手続きから強制執行まで、なんやかんやと1か月から1か月半程度時間がかかります。
そのあたりの時間のことも頭に置いておきましょう。
ただ、運が良かったのは、強制執行前日にお引っ越しが決まられたので、強制執行するまではありませんでした。
強制執行をすることで簡単に引き渡しを受けることができますが、
占有者の方にとっては、つらい経験となります。
当日には、トラックなど荷物を運び出すために人がいっぱい集まって、そのお家に人がずらずらと入っていく光景を思い浮かべて下さい。
それだけでも社会的制裁が下されます。
それに対して、いらぬ反感を抱かれることは避けようがありません。
私の場合は、それがお仕事でしたので割り切るしかないのでやっていましたが、一個人の方が強制執行を選択する場合は、それらのことも理解して手続きしてください。
私の場合は、話し合いの場で、話し合いにならない方で強制執行に進むしかない占有者に対し、必ずその話をします。色々な人が来て、廻り近所の方が見に来る可能性もありますよって。
それでも自ら退去されない場合は仕方がありませんので強制執行を行うのみでした。
色々なお話もありますが、代表的なご質問に答える形で今回は書かせて頂きました。
また、競売をお考えでどうしたらいいの？
どうしてきたの？
なんて、ご質問がありましたが、また時期を見てお答えしていきます。
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
男性と女性では、女性の方が様々なイベント（結婚、出産、一人での生活etc）で不安定に陥る可能性があります。
そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」
不動産投資はお金がないとできない？
高額なお金がかかる？
騙されてる？
信用できない？
わからない？
初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．女性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。
多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。