女性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁本庁編⑤R2.8.4開札
さて、今回取り上げるのは神戸地裁本庁の競売物件です。
ファミリータイプのマンションです。
神戸地裁本庁
今回取り上げる入札物件の期間は、
入札期間は７月２２日～７月２９日
開札期日は８月４日です。
事件番号 令和02年(ケ)第7号
売却基準価額 3,120,000円
買受申出保証額 630,000円
買受可能価額 2,496,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：神戸市北区緑町八丁目、神戸市北区山田町下谷上
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：３階部分 ７２．３６m2
間取り：３ＬＤＫ
バルコニー：南西向き
バルコニー面積：あり
管理費等：28,160円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成10年9月
階：３階
総戸数：24
今回取り上げる物件はこちらの物件です。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・本件所有者が占有しているのと、管理費等の滞納があるようです。
それ以外は特に目立った記載はありません。
■現況調査報告書より
・建物所有者が住居として使用しています。
・滞納は約５０万円です。【令和２年２月調査時点】
※関係人の陳述等より
・本件建物所有者の破産管財人弁護士より
１．本件建物には建物所有者が住んでいます。
２．以前に任意売却を試みたが、うまくいかなかったと聞いています。
３．現在本件建物に関して財団放棄の手続きは取っていませんが、オーバーローンでもありますので財団放棄をするべきか検討を始めようと思っています。
・管理会社担当者より
１．2020年7月に引落される8月分から管理費が9,440円→11,800円に増額する。
修繕積立金は変更なし。
・債務者兼所有者より
１．本件建物は、私が自宅として使用している。ペットの飼育はしていない。
２．給湯器が故障しかかっているのと、和室の障子が破れたままになっていることが気になるくらいで、その他には支障があると思うところはない。
※執行官の意見より
１．本件建物内に第三者の占有を示すものは存在していなかったので、占有者及び占有状況は記載の通り思料した。
２．本件建物の和室の障子は、関係人の陳述の通り、敗れたままの状態であった。著しい損傷個所は存在していなかったことから、概ね経年劣化程度の損傷具合であると思料された。
□室内写真等より
・建物の建築上、すべてがカクカクしていて角部屋のような間取りに見えます。
・３LDKの間取りです。
・室内の設備を見ると、分譲時の設備がそのまま現在も使用されているように窺えます。
・室内の荷物については、多くなく綺麗に整理されているのが窺えます。
・丁寧にご使用されている様子が窺えます。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約13分程度の場所のようです。道路距離約1000m。
・経済的残存耐用年数は約20年となっています。
・エレベーターはあります。
・駐車場はあります。台数の記載はありませんでした。
・管理会社は介在していますが、日勤管理ではなく、巡回のようです。
・マンション全体の修繕積立金は約3300万円となっています。
・保守管理の状態：普通。
・西向きの下り傾斜地に建っていて、エントランスの存する階は6階となっているようです。
・滞納金は、管理費、修繕積立金、駐車場管理費の総額のようです。
・遅延損害金は年利18.25％が加算され、承継人に請求されるそうです。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で543万円となっています。
・評価人算定の賃料と共益費込み額は約7万円／月。年間だと84万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が312万円です。
家賃収入が7万円で計算します。年間で84万円となります。
計算式１-1【売却基準価額での計算】
84万円÷312万円×１００＝26.92％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約543万円として計算します。
計算式２-1【基準額での計算】
84万円÷543万円×１００＝15.46％（表面利回り）となりました。
計算式３-1【計算式２より２割減で求める計算】
84万円÷434万円×１００＝19.35％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
利回りが１５％とすると
78万÷15%＝560万円となりました。
今回は、滞納が約50万円ありますので、そちらの加味が必要です。
それを加えて再計算すると
計算式１-2【売却基準価額での計算】
84万円÷（312万円＋50万円）×１００＝23.20％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約543万円として計算します。
計算式２-2【基準額での計算】
84万円÷（543万円＋50万円）×１００＝14.16％（表面利回り）となりました。
計算式３-2【計算式２より２割減で求める計算】
84万円÷（434万円＋50万円）×１００＝17.35％（表面利回り）となりました。
さらに毎月かかる管理費、修繕積立金を月々の収入から差し引くと
想定賃料70,000円-管理費11,900円-修繕積立金16,520円-駐車場管理費2,200円
＝39,380円 約3.9万円が収入となると、年間だと46.8万円となります。
この年間収入で計算すると
計算式１-3【売却基準価額での計算】
46.8万円÷（312万円＋50万円）×１００＝12.92％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
ファミリータイプのマンションなので、家賃も高めに想定して収入を得られそうですが、マンションの戸数が今回は少ないため、月々に発生する管理費、修繕積立金が高いため収入を圧迫してしまっています。
ファミリータイプのマンションは１Rと比べ、高くなるのは致し方ないですが、高すぎるのは問題です。
年数と共に修繕積立金がアップしていくのは理解できるのですが、管理費がアップしていることが少し疑問です。
通常の管理でよく見かける、日勤管理（マンションの管理人室へ通勤でこられて業務をされる）ならまだしも、巡回管理で管理費がアップしてかつ、1万円以上というのは少し私の考えの中にはありません。
前回に続きファミリータイプのマンションを取り上げてみましたが、今回の競売物件は不動産投資向けではなさそうです。