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  • takayuki

女性の不動産投資。競売最前線。



競売物件の入札もぞくぞくと新規入札が各地方裁判所で閲覧ができるようになってきました。

しかしながら一部の地域ではまだ再開されていない地域もあるようです。

コロナ自粛により不動産業界も動きが低迷していました。

少しずつですが、家の購入をされる方も動き出し市場にも動きが戻ってきました。

そうなると新たな物件を購入する動きが出てきます。

直近の大阪、神戸、京都の開札を見ていると、人気ある物件には札数が多く集まりましたが、それ以外はどちらかというと様子見の入札でした。

今後の開札ではどのように推移していくのか?

動向を見守っていく必要があります。

そんな中でも500万円以下の不動産投資向けの物件はちらほらと競売市場にも出てきています。

戸建てとマンションの内訳をみると戸建ての方が割合が多く感じます。

そのため安い理由の原因となる雨漏り、室内の老朽化など手直し、改装費などが高額になるケースもあったり、土地の権利関係が少し複雑であったり、再建築ができない建物であったり、ビギナー向けには難易度が高くなっている物件が多いです。

できることなら、管理などがしやすいマンションが良いのですが、今しばらくは仕方がないのか?

マンションは管理費、修繕積立金と毎月のランニングコストが発生しますが、戸建てと違い、雨漏りや再建築不可などの要素は考えにくいため、室内の内装設備費のみを考えればことたります。

そのため落札するにあたっての経費を計算しやすくなるメリットがある反面、管理費等のランニングコストが発生するため利回りは多くは望めなくなってしまうことになります。

高利回りは狙うならば、何かしら問題がある物件を安く購入しコストを抑えた改装をするのが一番ではありますが、現実的にはどうなのか?

大切なのは、ご自身の予算を決めることから始まります。

不動産投資は多くのお金が必要と考える方が多いでしょう。

しかし、今投資家として活躍されている方も最初の第一歩は同じように小さな物件から購入されて資産を作っていっている方も多くいらっしゃいます。

そして、時代背景ももちろん関係しています。

近いところで振り返ると、リーマンショックの終焉後です。

その後に物件を手放す方が増えて買い手市場となりました。その時に物件を購入された方が今資産をうまく増やされている方がいらっしゃいます。

投資の基本的な考えですが、景気が悪いときは買い市場です。そのタイミングに合わせて購入できる資金を用意することができる人とできない人でその人の資産形成は変わってきます。

そして今回のコロナショックでも同様の動きで市場を見ている方が非常に多いと思います。

その理屈は、競売の世界でも同様のことが起こっています。

以前の記事でも書いたと思いますが、リーマンショック後の競売物件は1万件を超える物件数となりました。それまでは5千件とかだったので、倍以上の物件数となっています。

この時には、サラリーマン大家もはやり一般の方が入札に参加される方が増えました。


このあたりから競売市場も入札される方も様々な方がチャレンジするきっかけにもなったのではないでしょうか。


では、今回のコロナショックではどうなるのか?


多くの投資家さんはそのタイミングを狙って待っている方が多いと思います。


最近のテレビでも住宅ローンの支払ができなくなって、任意売却の業者へ相談されている方が増えていると報道もありました。


競売に至るまでの道のりとしては、この任意売却の道を選ばれる方は王道の道のりだと思います。


通常の売却では家を売ることができないため、任意売却を選び債権者と交渉を進めながら家を処分されていく方法です。


テレビの報道を見てて感じたのが、


家を買ってから一生ここに住み続けるつもりでいたのに、まさかこんなことになるなんて。


そう語っている方のお家は、とても素敵なお家で色々と家族が楽しく暮らせる工夫を凝らしたお家でした。


実際そうですよね。


家を手放すことを前提で夢のマイホームを購入されている方はいないでしょう。


これは職業病かもしれませんが、その拘りで作った室内の内装がこだわりが強ければ強いほど、お金をかけたからと言って、売却する際に高く売れるわけではありません。


逆に安くなる恐れもひめています。


それについては少し裏腹な感じもしますが、現実の不動産取引では稀なことです。


少し話がずれましたが、今回のコロナショックで早くも影響が出始めているといえども、まだまだ政府の今後の政策いかんによっては状況が好転する可能性も残っていますので、今しばらく動向を見守る必要があるでしょう。


競売の市場に今回のコロナショックの影響で物件がでてくるとするならば、早くても今年の年末から来年年明けにかけてからではないでしょうか?


その時にどのような物件が競売に出てきているのか?

はたまたどれくらいの件数が売りに出てきているのか?


それを見ることで先々の市場が見えてきます。


これが競売の凄いところだといつも感心しています。


一般の市場よりも早い段階で競売市場は影響がでてきます。


その情報をキャッチすることで、攻め時守り時を感覚で肌で感じられることが醍醐味です。


まだしばらくはコロナショック前の物件が主流だと思いますのでそちらで見られる物件で良き物件あれば、現地調査含めて記事としてアップしていきます。

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