女性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁本庁編③R2.8.4開札
さて、今回取り上げるのは神戸地裁本庁の競売物件です。
１K単身向けマンションです。
神戸地裁本庁
入札期間は７月２２日～７月２９日
開札期日は８月４日です。
事件番号 令和02年(ケ)第18号
売却基準価額 2,570,000円
買受申出保証額 520,000円
買受可能価額 2,056,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：神戸市東灘区御影塚町二丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：３階部分 １６．８２m2
間取り：１Ｋ
バルコニー：東向き
バルコニー面積：あり
管理費等：10,240円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：平成2年3月
階：３階
総戸数：31
今回取り上げる物件はこちらの物件です。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
【A】が占有している。同人の賃借権の存否（占有権限存否、占有権限の種別）は不明であるが、代金納付日から6か月間明け渡しが猶予される賃借権が存在するものとして売却基準価額が定められている。
・その他買受けの参考となる事項
【物件番号１】
管理費等の滞納有り。
※いわゆる6か月猶予付き扱いの物件です。
■現況調査報告書より
・占有者が使用しています。
・滞納があります。約4万円【令和2年３月調査時点】
・平成25年3月頃から占有しているようです。
・契約されている賃料等の内容が不明です。
・建物内には、本件占有者宛の大阪ガスの使用料のお知らせが存在した。
・目視上、特に不具合は見受けられず、経年程度の劣化が認められる。但し、室内は、物が散乱している状態である。
※執行官の意見より
本件占有者からは２回、調査日変更の申出があり、申出に従って変更したが、結局、約束した調査日に玄関での応答がなく、解錠の上調査することになった。電話で本件占有者の居住は確認できたが、同人に対して契約関係を明らかにすべく、同封した返信用封筒で回答書と共に契約書を送付するよう再三伝え、再度照会書を投函したが、結局回答はなかった。また、本件債務者兼所有者に対して照会書を送付したが、返答はなかった。したがって、占有権限は不明と言わざるを得ない。
※関係人の陳述等より
・本件占有者より
１．本件建物には、私が住んでいます。
２．平日は仕事の関係で在宅ができない。土日でお願いします。
その後、都合が悪くなったようで日程を変更した経緯が書かれています。
□室内写真等より
・洋室1部屋の１Kタイプです。
・浴室、洗面が同室でトイレは別のセパレートタイプです。
・洗濯機置き場は室内にあります。
・ミニキッチンが付いています。コントはガスコンロ。
・小さな収納があります。
・室内には生活雑貨があふれている様子が窺えます。
・見ようによっては、生活感が感じられません。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約5分程度の場所のようです。道路距離約330m。
・経済的残存耐用年数は約20年となっています。
・エレベーターはありません。
・マンション全体の修繕積立金は約450万円。
・保守管理の状態：普通。
・各階階段室周り床にはクラックが多く見受けられたようです。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で382万円となっています。
・評価人算定の賃料と共益費込み額は約4.4万円／月。年間だと52.8万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が257万円です。
家賃収入が4.4万円で計算します。年間で52.8万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
52.8万円÷257円×１００＝20.54％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約382万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
52.8万円÷382万円×１００＝13.82％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
52.8万円÷305万円×１００＝17.31％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
利回りが１５％とすると
52.8万÷15%＝352万円となりました。
入札時のワンポイント
３点セットの内容を見ていくと、なんとなくですが、全容はわかりますよね。
賃借人とは連絡が取れているものの、内覧立ち合いができていない。
それにより契約書がないため賃料などの取り決めが不明となっています。
ただ、電話で確認が取れているけども実態として、本当に契約者本人が部屋に住んでいるのか？
その点が凄く気になりました。
お部屋の室内の写真を見ると住んでおられるようにも見えますが、住んでいるというよりも利用しているように見えます。
落札できた後は、そのまま住み続けてもらうのか？それとも退去頂くのか？
まずはご本人との面談をしてから決める方が良いかもしれませんね。
物件はエレベーターがありませんが、３階部分なので特に問題ないでしょうし、１Rではなく、１Kタイプなので借りても見つかりやすいと思われます。
良さそうな物件ですが、少し警戒心も持って取り組んで頂ければと思いました。
女性投資家さんには少しハードルが高いかな？