女性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁本庁編②R2.8.4開札
さて、今回取り上げるのは神戸地裁本庁の競売物件です。
１R単身向けマンションです。
神戸地裁本庁
入札期間は７月２２日～７月２９日
開札期日は８月４日です。
事件番号 令和01年(ケ)第220号
売却基準価額 2,300,000円
買受申出保証額 460,000円
買受可能価額 1,840,000円
種別；区分所有建物
物件番号：1
所在地：神戸市東灘区青木二丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：３階部分 １６．７２m2
間取り：ワンルーム
バルコニー：西向き
バルコニー面積：あり
管理費等：9,500円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：平成1年6月
階：３階
総戸数：21
今回取り上げる物件はこちらの物件です。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
転借人【A】が占有している。現賃借人【法人A】の賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6か月間明け渡しが猶予される。
・その他買受けの参考となる事項
【物件番号１】
管理費等の滞納有り。
※いわゆる6か月猶予付きの物件です。
■現況調査報告書より
・占有者が使用しています。
・滞納があります。約4万円【令和2年2月調査時点】
・所有者と賃借人（転貸人）との契約内容
①サブリース会社として契約されている。
②平成28年11月から契約スタート
③賃料30,000円
④管理費9,500円
・賃借人（転貸人）と占有者（転借人）との契約内容
①平成30年2月から契約スタート
②賃料34,500円
③共益費6,500円
・雨漏りや水漏れなど特段の損傷不具合箇所は見受けられず、経年によると思われる劣化が見受けられた。
・債務者兼所有者に対し、照会書を送付したが、期限までに回答はなかった。
※関係人の陳述等より
・賃借人（転貸人）法人A担当者より
１．所有者との間でサブリース契約を締結している。居住者である【A】と賃貸借契約を締結している。
・占有者（転借人）A
１．私が居住している。その他の者は居住していない。
２．転貸人と契約を締結している。
３．建物には雨漏りや水漏れなどの損傷箇所、ライフラインの設備等の不具合箇所はない。
□室内写真等より
・洋室1部屋の１Rタイプです。
・浴室、トイレ、洗面が同室になっているユニットタイプです。
・洗濯機は室内にあります。
・ミニキッチンが付いています。コントはガスコンロ。
・物入があります。
・角部屋になっています。
・室内は荷物の量も少なそうです。
・室内は丁寧にご使用されている様子が窺えます。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約6分程度の場所のようです。道路距離約420m。
・経済的残存耐用年数は約15年となっています。
・エレベーターはありません。
・マンション全体の修繕積立金は約910万円。
・保守管理の状態：普通。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で343万円となっています。
・賃料と共益費込みで約3.95万円／月。年間だと47.4万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が230万円です。
家賃収入が3.95万円で計算します。年間で47.4万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
47.4万円÷230万円×１００＝20.60％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約343万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
47.4万円÷343万円×１００＝13.81％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
47.4万円÷274万円×１００＝17.29％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
利回りが１５％とすると
47.4万÷15%＝316万円となりました。
入札時のワンポイント
今回は久々の6ヶ月猶予の物件ですね。
サブリース会社が入っている物件の競売流通が多いように感じます。
それを考えると、競売になってしまった所有者さんの存在はどのような方なのか？
勝手ながら色々と考えてしまいます。
サブリース会社が入っていることによるメリットは？
お部屋を借りて下さる方が退去されてしまっても、空室保障という形で家賃を支払ってもらえる点にあると思います。
この物件を購入する際にローンなどを利用せずに取得できていれば大きな問題はないと思うのですが、恐らくこの場合も逆ザヤ現象が起こっていたのか？そのように感じてしまいます。
逆ザヤ現象とは？
借入ているローンの月々の返済額と家賃収入のバランスにおいて、返済する資金の方が多いと言うことです。
一般的にはこのような形でローンを組まれる方は多いので、さほど目立ったことではありませんが、その返済する金額が問題だと思います。
ご購入の際は、より安心、安全な物件を選択されると思いますが、しっかりと返済計画に無理がない購入計画をご注意いただければと感じます。
今回は、6ヶ月猶予ですがサブリース会社が入っているので、新たに契約を巻きなおして現状の契約を進めて行けば問題ないですね。