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女性の不動産投資 不動産競売開札結果 大阪地裁堺支局編R4.4.21開札より振り返り



4月21日の大阪地裁堺支局にて一番札数が多かった物件と少なかった物件の振り返りです。


■一番札数が多かった物件

事件番号|令和3年(ケ)144号

所在|堺市西区浜寺船尾町東二丁

種別|戸建て

件数|16件

落札者|法人

売却基準価額|980万円

落札額|19,833,000円

約1000万円上乗せで落札。


■ポイントをまとめてみていきましょう。

①物件明細書より

・本件所有者が占有している。


②現況調査報告書より

・建物所有者が空家として使用している

・駐車スペースあり

・オール電化、屋根にソーラーパネル有

・未登記建物部分有

・4階外壁に穴があり

・間取りは4LDK

・4階部分が未登記部分

・室内ほぼ残置物無

・外壁の穴補修は簡易でできそう



③評価書より

・最寄り駅より約4000m。徒歩50分程度。近隣バス停あり。バス停より350m

・平成19年建築

・接道42条1項1号道路

・建築確認有。検査済み無



■総評

平成19年築で築15年と比較的新しい建物です。

最寄り駅はバス利用ができる駅を採用しているため、徒歩計算だと50分ですが、バス利用がない駅を採用すると、徒歩約19分程度になるようです。

室内の状況を見ると、残置物もほぼなく、占有者と連絡も撮れていることから比較的再販物件として早期売却が目指せる物件です。

ただ、この建築年度で検査済み証をとっていないことは再販する際に利用できる金融機関は限定される可能性が高く感じます。

評価人の基礎価額は約1400万円。競売市場修正率が70%なので、評価人の算定する市場価格は約2000万円。それからみるとほぼ、その価格で落札されたイメージです。



 

■一番札数が少なかった物件

事件番号|令和2年(ヌ)72号

所在|堺市北区百舌鳥本町三丁

種別|戸建て

件数|1件

落札者|個人

売却基準価額|112万円

落札額|1,651,000円

約50万円上乗せで落札。


■ポイントをまとめてみていきましょう。

①物件明細書より

・本件所有者が占有している。

本件建物につき、その敷地(地番A以下省略)の利用権はない。

上記敷地に関連して、建物収去・土地明け渡し訴訟が継続中である。


②現況調査報告書より

・建物所有者が本建物を住居(空家)として使用している。

・目的外土地(地番A)の概況として

→平成8年7月ごろから占有開始。

→使用権原なし(使用貸借終了)借主死亡による契約終了。

→訴訟提起等|あり。係属中。

・相続人不存在により相続財産となっている模様。

・残置物あり。

・間取りは3LDK+N

・ゆったりとしたお部屋の印象を受けます。



③評価書より

・最寄り駅より約850m。徒歩11分程度

・42条1項1号道路に接道

・平成8年建築

・建築確認有・検査済み証なし。



■総評

この事件は、色々な問題を抱えている事件である事が3点セットを読むとわかりますね。

冒頭だけ見ると、建物の敷地の所有はなく、賃借かと思えば、敷地利用ができない?

読み進めていくと、

1.建物所有者の親族が土地の所有者者で無償で利用していた。(使用貸借)

2.建物所有者の死亡により使用貸借が終了した。

3.建物所有者には相続人がいない。

4.建物所有者は、その建物内で亡くなった。

ようするに、建物所有者と土地所有者は別人であるが、親戚関係であるため、無償で貸していたが、建物所有者の死亡により相続人がいないため、土地所有者が法的手続きに基づいて競売事件として処分を進めていることが窺えます。


では、落札されたのはなぜか?

開札結果の氏名を見ていないのでわかりませんが、一般的には誰も入札を見送る物件にも感じます。落札された可能性として考えられるのは、

①その土地所有者が自ら入札した

②関係のない第三者が落札し、その土地を譲り受けたい交渉をする。もしくは土地所有者に買取を交渉する。

このようなことが考えられます。

個人的には①のご本人が落札ではないかと推測します。




 

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