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  • takayuki

女性の不動産投資。競売物件の不動産投資活用法



競売(けいばい)と言っても様々な不動産がでてきます。


不動産投資未経験の方が始めるにあたって、競売を活用した不動産投資ってハードルが高いと感じられる方は多いでしょう。


まして、不動産投資すらなんだか怪しい。。。


そう思う方も多いでしょう。


不動産投資に興味はあるけれど、何から始めたらいいのか?お金はどれくらいかかるのか?


恐らく基本のことをまったくわからないので、躊躇されている方がほとんどだと思います。


実際、私の周りも不動産投資には興味があるけど、不動産を買うのにお金がない。そう言われる方が多いです。


一体皆さんどれくらいのお金が必要かご存じなのかな?


そう思って、私が提案している不動産投資のお話をすると目の輝きがかわります。


ただし、リスクがあることは勿論説明しますので、それでも興味を持つ人と、やはりお金の工面ができないということで諦める方といてます。


特に競売を利用した不動産投資は一般市場価格よりも購入できるチャンスがあります。


コロナ対策として裁判所も休止されていて、その後順次開札が始まりました。


そこで、大阪地裁本庁、大阪地裁堺支部、神戸地裁本庁、神戸地裁尼崎支部、京都地裁本庁、奈良地裁本庁と現在6カ所の裁判所の入札をチェックしています。


開札も裁判所によって違いはありますが、1~5回程度の開札が行われています。


競売物件なので、競売になることが前提のため、狙いの物件が開示されないこともありますが、物件自体はでてきています。


その中でも1Rや1Kといった物件がでてきて、その中でも


最先の賃借権」(さいせんのちんしゃくけん)

落札された方でも、すでにお部屋に住んでいる賃借人へ退去してくださいと言えない物件。

言えば、落札した後も賃借人が住み続ける可能性が高い物件。


6か月猶予」(ろくかげつゆうよ)

落札し、名義変更をしてから6か月間は賃借人は住むことができる。落札者から退去を求められたら6か月以内で引越し先を見つけてもらって退去の交渉ができる。


この二つに絞り込んで入札を行います。


その理由は?


既に賃借人が住んでいるので、落札し、最終の残代金を納付したら家賃収入が入るからです。


一般の市場で売買されるときは、「オーナーチェンジ」物件と呼ばれています。


一般の市場でオーナーチェンジ物件を購入する時に、


1.既に賃借人がいてる。


2.まだ誰も住んでいない空室で募集中。


もし、ご自身が購入するならどちらを選びますか?


1.の場合であれば、すぐに家賃収入が発生します。

2.の場合であれば、リフォームされた物件を購入できるのか?それもとリフォームがされていない物件なのか?その場合は、ご自身でリフォームもしないといけません。


上記のように、

1.は高くなります。いわゆる利回りは低くなります。

2.は物件によって異なりますが、リフォームが必要であれば、多少は利回りは高く設定されています。


この利回りもわかりにくいのかもしれませんね。


一般的に表面利回り10%と言われると、


例題)賃料5万円。購入価格600万円とすると

5万円×12ヶ月=60万。60万÷600万円×100=10%(表面利回り)となります。


簡単に言うと、10年後に投資した600万円が回収できると言うことです。


なので、利回りが15%、20%となると、回収期間が短くなるので、次の投資物件を購入できる資金として見ることができます。


 

参考例)賃料5万円で年間60万円の収入とした場合。


利回り10%=回収期間10年

→60万÷10%=600万円


利回り15%=回収期間6.6年

→60万÷15%=400万円


利回り20%=回収期間5年

→60万÷20%=300万円


利回り30%=回収期間3.3年

→60万÷30%=200万円


利回り50%=回収期間2年

→60万÷50%=120万円


ざっと回収期間でみるとこんな感じです。


 

一般の市場で購入すると10%超える物件もありますが、それは表面利回りです。


表面利回りと実質利回りと呼ばれる計算方法があるので慣れてきた方は実質利回りも知っておくとよりリアルな収益が立てられるようになります。


特に区分マンション(1Rや1K)の場合、マンションの管理費、修繕積立金が必要となるので、その金額も見ておかないといけません。


私も入札シミュレーションでは、わかりやすいように表面利回りを使用していますが、最低限、その管理費等を家賃から差し引いた金額で、毎月入る家賃収入を見て下さいね。


一戸建ての場合は、管理費、修繕積立金は必要ありませんが、内装、外装(屋根、壁など)の改修費用は1Rや1Kと比べて改装費用がかかります。


なので、不動産投資に慣れてきたであれば試してみるのもいいですが、これから始める方にはやはり区分マンション(1R、1K)をお勧めしています。


余分なお金を払っていると思いがちですが、お金のかかる外装は修繕積立金で直してくれます。必要なのは基本的には、退去後の原状回復もしくは、リニューアルする場合の費用です。


毎月の入りが少なく感じるかもしれませんが、老朽化によって雨漏りなどがあった場合のことを考えると安い費用で修繕ができると思えばまったく損ではありません。


一般の市場で購入する物件で気を付けてほしいのは、表面利回りと実質利回りのギャップに注意して欲しいです。


たまに、戸建てで安いくて表面利回りが高い物件があるんですが、よくよく見ると、借地の場合もあったりします。


※借地とは?

土地は別の所有者が持っているので、土地を借りて建物を所有していることです。そのため、土地の利用料として、地代と言われる賃料を支払わないといけません。

そのため、賃料が5万円。地代が2万円となると、実質手残りは3万円となります。

土地を所有していないので、土地の固定資産税は発生しないのがメリット位で、また他の方に売却する時には、名義書き換え料という名目で地主さんへお金を支払う必要があります。大方の場合、売主負担で名義書き換えとなるので売却価格よりも手取りはさらに低くなります。

そして、最終的にどなたにも売却しないならば、今建っている家を壊して更地にして地主さんへ返すのが一般的です。

よほどの収益性を見込めないとお勧めはできません。


このようなことも競売の場合は3点セットと呼ばれる資料に注意事項なども記載されています。


一見、すべてが自己責任として考えると不安になることが多いですが、不動産投資物件を購入する前に手に入れられる情報からすると、かなり情報量はあります。


例えば、賃借人が住んでいる場合の取引では、


一般市場では中の様子は見ることができません。


しかし、競売の場合は逆にお部屋の様子や、賃借人の対応などの記録も記されているので、不動産投資として魅力があるのか否かの判断材料として活用することができます。


恐らく、皆さんは知らないことが多い。


ネットの情報から見てもネガティブな情報が多い。


そのような情報が主のため本当の競売の中身を知ることはできないでしょう。


実は、競争相手も少ないので狙い目の物件は落ちていたりしますよ。


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。

男性と女性では、女性の方が様々なイベント(結婚、出産、一人での生活etc)で不安定に陥る可能性があります。

そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」

不動産投資はお金がないとできない?

高額なお金がかかる?


騙されてる?


信用できない?

わからない?


初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.女性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)

これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。

女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。

多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。


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