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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁本庁編③R3.1.19開札

更新日:2021年1月25日




高額滞納が続きますね。投資としては見送りです。

さて、今回取り上げるのは「ファミリーマンション」をチョイス!

神戸地裁本庁

土地が1件・戸建てが10件・マンションが9件で、合計20件の開示です。

前回の公示と比べ9件減りました。

入札物件の期間は、

入札期間は1月6日~1月13日

開札期日は令和3年1月19日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第30023号

売却基準価額 3,180,000円

買受申出保証額 640,000円

買受可能価額 2,544,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:明石市大久保町大窪字釜池

種類(登記):居宅

構造(登記): 鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):7階部分 63.01m2

間取り:3LDK バルコニー南西向き

バルコニー面積:あり

管理費等:20,260円

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:平成8年11月

階:7階

総戸数:114

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

本件所有者が占有している。


・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納あり。


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居(空家)として使用している。

2.管理費等|管理費5,880円。修繕積立金14,380円。合計20,260円

3.滞納金|約150万円【令和2年8月調査時点】

4.室内は目視等で、壁やドアには破損や剥離などの損傷が散見される。

5.ベランダには鳩のフンが堆積。ベランダの清掃費用と鳩除けネットの設置をする予定。その費用は所有者に請求、支払い無い場合は、新所有者へ請求予定。

6.電気、ガスなどのライフラインは停止している。照明器具は存在するが、冷蔵庫、洗濯機などの生活必需品は存在しない。第三者の徴表するものは全くうかがえないことから、債務者兼所有者が空家の状態で使用しているものと認めた。

7.管理費等以外の滞納金として、遅延損害金が約100万円。



※関係人の陳述等より


・マンション管理員より

ベランダに鳩が来ており、糞が溜まっていることから近隣居住者から管理会社に苦情が出て1.いる。

2.対象のお部屋は空家である。


・管理会社担当者より

1.鳩の糞で悪臭がしていると言うことで、管理組合で清掃と鳩除けネットの設置を九月中にする予定。(現在は設置されていると考えられます。現地を見ましょう)

2.設置費用、清掃費用として9万2千円が必要。所有者支払い無い場合は、新所有者に請求。


※執行官の意見より

1.電気、水道も供給停止の状況。集合ポストには債務者兼所有者の表記あり。第三者の占有を示す表記はなかった。

2.建物内部には大量のゴミ類や不要物と思われる動産類が放置されていて、床材の確認ができない部分が多かったが、玄関周りや共用廊下に面する洋室の壁などにはカビが発生。台所の油汚れもひどい状況であることが現認できたことから、住まいとして使用するには相当な規模の補修工事が必要になる物件であると思料された。


□室内写真等より

1.間取りは3LDKとなっています。和室、洋室2部屋。

2.キッチン横に扉があり、バルコニーと繋がっています。ゴミ出しが楽なタイプです。

3.洋室の床はカーペットです。

4.執行官のコメント通り、あちこちで壁紙が剥離しています。

5.なぜかキッチン周りは綺麗に清掃されているように見えます。

6.ベランダの写真があります。糞が酷くて床が見えないです。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約10分程度の場所のようです。道路距離750m。

・総戸数114戸

・エレベーターあり。駐車場は87台(抽選)、オートロックあり

・管理会社:あり

・経済的残存耐用年数は約20年となっています。

・マンション全体の修繕積立金は約1億円です。

・保守管理の状態:劣る

・大規模修繕計画は2022年~2025年の間で計画見込。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約677万円となっています。

・評価人の算定額による想定賃料約66,000円/月です。年間だと79.2万円となります。



 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が318万円です。

家賃収入が6.6万円で計算します。年間で79.2万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

79.2万円÷318万円×100=24.90%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約677万円

計算式2【基準額での計算】

79.2万円÷677万円×100=11.69%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

79.2万円÷541万円×100=14.63%(表面利回り)となりました。


上記の入札額に滞納金約150万円遅延損害金約100万円の負担額として約250万円を加算すると、


計算式1【売却基準価額での計算】

76.8万円÷(318万円+250万円)×100=13.52%(表面利回り)となりました。

計算式2【基準額での計算】

76.8万円÷(677万円+250万円)×100=8.28%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

76.8万円÷(541万円+250万円)×100=9.70%(表面利回り)となりました。



 

入札時のワンポイント

 

ここ最近神戸案件のファミリータイプマンションは、高額滞納が非常に目立ちますね。


100万円以上がざらにあるため、不動産投資目線では入札見送りにせざるを得ないです。


買取再販なら、利益が出るなら勝負しますがね。


ただ、鳩の糞がそんなにも被害出ていることを考えると、よいイメージはないですよね。


鳩除けネットを設置していると、賃貸ならまだしも、分譲では見た目良くないですから💦


買受可能価額も微妙です。


 

動画での解説はこちらから

 


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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