女性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁本庁編①R2.8.4開札
さて、今回取り上げるのは神戸地裁本庁の競売物件です。
ファミリー向けのマンションです。
神戸地裁本庁
入札期間は７月２２日～７月２９日
開札期日は８月４日です。
事件番号 令和02年(ケ)第24号
売却基準価額 2,620,000円
買受申出保証額 530,000円
買受可能価額 2,096,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：神戸市北区泉台一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：７階部分 ６６．０１m2
間取り：３ＬＤＫ
バルコニー：向き
バルコニー面積：あり
管理費等：14,200円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成1年5月
階：７階
総戸数：141
今回取り上げる物件はこちらの物件です。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利として
【物件番号１の敷地権の目的である土地（符号１）】
地役権：
範囲：南側部分126.44㎡
要役地：神戸市北区泉台一丁目、神戸市北区甲栄台三丁目
設定日：平成１年６月
目的：水道管埋設
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受けの参考となる事項
【物件番号１】
管理費等の滞納有り。
■現況調査報告書より
・所有者が空家で占有している。
・滞納があるようです。滞納額は約３万円【令和２年３月調査時点】
・電気メーターは無計量を示していて、ドアノブも汚れていた。近隣の者に占有状況を確認したところ「昨年引越した後は誰も住んでいない」とのこと。
・建物内部には若干の不要物と思われる動産類が残されているだけで、第三者の占有を示すものは存在していなかった。
・室内にはカビが発生していた。
□室内写真等より
・３LDK、洋室２部屋、和室１部屋の構成です。
・バルコニーは２面採光。東側と西側にあります。
・角部屋のようです。
・設備は分譲時の設備のままのようです。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約9分程度の場所のようです。道路距離約700m。
・経済的残存耐用年数は約10年となっています。
・エレベーターあり。
・マンション全体の修繕積立金は約5890万円。
・室内の床が一部カーペットがあるようです。
・保守管理の状態：やや劣る。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で3,900,000円となっています。
・評価人の算定では賃料と共益費込みで約6.3万円／月。年間だと75.6万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が390万円です。
家賃収入が6.3万円で計算します。年間で75.6万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
75.6万円÷262万円×１００＝28.85％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約390万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
75.6万円÷390万円×１００＝19.38％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
75.6万円÷312万円×１００＝24.23％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
再販価格を見ていると600万～880万このあたりになりそうです。
この金額を見ていると利回りを抑えると落札も狙えそうな感じがします。
利回りが１５％とすると
75.6万÷15%＝504万円となりました。
入札時のワンポイント
買取再販事業者が落札する場合の入札を予測してみます。
再販価格が680万円とすると、改装費や取得費を踏まえて考えますと、
350~400万円あたりになりそうです。
880万円で考えると、改装内容も増えると考えるとやはり同じような価格になりそうです。
収益目線で考えても少なからず改装費が必要となりますので、改装費を100万円と想定した場合で、利回り１５％と考えると
400万円が目安になりそうです。
というわけで今回は入札予測額は400万円とします。
神戸市の地域性はよくわかっていませんが、過去の入札物件などから神戸市北区では販売事例の価格を見ても1000万円を下回る物件がでているようです。
需要と供給のバランスを考えると需要の数が少ないのかなと感じるところもあります。
賃貸で考えても徒歩10分圏内でありますので借り手は見つかりそうですよね。
また、角部屋であるので他のお部屋とも比較対象になるかと思います。
問題は室内の改装をどの程度までで抑えるのか？
改装費用をかければよくなるのはわかりますが、回収するまでに時間を要する改装をするのは投資目線ではよくないですよね。
使えるところは上手く残して、室内の工夫で差別化を図るうえではおもしろそうな物件だと思います。
空室リスクも考慮した上で、ご自身が納得できる利回り額を考えて金額を決めて頂ければと感じました。
上手くいけば400万円以下でも落札できそうなそんな印象も受けました。