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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション奈良地裁本庁編⑥R3.3.26開札

更新日:2021年3月11日





大規模施設。最先の賃借権がプラスとなるのかマイナスとなるのか?

さて、今回取り上げるのは「遊技場」をチョイス!


奈良地裁本庁

土地が2件・戸建てが17件・マンションが4件で、合計23件の開示です。

前回の公示と比べて7件増えました。

入札物件の期間は、

入札期間は3月15日~3月22日

開札期日は3月26日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第66号

売却基準価額 70,230,000円

買受申出保証額 14,050,000円

買受可能価額 56,184,000円


種別 土地 売却外物件あり

物件番号 1

所在地 生駒市辻町

地目(登記) 雑種地

地目(現況) 雑種地一部宅地

土地面積(登記) 2899m2

用途地域

第一種住居地域

市街化調整区域

第一種低層住居専用地域

建ぺい率 60%・60%・50%

容積率 200%・200%・80%


種別 土地

物件番号 2

所在地 生駒市辻町

地目(登記) 雑種地

土地面積(登記) 4387m2

用途地域 第一種住居地域・市街化調整区域・第一種低層住居専用地域

建ぺい率 60%・60%・50%

容積率 200%・200%・80%

種別 土地

物件番号 3

所在地 生駒市辻町

地目(登記) 雑種地

地目(現況) 宅地

土地面積(登記) 351m2

用途地域 第一種住居地域・市街化調整区域・第一種低層住居専用地域

建ぺい率 60%・60%・50%

容積率 200%・200%・80%

種別 土地

物件番号 4

所在地 生駒市辻町

地目(登記) 雑種地

土地面積(登記) 645m2

用途地域 第一種住居地域・市街化調整区域・第一種低層住居専用地域

建ぺい率 60%・60%・50%

容積率 200%・200%・80%

種別 土地

物件番号 5

所在地 生駒市辻町

地目(登記) 雑種地

土地面積(登記) 834m2

用途地域 第一種住居地域・市街化調整区域・第一種低層住居専用地域

建ぺい率 60%・60%・50%

容積率 200%・200%・80%

種別 土地

物件番号 6

所在地 生駒市辻町

地目(登記) 雑種地

地目(現況) 宅地

土地面積(登記) 195m2

用途地域 第一種住居地域・市街化調整区域・第一種低層住居専用地域


建ぺい率 60%・60%・50%

容積率 200%・200%・80%


種別 建物

物件番号 7

所在地 生駒市辻町

種類(登記) 遊技場

構造(登記) 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建

床面積(登記)

1階  386.51m2

2階  300.19m2

間取り ゲームスペース、事務室、休憩室等

敷地利用権 所有権

占有者 債務者・所有者

築年月 平成9年4月

種別 建物

物件番号 8

所在地 生駒市辻町

種類(登記) 事務所

構造(登記) 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき2階建

構造(現況) 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき地下1階付2階建

床面積(登記)

1階  106.87m2

2階  122.72m2

床面積(現況)

1階    約183.51m2

2階     122.72m2

地下1階   約17.86m2

間取り 事務所、応接室、休憩室、更衣室等

敷地利用権 所有権

占有者 あり

築年月 平成14年4月


種別 建物

物件番号 9

所在地 生駒市辻町

種類(登記) スポーツセンター

構造(登記) 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付3階建

床面積(登記)   

1階  454.69m2

2階  471.94m2

3階   33.68m2

地下1階  454.69m2

間取り イベントホール、事務所、浴室、カラオケルーム、機械室等

敷地利用権 所有権

占有者 債務者・所有者

築年月 平成8年4月


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号4】

地役権

範囲:全部

要役地:生駒市東生駒一丁目〇番〇

※3点セットには詳細が記載されています。

設定日:平成12年12月

目的:地役権者は、電線路(電線の支持物を除く)を設置(張替、増強等を含む)する事、及びその保守運営のための土地立ち入り、通行、もしくは使用することができる。土地所有者は電線路の最下垂時における電線の高さから3.75mを控除した高さを超えた建築物、工作物の築造、爆発性並びに引火性を有する危険物を製造取り扱い及び貯蔵することができず又は上記以外に電線路に支障となる立竹木の生育、その他電線路に支障となる一切の行為ができない。


【物件番号8】

賃借権

範囲:別紙間取り図に専有部分(A)と記載した部分

賃借人:【法人A】

期限平成19年12月から5年間

賃料:月額5万円

賃料前払い:なし

敷金:なし

保証金:200万円

特約:土地・建物の一括契約であり、賃料、保証金の金額は店舗・事務所及び駐車場の賃料等も含む。

上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。


賃借権

範囲:別紙間取り図に専有部分(B)と記載した部分

賃借人:【法人B】

期限:平成20年3月から10年間

賃料:月額71万2963円(税込み)

