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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁本庁編④R3.2.16開札

更新日:2021年1月28日





6か月猶予付き物件!ビギナー向き

さて、今回取り上げるのは「3LDKファミリータイプマンション」をチョイス!


神戸地裁本庁

土地が0件・戸建てが11件・マンションが7件で、合計18件の開示です。

前回の公示と比べて2件減りました。

入札物件の期間は、

入札期間は2月3日~2月10日

開札期日は2月16日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第110号

売却基準価額 4,450,000円

買受申出保証額 890,000円

買受可能価額 3,560,000円


種別:区分所有建物

物件番号:5

所在地:神戸市北区大脇台

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):11階部分 80.87m2

間取り:3LDK 

バルコニー:南東向き

バルコニー面積:あり

管理費等:19,940円

敷地利用権:所有権

占有者:あり

築年月:平成3年4月

階:11階

総戸数:177



 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号5】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号5】

【A】が占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6か月間明け渡しが猶予される。


・その他買受の参考となる事項より

【物件番号5】

管理費等の滞納あり。



■現況調査報告書より

1.その他の者が本建物を住居として使用している。

2.管理費等|管理費9,200円。修繕積立金10,740円。合計19,940円

3.滞納|約8万円【令和2年8月調査時点】

4.占有者および占有権原

①関係人|占有者【A】|占有者の夫【B】

②最初の契約等|平成28年12月

③賃料|7万5千円

④礼金|15万円



※関係人の陳述等より


・管理会社担当者より

1.遅延損害金年15%の規定が管理規約にありますが、この競売手続きでは新所有者には請求しません。


・【B】賃借人の夫より

1.家族で居住している。

2.特に不都合を感じる部分は無い。

3.壁のクロスが剥がれている。

4.契約期間満了後は新たな契約書を作成することなく従前と同一条件で契約を更新した。



※執行官の意見より

1.目的物件の占有関係については、賃借人の夫の陳述及び現況調査の結果、記載の通り認めた。


□室内写真等より

1.間取りは3LDKになってますが、一部屋は納戸扱いになっているようです。

2.クロスの剥がれが酷いです。

3.生活感がありますが、整理されたお部屋です。

4.水回りで見れるのは洗面化粧台のみでした。恐らく分譲時のままの設備かと思われます。



■評価書より

・最寄駅から約1300m。徒歩約17分です。

・徒歩で会談及び歩道橋を介すると約800m。徒歩約10分です。

・北東側の一部は、土砂災害特別警戒区域及び特別警戒区域にある。

・総戸数177戸

・11階建て11階部分。最上階です。

・経済的耐用年数|約15年

・エレベーターあり、オートロック、駐車場177台(受付順)現在20台空きあり。

・管理人住み込み

・マンション全体の修繕積立金|約3億2千万円。

・玄関扉の足元に露がたまり濡れている。天井の壁クロスに黒すみが認められた。

・水回り配管等に不都合がある可能性が高いと思われる。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約662万円となっています。

・評価人の算定額ではなく、現在の賃料で算出。約7.5万円/月です。年間だと90万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が445万円です。

家賃収入が7.5万円で計算します。年間で90万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

90万円÷445万円×100=20.22%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約662万円

計算式2【基準額での計算】

90万円÷662万円×100=13.59%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

90万円÷529万円×100=17.01%(表面利回り)となりました。


売却基準価額で落札できるなら良さそうですね。



 

入札時のワンポイント

 

6か月猶予は、ビギナーさんには向いている物件なので、自ずとお勧めにしてしまいがちです。


ただ、気を付けてほしいのは、退去した後の入居者が入るのかどうか?


マンションは大規模100戸以上の建物なので、ニーズはありそうかな?っと、感じる反面。

その分、同じマンション内で競合する恐れもひめています。


そのバランスを見極めないと失敗する可能性あるので、注意してください。


あとは、評価人のコメントで玄関で露でぬれいているとのコメントは看過できません。


賃借人さんは所有者に報告せず、そのまま住まわれているようであれば、問題ですね。


落札されたら速やかに原因を調査した方がよいでしょう。

 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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