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女性の不動産投資。競売占有者交渉とは

女性の不動産投資。


今回は、競売で落札した後に皆さんが気になる占有者との交渉についてお話をしていきたいと思います。


 

まず、占有者って何?

 

占有者(せんゆうしゃ)と呼びます。


占有者と呼ばれる方々は


1.その不動産の所有者


2.賃貸でお部屋を借りている賃借人(転借人含む)


3.使用貸借でお部屋を使用している人

※使用貸借は、無償でお部屋や家などを借りている人です。


4.その他権限不明な人。


上記のような方々が考えれます。


多くの場合は、

1.その不動産の所有者が多く、次いで、賃借人等が多いです。


 

落札から占有者交渉までの流れ

 

交渉方法については、中に住んでおられる方によって様々ですが、まずは共通してすることをお伝えします。

以下は、私が競売の入札をしていた会社でしていた作業です。

ですので、必ずその作業が必要になるとは限りません。個人の責任において活用してください。


1.自身の落札の確認


2.落札確認後、占有者宛に手紙を発送


3.裁判所にて売却許可決定確定


4.裁判所にて売却許可決定の写しを取得


5.占有者の元へ直接訪問

※お会いできるまでは、1回でお会いできる方、数回アクションを起こしてお会いできる方様々です。


6.お会いできたら退去に向けてのスケジュール調整(書面の取り交わし)


大まかな流れは以上です。


 

それぞれ個別でもう少し説明すると

 

1.自身の落札の確認

これは、見てお分かりの通り、入札した金額で落札されたことを確認します。

できれば、入札をした裁判所へ出向き開札結果を聞きに行くのが良いのですが、コロナのことを考えると、人がある会場なので、ネットの「BIT」を開いて開札結果をみるのもよいでしょう。

入札した金額をメモしておいて、その金額で落札されていればご自身の入札した価額で落札されたと思ってよいでしょう。


※余談ですが、

競売になった占有者のために、不動産投資家へ声をかけて入札を依頼される業者がいてます。

ようするに、不動産投資家が落札した後は、占有者と賃貸借契約を結んでお部屋を貸すと言うことです。

そして、不動産投資家が期待する利回り額で計算した金額で、その競売に入札参加されるわけです。


以前の勤め先では、そのような業者さんから落札した後にお電話頂くことがしばしばありました。

時には、落札結果を聞きに行けていない状態で、開札日当日に、落札結果を知らない状態でその業者さんから電話が入り、自社が落札していることを知ることもありました。


なので、そのような業者さんからお電話入ればご自身が落札されことがわかります。

また、賃貸物件として貸し出すにあたり、家賃設定があうならば、そのまま話を進めてもらって賃貸として貸し出しするのもありですね。


 

2.落札確認後、占有者宛に手紙を発送

手紙を発送するのは、今回の競売で自身(自社)が最高価買受人になった旨の連絡をします。

落札しましたが、裁判所の売却許可決定が下りるまでは正式な買受人となっていないので、堅苦しいですが、形に則ると「最高価買受人」が良いかと思います。


また、この手紙を発送して連絡を頂ける割合は30件あって1件あるかないか位の返答率でした。


なぜ返答が少ないのか?


ここまでくると、不動産会社問わず、様々な所からDMや直接訪問など、繰り返し受けておられます。そのため、一つ一つ対応するのが大変になるからやと思うのと、煩わしさやと思います。


よくあるのが、退去された後にこちらで室内を整理していると、開封されずに放置された自社からの封書が落ちていることはよくあります。


なので、手紙を見ることがないため、ほぼ折り返し返答を頂くことはないです。


あくまでも、ご挨拶の形式の一環として思って頂ければと思います。


 

3.裁判所にて売却許可決定確定

これは、入札する時に取得した3点セットなどの資料に売却許可決定期日というものが書かれているので、そちらの日付に従い確認してください。

 

4.裁判所にて売却許可決定の写しを取得

上記で確定されたのちに、裁判所へ出向きます。


私の場合は、その日付以降に入札をした裁判所へ出向いて売却許可決定の通知の写しを取得していました。

そして、落札に伴い、今までの記録簿も見れるので、内容を色々と見ていきます。

その中でも大事な部分はコピーを取るか、メモに書き写していました。


 

5.占有者の元へ直接訪問

ここが恐らく一番ハードルが高いと思います。


なぜなら、住んでいる方の情報は3点セットで読んでいる情報しかないからです。


考えられるパターンとして

1.所有者(男性)一人で住んでいる

2.所有者(女性)一人で住んでいる

3.所有者の家族で住んでいる(子供有)

4.所有者の家族で住んでいる(子供なし)

5.ご主人がいなくて、残された家族だけが住んでいる

6.ご年配の方が住んでいる

7.賃借人が住んでいる

8.まったくわからない人が住んでいる。

9.競売調査時点では住んでいたけど、今は退去されている。

などなど、細かく上げるときりがないです。


その中でも比較的交渉がスムーズなのは、(私の経験上です)


所有者の家族で住んでいるパターンです(子供有、なし問わず)


逆に交渉がスムーズにいかないのは、


所有者(男性)一人で住んでいる

ご年配の方が住んでいる


この2パターンは時間がかかります。


時間がかかるのは、強制執行をしていないからです。強制執行を利用する場合は、似たような時間の経過で対応となります。


 

6.お会いできたら退去に向けてのスケジュール調整(書面の取り交わし)


お会いできたからと言って、簡単に話がまとまることは稀です。


私の場合は、1回目の臨場では、簡単なごあいさつ程度です。

最高価買受人となって、今後は、自社が落札したので手続きを進めて行きますというご案内とお手紙をお送りしたけど読んでもらえたか?その確認程度にとどめています。


その際に、改めて伺うために予定を決めて次回訪問日を決めていました。


2回目の臨場では、現在の占有者さんの生活状況などを聞かせて頂いて、どのような形で退去を進めて行くのがよいのかを話し合い、提案をします。


最後に話がまとまったら、書類の取り交わしをして引き上げていきます。


 

以上が大まかな流れです。


経験上の話になりますが、私の場合は、お会いできた方はほぼ100%の割合で退去して頂いてきました。

強制執行はお金もかかりますし、執行されると近所の方にわかってしまうので、今後の生活のことを考えるとしたくないです。


ただし、占有者は約束を守れずにその状態に陥ってしまったことを忘れてはいけません。


なので、個別ごとにその方の置かれている状況の話を聞きますが、粛々とこなす以外は考えないようにしていました。


なんとか力になって良い方向に進めて行こうと思っても、約束を破る方がいてます。


そのような人がいてるだけで、皆さんを信用できないわけではありませんが、信用しすぎたときに裏切られるとやっぱり凹みます。


皆さんはそのようなことはないでしょうが、ある程度の線引きをして占有者と向き合うことを心がけてください。


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