賃料前払い:なし

敷金:なし

保証金:500万円

特約:土地・建物の一括契約であり、賃料、保証金等の金額はゴーカート場の賃料等も含む。

上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

別紙とっち建物一関係図に専有部分(A)と記載した部分につき、【法人A】が占有している。同人所有の売却対象外未登記建物(種類:店舗・事務所。構造:木・計量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平屋建て、床面積:約25.9㎡)が本件土地上に存在する。同人の賃借権は対抗要件を有していない。

その余を本件所有者が占有している。 【物件番号2~5】

別紙土地建物一関係図に「ゴーカート場」と記載した部分につき、【法人B】が占有している。同人の賃借権は対抗要件を有していない。

その余を本件所有者が占有している。


【物件番号6,7,9】 本件所有者が占有している。


【物件番号8】 第3項記載の賃貸借部分を除き、本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1~6】

隣地との境界が不明確である。


■現況調査報告書より

1.【物件番号7】建物所有者が本建物を遊技場(空家)として使用している。

2.【物件番号8】建物所有者が、その他の者が本建物を事務所と使用している。

3.【物件番号9】建物所有者が、本建物をスポーツセンター(空家)として使用している。

4.占有者及び占有権原【物件1関係】

①占有範囲一部(A)の部分

②占有者:【法人A】

③占有状況:敷地、駐車場

④占有権原:賃借権

⑤最初の契約:平成19年12月

⑥賃料等:毎月5万円(相殺)

⑦敷金等:保証金200万円

⑧その他:保証金の返還金150万円。土地、建物の一括契約であり、賃料、保証金等の金額は目的建物(物件8)の賃料等を含む。

⑨執行官の意見

関係人の陳述によれば、占有者は所有者に対して多額の債権を有しており、賃料債務相殺を行っているとのことであるが、債権の金額については双方で意見が異なる。

賃貸借の位置・範囲について、契約書上では明白でなかったので、関係人の主張に沿った。

5.占有者及び占有権原【物件2~5関係】

①占有範囲一部(ゴーカート場)の部分

②占有者:【法人B】

③占有状況:ゴーカート場

④占有権原:賃借権

⑤最初の契約:平成20年3月

⑥賃料等:毎月71万2,963円(税込み)

⑦敷金等:保証金500万円

⑧その他:別途、共益費、管理費として月額6,081円。保証金の返還金500万円。土地・建物の一括契約であり、賃料、保証金等の金額は隣接建物(物件8)の賃料等を含む。

⑨執行官の意見

上記の通り

6.接面道路側の看板に「〇〇〇〇」の表示が認められた。

7.目的物件は県道(阪奈道路)沿いにあるスポーツ・娯楽施設(カラオケルーム、フィットネスクラブ、レストラン、フットサル場、ゴーカート場、ゲームセンター等)であり、来客用駐車場を備える。

8.目的土地(物件1~6)は目的建物(物件7~9)の敷地利用の他、ゴーカート場、調整池(フットサル場としても使用)、来客用駐車場などとして使用されている。

9.目的土地(物件1)は主に目的建物(物件7)の敷地及び来客用駐車場として利用されているほか、一部を第三者が占有しており、目的外建物(店舗・事務所)の敷地及び駐車場として使用されていた。

10.目的土地(物件2の北東側部分、物件4,5)は主にゴーカート場として利用されており、目的土地(物件2の東側部分)上に倉庫(カート置場)が設置されていた(土地建物一関係図に記載)。この倉庫はコンテナをつなぎ合わせたものであり建物とは認めなかった。

11.目的建物(物件7)はゲームセンター(休止中であるがゲーム機器は残置)を備える遊技場、目的建物(物件8)はゴーカート及びフットサルの受付などを行う事務所、目的建物(物件9)はフィットネスクラブ、レストラン及びカラオケルーム等を備えるスポーツセンターである。

12.目的建物(物件8)の南側に調整池があり、その北西側から南西側にかけてコンクリート擁壁が設置されている。(土地建物位置関係図に記載)

この調整池はゴーカート場及びその周辺から雨水を溜めるために設置されたものと思われるが、フットサル場としても利用されている。

13.目的建物(物件9)の屋上にキュービクル、地下1階の機械室に受水槽及びろ過装置が設置されていた。

14.目的建物(物件7)

1階の風除室付近で雨漏りが認められた。立ち入り調査時にも雨が降った風除室及び周辺の床面が水浸しになっていた。

15.目的建物(物件8)

階段付近で雨漏り跡が散見されたほか、2階事務所・企画室の内壁に損傷(クロスのはがれ)が認められた。

16.目的建物(物件8)の南側にある調整池(フットサル場)及びコンクリート擁壁の一部は件外土地にはみ出した形で設置されている。はみ出した部分は件外土地の一部であると思われるが、境界が判然としないため正確な数値は不明である。

17.ゴーカート場の一部は件外土地にはみ出しているがその面積は不明である。

18.件外地との所有者3名である。(登記記録では平成28年3月相続による所有権移転)関係人の陳述等によれば、所有者会社の前代表者(現在の代表者の亡き父)と件外土地の前所有者(被相続人)が懇意であったことから、目的物件の開発に際して、前所有者から前代表者の息子(現在の代表者の兄)が無償で借り受け(使用借)さらに所有者会社が借りていた(転使用借)ということになる。

