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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁本庁編①R3.2.16開札

更新日:2021年1月28日



不動産業者が好む物件です。個人ではややこしいかな?

さて、今回取り上げるのは「戸建て(建物のみ土地は競売になっていません)案件」をチョイス!


神戸地裁本庁

土地が0件・戸建てが11件・マンションが7件で、合計18件の開示です。

前回の公示と比べて2件減りました。

入札物件の期間は、

入札期間は2月3日~2月10日

開札期日は2月16日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号令和01年(ヌ)第83号

売却基準価額 680,000円

買受申出保証額 140,000円

買受可能価額 544,000円


種別:建物

物件番号:1

所在地:神戸市兵庫区吉田町

種類(登記):居宅

構造(登記):木造瓦葺2階建

床面積(登記):

1階:38.88m2

2階:34.36m2

間取り:

敷地利用権:その他

占有者:債務者・所有者

築年月:平成3年10月

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

3.買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし

4物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

本件所有者が占有している。

5その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

買受人は、本件建物のために、その敷地(地番○○番〇の西側約63㎡、所有者亡【A】相続人)について利用権の設定を要する。

その他は特に記載がありませんでした。


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居として使用している。

2.目的外土地の概況より

※所有者|建物所有者、その他の者【A】相続人

※関係人|【B】(建物所有者)の陳述

①占有権原|所有権(共有持ち分・現在)、使用借権(新築時)

②占有開始時期|平成3年10月

③貸主|土地所有者、借主|建物所有者



※関係人の陳述等より


・【B】債務者より

1.私が家族とともに自宅として使用しています。ペットは飼育していません。

2.建物を建てたときの敷地の所有者は、私の父親の【A】でした。父からは無償で敷地を使用させてもらいました。

3.私が敷地として利用しているのは、現在も昔もコンクリートで基礎をしている範囲です。

4.父は今から15年ほど前に亡くなり、その後母親もなくなったため、敷地は私を含む兄弟4名で相続しました。登記手続きはしていません。

5.新築した時、父が所有していた建物が、建物東側に結合している形で建っていたのですが、震災の際に東側の父の建物が東向きに倒れかけ、本件建物の東側の外壁もはがれてしまいました。

6.東側の壁は補修したのですが、その際に業者の人から建物自体が西方向に少し傾いていると言われました。

7.建物の壁には亀裂が生じており、襖もきちんと閉まらなくなっていたので、業者の人の言う通り本件建物は少し傾いていると思いましたが、補修工事はしていません。

8.2階には屋根裏収納を設置しています。

9.べランドの屋根は台風で一部が飛ばされてしまいましたが、補修はしていません。



※執行官の意見より

1.債務者が述べているように、1階の居間の壁には縦方向の亀裂が認められ、襖もきちんと閉まらない状況も確認できた。

2.建物内部に第三者の占有を示すものは存在していなかったので、占有者および占有状況は記載の通りと思料した。

3.敷地の占有権限に関しては、登記簿上の所有者がご存命であるかの確認は取れていないが、債務者の陳述に矛盾点は無かったので、記載の通りと思料した。


□室内写真等より

1.間取り図より

間取りは2階建ての3DKのように窺えます。

2.建物内のクラックが写っています。

3.建物内は生活用品が窺え、実生活があることが窺えます。

4.新築当初から改装等はされていないように感じました。



■評価書より

・最寄駅より徒歩約4分程度の場所のようです。道路距離250m。

・接面道路:北側約30m市道

・ライフラインは上水道、ガス配管、下水道ありとなっています。

・経済的残存耐用年数は約0年となっています。

・敷地概則約63㎡で登記記載1階床面積を除した計算では、建蔽率60%を少し超過している。

・建築確認等についてはコメントありませんでした。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約162万円となっています。

・評価人の算定額による想定賃料がないため、近隣相場より算定約60,000円/月です。年間だと72万円となります。



 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が68万円です。

家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

72万円÷108万円×100=66.66%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約162万円

計算式2【基準額での計算】

72万円÷162万円×100=44.44%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

72万円÷129万円×100=55.81%(表面利回り)となりました。



 

入札時のワンポイント

 

今回は、建物のみの競売となっています。


本来であれば、借地であれば、地代を地主に支払っていて、建物を落札した人は、地主の承諾もしくは、裁判を要する。このようなコメントが物件明細書に記載されるのですが、土地が亡き父名義の土地だったため、債務者含む全員が相続されるようになるようです。


そして、相続登記がされていなかったため、土地は競売になっていないようですね。

相続登記がされていれば、持ち分あれば、追加で担保を取るところ、相続登記がなかったこと、事件番号が(ヌ)であることから、そこまで厳密にされていなかったと推測します。


物件明細書に記載されている通り、


現在は使用借権。無償で債務者は利用できていますが、落札した人は、その敷地を利用させてもらうために、何かしらの契約が必要となるようです。


相続人と話付けて、土地全部も買取することができれば、大きく化ける物件です。


個人の方が狙うよりも、不動産業者が好む物件ですね。


 

動画での解説はこちら

 


 

本ブログのコンセプト

 

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