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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁本庁編R3.1.19札①

更新日:2021年1月25日





高額滞納あり!しかし!入札参加は狙い目です!


さて、今回取り上げるのは「ファミリーマンション」をチョイス!


神戸地裁本庁


土地が1件・戸建てが10件・マンションが9件で、合計20件の開示です。

前回の公示と比べ9件減りました。



入札物件の期間は、

入札期間は1月6日~1月13日

開札期日は令和3年1月19日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第30023号

売却基準価額 650,000円

買受申出保証額 130,000円

買受可能価額 520,000円


種別:区分所有建物

物件番号:2

所在地:明石市魚住町西岡字能登ヶ内

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):2階部分 57.46m2

間取り:3LDK 

バルコニー:西向き

バルコニー面積:あり

管理費等:19,500円

敷地利用権:所有権

占有者:あり

築年月:平成8年8月

階:2階

総戸数:64


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号2】

賃借権

範囲:全部

賃借人:【A】

期限:定め無し

賃料:月額6万5千円(賃料とは別に共益費月額5千円)

敷金:なし

保証金:なし

上記賃借権は最先の賃借権である。


・物件の占有状況等に関する特記事項より

なし


・その他買受の参考となる事項より

【物件番号2】

管理費等の滞納あり。


■現況調査報告書より

1.その他の者が本建物を住居として使用している。

2.管理費等|管理費8,600円、修繕積立金10,900円。合計19,500円

3.滞納金|約192万円【令和2年9月調査時点】

4.その他滞納|遅延損害金、駐輪場使用料あり。

5.占有者

①占有開始時期|平成30年6月

②賃料|6万5千円

③共益費|5千円

④敷金等|なし

6.湿気が原因と思われるカビの発生あり。

7.床に傷みがあり、テープで補修している。



※関係人の陳述等より

【占有者】より

1.本件建物の元所有者である。家族で居住している。

2.所有時に競売となり、落札した方から賃貸借契約を結び借りている。

3.当初は【B】より賃借、現在は【法人A】より賃借。

4.賃料、共益費は振込している。滞納は無い。

5.ペットの飼育は無い。

6.所有者が変わってもこのまま賃借を希望する。


【管理会社担当者】より

1.借入返済金の残額、約41万円

2.借入返済金も新所有者へ請求。



※執行官の意見より

今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.間取り3LDKです。

2.ご家族で生活されている様子が写真からもわかります。

3.室内の損傷具合も写真に収められています。


■評価書より

・最寄駅から約600m。徒歩約8分です。

・総戸数64戸

・経済的耐用年数|約20年程度

・9階建て2階部分

・EVあり。駐車場51台(抽選)、オートロックあり。

・管理会社|あり。

・マンション全体の積立金|約3200万円

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約386万円となっています。

・評価人の算定額で算出。約7万円/月です。年間だと84万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が65万円です。

家賃収入が7万円で計算します。年間で84万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

84万円÷65万円×100=129.2%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約551万円

計算式2【基準額での計算】

84万円÷386万円×100=21.7%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

84万円÷308万円×100=27.27%(表面利回り)となりました。


滞納金を含めて再度試算します。


滞納額約192万円、借入返済金41万円。その外に遅延損害金、駐輪場使用料を考慮するとざくり350万円と仮定します。



計算式1【売却基準価額での計算】

84万円÷(65万円+350万円)×100=20.24%(表面利回り)となりました。

計算式2【基準額での計算】

84万円÷(386万円+350万円)×100=11.41%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

84万円÷(308万円+350万円)×100=12.76%(表面利回り)となりました。


売却基準価額で落札できると十分収益物件として魅力はあります。


表面利回り15%で試算すると総額560万円なので、560万円ー350万円=190万円。

ここままで落札できるなら面白い物件です。


 

入札時のワンポイント

 

初めてみる競売内容でした。


元所有者が競売になり、落札した人から賃貸で借りる。その後、落札した所有者が転売して法人が所有になっていました。


賃借人は分譲時に購入された所有者だと思いますが、そのまま住み続けることができるならやはり家族がいてるとそうなりますよね。


ただ、滞納金が約192万円と高額であることは少し重たいです。


今回はそれも踏まえての売却基準価額に設定されているため、売却基準価額は割安です。


最先の賃借権がついて、滞納もないようなので、個人的には安く入札できるなら、良さそうな物件だと感じました。


 

動画での解説はこちらから

 


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。

投資として「不動産投資をご紹介しています」


不動産投資はお金がないとできない?


高額なお金がかかる?


騙されてる?


信用できない?


わからない?

初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.男性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。


多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。

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