現在の所有者(共有者3名)との間における利用関係については不明であり、買受人は件外土地の所有者との間で協議を要する。

なお、登記記録によれば件外土地には売買予約を原因とする共有者全員持ち分移転請求権仮登記がなされている。



※関係人の陳述等より

・所有者会社代表者より

1.目的建物は一部を除き当社が運営している。

2.ゲームセンター等として営業をしていましたが、現在は休業中です。この建物の玄関付近(風除室及び周辺のフロア)に雨漏りがある。

3.目的建物(物件8)は当社と第三者が使用している。

4.目的建物(物件9)はフィットネスクラブ、レストラン及びカラオケルーム等として営業していましたが、現在は休業中です。この建物にも南側の外壁から雨水の浸入があります。

5.【法人A】との賃貸借契約はこの土地と建物(物件8)の一括契約です。月額賃料は5万円ですが、当社の債務が約250万円あるので相殺中です。この金額は相手方の主張するものと異なりますが、詳細は亡き父(前代表者)でないとわかりません。

6.調整池は雨水が溜まっていないときにフットサル場としても利用されており、当社が運営しております。

7.20年以上前のことですが、開発時には隣接土地の所有者に図面を示し説明をしたうえで同意書をいただき、開発許可を取得しているものと理解している。

8.隣接土地については、開発当時、その所有者から私の兄が無償で借り受け、さらに当社が無償で借りたものです。

9.目的土地(物件1)の来客用駐車場で5年ほど前に自動車内で練炭自殺事件がありまs多。

10.目的建物(物件8)はスポーツ施設の管理棟として建築されたものであり利用用途が制限されると思う。


・【法人A】代表者より

1.当社は目的土地の一部及び目的建物(物件8)の一部を所有者会社から借りている。

2.賃貸借契約書には借地の面積の個所に「別添図面」とあるのですが、その図面は作成してない。店舗・事務所は当社の所有(建築時期は失念)ですが、現在はコロナの関係もあって休業中です。

3.賃料は月額5万円。保証金200万円を差し入れている。

4.当社は所有者会社に2100万円の債権があり、賃料と相殺しています。目的建物(物件8)の外壁工事、エアコンなどの電気工事などは当社が行ったのですがこれらの代金が未払いになっているのです。


・【法人B】代表者より

1.当社はゴーカート場を運営している。目的建物(物件8)の一部と目的土地を賃借している。目的土地(物件3)のゴーカート側部分や来客用駐車場(物件1)の使用も認められている。

2.ゴーカート場には隣接土地が含まれているとのことですが、この部分が欠けるとゴーカート場としては成り立たず事業の継続は困難です。


・隣接土地の買戻予約権者(仮登記権者)より

1.開発当時の隣接土地、所有者はなくなり、遺産分割により3人の相続人の共有名義になっている。買戻予約権者2名(夫婦)はいずれも被相続人の親族しゃであり、共有者3名の縁者です。

2.目的物件が競売手続き中であることは承知しました。隣接土地が目的物件の利用に供されていることは初めて知ったことであり、今後、検討したいと思う。


※執行官の意見より

※今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.土地建物位置関係図、間取り図に詳細が記載されています。

2.施設内の写真などが掲載されています。

3.ゲーム機器などが見受けられます。


■評価書より

・最寄駅から約650m。徒歩約8分です。

・用途地域:第1種住居地域

・接面道路|南西側幅員約27.5m県道(42条1項1号道路)

・ライフライン|上水道あり。ガス配管、下水道なし

・特記事項

一部、市街化調整区域、第1種低層住居専用地域にも該当するようなので、事前に所轄課に要確認と記載がある。

・経済的耐用年数:約6年

・保守管理:やや劣る。

・経済的耐用年数:約11年

・保守管理:やや劣る。

・経済的耐用年数約:約15年

・保守管理:やや劣る。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約20200万円となっています。

・評価人の算定額はありませんので、現在得ている家賃総額で見ると約76万円/月です。年間だと912万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が7023万円です。

家賃収入が76万円で計算します。年間で912万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

912万円÷7023万円×100=12.98%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約20200万円

計算式2【基準額での計算】

912万円÷20200万円×100=4.51%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

912万円÷16160万円×100=5.64%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

今回、私が初めて取り上げた「遊技場」の物件です。

割と、大阪、奈良にお住まいの方であれば知っている物件やと思います。


私も何度も前の道を走ったりしているので知っていました。

友人も何度かゴーカート場へ行って乗っていたりとかなり身近な娯楽施設なので、気になり取り上げました。


住宅と違い、店舗、工場などと同じで、利用価値がわかる方は少数になられるため、専門業者及び同業者の入札が中心でしょう。


色々と権利関係が複雑なため、かなりの経験がある方でないと、手間がかかりそうだと敬遠される気もします。


果たして開札ではどうなるのか?


結果が楽しみですね。


 

本ブログのコンセプト

 

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