女性の不動産投資 不動産競売開札結果 大阪地裁本庁編R4.4.11開札より振り返り
4月11日の大阪地裁本庁にて一番札数が多かった物件と少なかった物件の振り返りです。
■一番札数が多かった物件
事件番号｜令和3年（ケ）517号
所在｜大阪市旭区高殿
種別｜マンション
件数｜33件
落札者｜法人
売却基準価額｜1372万円
落札額｜25,557,118円
約1200万円上乗せで落札。
■ポイントをまとめてみていきましょう。
①物件明細書より
・Aが占有している。同人の占有権原は使用借権と認められる。
②現況調査報告書より
・管理費等｜管理費7,320円・修繕積立金11,460円 ・滞納の有無｜なし。（令和3年12月調査時点）
・占有者｜令和元年10月頃より占有開始 ・所有者の元妻が家族とともに居住
・３LDK・南向きバルコニー
・居住の様子が窺える
③評価書より
・最寄り駅より約300ｍ。徒歩4分程度
・平成7年建築
・オートロックあり
・マンション全体の修繕積立金｜約4200万円
・大規模修繕の予定｜あり。時期未定
・想定賃料｜118,000円／月（年間約134万円）
■総評
平成7年築のため、築年数は約26年を経過。住宅ローン控除適応の25年を経過しています。
但し、駅から徒歩4分圏内の立地であるため、売るにしろ、貸すにしろ困ることのない物件です。
落札額を見ると収益ではあいませんので、再販事業者が落札したと推測できます。
占有者についても、使用貸借であるため、退去交渉も比較的問題なく進められると感じます。
今回落札された金額は評価人の算出した比準価格より約100万円程度高く落札されました。
では、相場での価格はどうなのか？
と、相場も見ることが大切ですが、相場通りで落札できることはマンションの場合少ないです。また、改装費や売り出しまでにかかる期間を考慮すると、ある程度の販売価格は予定されていると思いますが、なかなか予定通りに進めることは難しいです。
ただ、落札された金額から売り出し価格を考えると3280万円あたりから販売スタートの感触です。
■一番札数が少なかった物件
事件番号｜令和3年（ケ）338号
所在｜東大阪市吉田
種別｜戸建て
件数｜1件
落札者｜法人
売却基準価額｜415万円
落札額｜6,500,000円
約235万円上乗せで落札。
■ポイントをまとめてみていきましょう。
①物件明細書より
・株式会社A（本件申立て債権者）が占有している。 ※法人名は3点セットには記載されております。
・本物件につき、その敷地利用権はない。
※建物のみの競売のため、土地は今回競売になっていないため。
②現況調査報告書より
・その他の者が本建物を住居（空家）として使用している。
・占有状況｜占有者（申立て債権者株式会社A）
・占有者｜平成30年3月より（留置権）
※留置権者｜株式会社A、債権の種類｜請負代金債権及び遅延損害金、債権額｜12,732,000円（元金）及び年6％の割合による遅延損害金。
・室内には家財道具等の動産類はない
・外壁の角の部分に自動車をぶつけられた部分がある。
・間取りは４LDK、西・南側にバルコニーあり。
・室内はいつでも生活できる様子が窺えます。
③評価書より
・最寄り駅より約600ｍ。徒歩8分程度
・2項道路に接道
・平成29年建築
■総評
今回の物件は、建物を請負契約で建築された法人が建物代金を回収できないために競売申し立てをされたケースです。
債権者が申出額として382万円の申し出をしていたので、最低落札価額は332万円ですが、落札するには382万円以上の申し出が必要となります。
今回は売却基準価額を超えての落札。
新築で建物を建築するコストを考えると安く落札できたと思いますが、土地の敷地利用権がないため、一般的な考えでは借地利用とも考えられます。
そうなると地主の承諾が必要となってきます。
但し、3点セットの資料では、取り壊しの要求を受けるリスクがあるということで競売市場修正率も決められているようです。
落札者がとる今後の対応として
１．債権申立てをされた債権者に買取をしてもらう。
２．土地の所有者より土地を買取させて頂く。
３．土地の所有者に地代を払い収益物件として所有する。
いずれかの選択になるか？
ただ、簡単に話はまとまらないと考えられるので時間はかかると感じます。
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