女性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁尼崎支部編①R2.8.6開札
さて、今回取り上げるのは神戸地裁の尼崎支部の競売物件です。
神戸地裁本庁の開示から約2か月遅れで再開された形です。
尼崎支部は阪神間の地域がメインとなるため、競合必至のエリアです。
では今回の競売物件はどのような物件が出てきているのか？
事件番号 令和01年(ケ)第106号 売却基準価額 1,460,000円 買受申出保証額 300,000円 買受可能価額 1,168,000円 種別：区分所有建物 物件番号：1 所在地：尼崎市若王寺三丁目 種類（登記）：居宅 構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建 専有面積（登記）：１階部分 １６．４０m2 間取り：ワンルーム バルコニー：東向き バルコニー面積：あり 管理費等：9,500円 敷地利用権：所有権 占有者：あり 築年月 平成2年2月 階：１階 総戸数：45
今回取り上げる物件はこちらの物件です。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利として
【物件番号１】
賃借権：
範囲：全部
賃借人（転々借人）：Ａ
期限：定め無し
賃料：月額４６，５００円（共益費４，０００円含む）
賃料前払い：なし
敷金・保証金：なし
特約：契約後２年毎に家賃・共益費の１ヶ月分プラス消費税の更新料が必要である。
※上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
現賃借人【法人Ａ】の賃借権は、正常なものと認められない。
・その他買受の参考となる事項より
※管理費等の滞納があります。
■現況調査報告書より
・占有者が住んでいます。（お部屋を借りている方が住んでいます）
・滞納があります。【令和元年１１月現在】約５万円
・平成２８年１０月から占有者は入居されています。
・占有者及び占有権原に記載されている内容をまとめると
１．所有者←→賃借人【法人Ａ】（転貸人）間の契約内容
◎契約：平成２９年１１月～
◎賃料等：３８，０００円
２．賃借人【法人Ａ】（転貸人）←→転借人【法人Ｂ】（転々貸人）
◎契約：平成２８年１０月～
◎賃料等：３８，５００円（共益費９，０００円含む）
３．転々貸人【法人Ｂ】←→転々借人（占有者）
◎契約：平成２８年１０月～
◎賃料等：４６，５００円（共益費４，０００円含む）
◎契約後２年毎に家賃・共益費の１ヶ月分＋消費税の更新料が必要。
★関係人の陳述等より
・占有者より
１．【法人Ｂ】の指図で入居している。
２．生活騒音がかなりある。相談する窓口がないので困っている。
・転々貸人【法人Ｂ】担当者より
１．当社が現在の入居者に当社の住宅支援サービス事業で賃貸している物件です。
２．執行官の指摘によって転貸人【法人Ａ】との間の賃貸借契約書に手引退禁止の条項があることを確認しましたが、転貸人には転々貸についての説明をして了解を求めますので問題ないと考えます。
□室内写真等より
・洋室１部屋
・浴室、トイレ、洗面が同室のユニットバス
・収納あり
・バルコニーあり
・洗濯機置き場は恐らく外置き
・ミニキッチンあり
※プライバシーの配慮により室内写真は掲載されていません。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約１7分程度の場所のようです。道路距離約1300m。
・経済的残存耐用年数は約10年となっています。
・エレベーターはありません。
・駐車場があるようです。
・マンション全体の修繕積立金は約２６００万円。
・大規模修繕工事の予定の記載はありませんでした。
外観写真を見る限りは特に傷み損傷があるようには見受けられませんでした。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で2,250,000円となっています。
・賃料と共益費込みで4.65万円／月。年間だと55.44万円となります。
しかしながら、所有者と賃借人との間では3.8万円／月となっていますので、そちらで計算すると年間45.6万円となります。
謄本をみないと時系列がわかりませんが、ここでは、賃借人との間の契約に則った賃料で計算してみます。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が146万円です。
家賃収入が3.8万円で計算します。年間で45.6万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
45.6万円÷146万円×１００＝31.23％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約225万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
45.6万円÷225万円×１００＝20.26％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
45.6万円÷180万円×１００＝25.33％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
一番低い表面利回りの計算でも２０％を超えています。
今回尼崎での入札はコロナ明け初めてのため、どうなるのか？
人気のエリアではあるものの、駅からは離れているので以後の空室リスクなども考えておく必要があるでしょう。
それを踏まえて入札予測を立てると
計算式３の180万円このあたりで様子を見ても良さそうな気がします。
入札時のワンポイント
物件明細書に記載さているコメントが気になりますよね。
今回出てきてる賃借人は、前回取り上げた大阪地裁本庁の物件にも登場しています。
以前の記事でも書きましたが、大阪、神戸、京都でも同様に記載されていて、
各裁判所の執行官も判断が難しいコメントを載せていました。
中には最先の賃借権を認めているケースがあれば、疑念は残るけど最先の賃借権が設定されているとした評価額を定めているケースなどもありました。
そして、今回の「現賃借人【法人Ａ】の賃借権は、正常なものと認められない。」は、初めてみるコメントでした。
正常と思えない理由は契約締結されている時系列に疑念が残るわけですね。
今回の物件はビギナーさんには少し重たい感じもします。
ただ、収益としてお金が入ってきてるからいいよ。って割り切られる方はよいですが、少しでも不安に感じられる方は見送りする方が賢明でしょう。