女性の不動産投資 競売コラム①
今回は私が競売に携わってきたときのお話を少しご紹介していきたいと思います。
私が不動産業界に入ったのが、平成２１年。西暦に直すと２００９年です。今から１２年前ですね。
不動産のお仕事に携わる前は、同じグループ会社の別部門でまったく関係ない仕事をしていました。
大阪での事業見直しがあった際に、新規事業の立ち上げということで不動産部門の立ち上げでスタッフは私だけ。
東京が本社だったので、東京で２泊３日の研修を受けたら、大阪に戻っていざ本番！
そうその時の研修が競売の入札のことや、物件調査、裁判所に行ってどんな施設があるのか？
それだけの研修で実務に入る会社は他にはあまり聞かないのではないかな？
昔の会社はそうでしたよね。
最低限教えて後は先輩の後ろ姿で学ぶようなそんな体質です。
ただ、背中を見る先輩がいない中、四苦八苦の不動産のお仕事が始まっていきます。
不動産のお仕事の中でも「競売」っていわれてイメージできたのは、占有者の立ち退き交渉はどうしているのか？
聞いた話では、引っ越し代を支払うことで退去してもらっている。なんて話を聞いていたので、まぁ物件を落札出来たらあとはなんとかなるんやろう。
そんな気持ちでスタートしました。
まず、不動産の仕組みや勝手がわかりません。
わからないときは東京本社へ電話して教えてもらうんですが、東京と大阪では慣習が違うんですよね。
よく比較で言われるのが、
１．固定資産税等の精算方法
売買で家を購入する、家を売却する際に、売り主さんが１年の固定資産税等をお支払いされます。その納税される年の途中で取引をしますので、その日を基準に残りの期日分を売り主さんへお支払いするんです。
大阪では４月１日を基準日とします。
なので、４月１日～翌年３月３１日で１年として計算します。
東京では１月１日を基準とします。
なので、１月１日～１２月３１日で１年として計算します。
そうなると、東京の話を聞いて大阪の不動産会社さんへお伝えすると、困惑されるんです。
今でこそ、東京と大阪の違いを理解されている不動産会社さんは増えましたが、当時はそうではなかったです。
なので、売り主として打合せすると話が噛み合いません。あげくには、ここは大阪だから大阪の慣習に従うべきだとご教授頂きました。
それでも当初は東京スタイルで押し切ってましたが、郷に入れば郷に従へ。
そんなことも全く知らないど素人が競売をやっていたんです。
一人でスタートして何をしていたのか？
ＢＩＴを利用して競売物件をピックアップして、入札したい物件を探します。入札したいと言っても基準がわからなかったので、当初は築年数２０年以内のマンション。再販価格が２５００万円までになる物件を狙って入札していました。
そう、当時はリーマンショック後だったので、競売物件は比較的多く開示されていたので、わかならいなりにもその基準に合う物件は選べる分はありました。
物件のピックアップができれば、現地へ調査に行きます。
現地調査は東京で同行しましたが、その時の担当が良かったのか悪かったのか？
外観周りを見て、バルコニーを見て終了。
何を見てるのか、どこが大切なのか？何も教えてもらえず、何を聞けばよいのかわからず。
そのあとは、不動産会社さんへ行って、いくらくらいであれば売却できるのか？販売価格の相談に行きます。
これも、じゃあいくらで売れるか聞いてきて。
それだけの指示。
おかげさまで、自分で考える力が養えました。
その甲斐あって、大阪に戻ってからは自分で考えた調査方法を確立して、入札物件の精度がよくなりました。
不動産会社さんへ相場の相談をすると、間違いない手堅い販売価格を教えてもらえるんですが、それで入札しても落ちないんです。
落ちない理由がわかるまで、３か月かかりました。
その理由がわかれば、あとは簡単です。入札金額を高くすれば落ちるようになるんです。
私が相談する際は、大手不動産会社１社と地元不動産会社２社の合計３社に行ってました。
これが結構馴染んで、自分で言うのもなんですが、良い結果につながりました。
ただ、気を付けないといけないのが、大手不動産会社は色々なところから同じような相談も入っているみたいです。なので、正しい情報かは自分で判断する必要があるのと、単に自分が落札だけしたい場合も、正しい情報かはこれも判断しないといけません。
私が回っているときによく聞かれたのが、落札した後はどうするんですか？
販売されるんですか？自己所有ですか？
ってほぼほぼ聞かれていました。
ようするに、販売するなら、情報提供をしたので、こちらも落札後の情報を回してくれ。ってことですね。
私が競売に携わって初めての競売物件を落札するまで約３か月かかりました。
その３か月間はほんま色々な経験をさせていただきました。
ほんま１開札で１０件ほど現地調査へ行って、実際に入札するのは３件程度。
１ヶ月に３開札あったりするんで、月に３０件現地へ物件の調査へ行って、３件の入札を月に３回裁判所へ行って入札と開札結果を聞きに行く日々を過ごすわけです。
おそらく３か月もそれを続けられる不動産会社さんはほぼいないんじゃないかな？
費用対効果も悪いのと、皆さんと一緒で、不動産会社といえど、競売のことを知らない人が多いからです。
そう、だからこそここにビジネスチャンスが生まれるんです。
リーマンショック後も一度、サラリーマン大家が流行って、個人の方の入札も増えましたが、今は下火です。
その理由は、リーマンショック後のうま味を知っているからです。
当時のうま味を知っている人は、うま味が減ったことと手間暇がかかることから敬遠されている方多いはずです。
チャンスと思って始めるのか？みんながしていないから違う投資を選ぶのか？
それはあなた次第です。
その一歩を弊社では応援しています！
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
男性と女性では、女性の方が様々なイベント（結婚、出産、一人での生活etc）で不安定に陥る可能性があります。
そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」
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