女性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁本庁編②R3.2.16開札
都会を離れた第二の家として・・・
さて、今回取り上げるのは「戸建て案件」をチョイス！
神戸地裁本庁
土地が０件・戸建てが１１件・マンションが７件で、合計１８件の開示です。
前回の公示と比べて２件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は2月3日～2月10日
開札期日は2月16日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号 令和02年(ケ)第10007号
売却基準価額 1,860,000円
買受申出保証額 380,000円
買受可能価額 1,488,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：南あわじ市市小井字北ノ川
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：１０６．２６m2
用途地域：都市計画区域内未指定
建ぺい率：70%
容積率：200%
持分
種別：建物
物件番号：2
所在地：南あわじ市市小井字北ノ川
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造スレート葺２階建
床面積（登記）：
１階：４６．７８m2
２階：４４．７１m2
間取り：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成8年9月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１，２】
なし
４物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
５その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
売却対象外の土地（地番○○番〇）を通行のため無償で利用している。
その他は特に記載がありませんでした。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居として使用し、占有ている。
２．建物には経年による劣化があるほか、壁紙には汚れや傷が散見され、階段や廊下などの床板には軋みが散見された。
３．本件土地から行動に至るためには、他人地（地番○○番〇）の土地、地目は公衆用道路、以下「目的外土地」という。）を通行しなければならない。
４．目的外土地の通行権については、目的外土地の所有会社は破産終結を原因として法人登記が閉鎖されていたため、破産管財人事務所に照会したところ、破産手続き中、目的外土地の使用に関して金銭の入金がなかった旨の回答を得たため、債務者兼所有者の陳述とも符合し、目的外土地については無償で使用できているものと考えられる。
※関係人の陳述等より
・【債務者兼所有者】より
１．この建物は、私と私の家族が居宅として使用している。
２．給湯などはオール電化ですが、ソーラーパネルは設置していない。
３．壁紙の傷や壁のへこみは家具類を移動させる時に生じたものです。
４．雨漏りなどの生活に支障があるような不具合はありません。
５．家の前の通路部分（目的外土地）の使用に関しては、土地の所有者に金銭を渡したり、使用についての条件などなく、無償で自由に使用できています。
・目的外土地所有会社の破産管財人事務所担当者より
１．破産会社所有の地目が「公衆用道路」となっている土地については、目的外土地を含めて、破産手続き中に通行料などを名目にした金銭の入金がなかったので、無償で使用できていたものと思われます。
※執行官の意見より
１．債務者が述べているように、1階の居間の壁には縦方向の亀裂が認められ、襖もきちんと閉まらない状況も確認できた。
２．建物内部に第三者の占有を示すものは存在していなかったので、占有者および占有状況は記載の通りと思料した。
３．敷地の占有権限に関しては、登記簿上の所有者がご存命であるかの確認は取れていないが、債務者の陳述に矛盾点は無かったので、記載の通りと思料した。
□室内写真等より
１．間取り図より
間取りは2階建ての４LDKのように窺えます。
２．敷地前には駐車スペースとして利用できるスペースがあります。
３．室内の状況は、生活感が窺えます。
４．全体的に綺麗に使用されている様子が窺えます。
■評価書より
・最寄駅はバス停です。バス停より徒歩約6分程度の場所のようです。道路距離450m。
・接面道路：北西側約4.5m私道（建築基準法上第42条1項3号道路）
・ライフラインは上水道あり、ガス配管、下水道なしとなっています。
・経済的残存耐用年数は約５年となっています。
・保守管理の状態｜普通
・建築確認等についてはコメントありませんでした。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約372万円となっています。
・評価人の算定額による想定賃料がないため、近隣相場より算定約60,000円／月です。年間だと72万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が186万円です。
家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
72万円÷186万円×１００＝38.70％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約372万円
計算式２【基準額での計算】
72万円÷372万円×１００＝19.35％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
72万円÷297万円×１００＝24.24％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
淡路島の戸建て物件です。
過去にはマンション、工場などが競売で登場していました。
最近人気が高まりつつ淡路島。果たして戸建ての入札はどうなるのか？
過去の落札価格を見ていると、神戸市内と比べると、低く落札されているように感じています。
実際に住まわれる賃借人向けの収益物件として、はたまた、企業の保養所的な場所で落札するのもいいですね。
ゆとりがあれば、たまに息抜きできる家として購入するのも良いでしょう。
表面利回りも25%あたりで、約288万円。
ここまでで落札はできそうかな？
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
男性と女性では、女性の方が様々なイベント（結婚、出産、一人での生活etc）で不安定に陥る可能性があります。
そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」
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コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．女性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
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女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。
多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。