女性の不動産投資。競売入札シミュレーション奈良地裁本庁編⑥R3.3.26開札
更新日：2021年3月11日
大規模施設。最先の賃借権がプラスとなるのかマイナスとなるのか？
さて、今回取り上げるのは「遊技場」をチョイス！
奈良地裁本庁
土地が２件・戸建てが１７件・マンションが４件で、合計２３件の開示です。
前回の公示と比べて７件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は3月15日～3月22日
開札期日は3月26日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号 令和02年(ケ)第66号
売却基準価額 70,230,000円
買受申出保証額 14,050,000円
買受可能価額 56,184,000円
種別 土地 売却外物件あり
物件番号 1
所在地 生駒市辻町
地目（登記） 雑種地
地目（現況） 雑種地一部宅地
土地面積（登記） ２８９９m2
用途地域
第一種住居地域
市街化調整区域
第一種低層住居専用地域
建ぺい率 60%・60%・50%
容積率 200%・200%・80%
種別 土地
物件番号 2
所在地 生駒市辻町
地目（登記） 雑種地
土地面積（登記） ４３８７m2
用途地域 第一種住居地域・市街化調整区域・第一種低層住居専用地域
建ぺい率 60%・60%・50%
容積率 200%・200%・80%
種別 土地
物件番号 3
所在地 生駒市辻町
地目（登記） 雑種地
地目（現況） 宅地
土地面積（登記） ３５１m2
用途地域 第一種住居地域・市街化調整区域・第一種低層住居専用地域
建ぺい率 60%・60%・50%
容積率 200%・200%・80%
種別 土地
物件番号 4
所在地 生駒市辻町
地目（登記） 雑種地
土地面積（登記） ６４５m2
用途地域 第一種住居地域・市街化調整区域・第一種低層住居専用地域
建ぺい率 60%・60%・50%
容積率 200%・200%・80%
種別 土地
物件番号 5
所在地 生駒市辻町
地目（登記） 雑種地
土地面積（登記） ８３４m2
用途地域 第一種住居地域・市街化調整区域・第一種低層住居専用地域
建ぺい率 60%・60%・50%
容積率 200%・200%・80%
種別 土地
物件番号 6
所在地 生駒市辻町
地目（登記） 雑種地
地目（現況） 宅地
土地面積（登記） １９５m2
用途地域 第一種住居地域・市街化調整区域・第一種低層住居専用地域
建ぺい率 60%・60%・50%
容積率 200%・200%・80%
種別 建物
物件番号 7
所在地 生駒市辻町
種類（登記） 遊技場
構造（登記） 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺２階建
床面積（登記）
１階 ３８６．５１m2
２階 ３００．１９m2
間取り ゲームスペース、事務室、休憩室等
敷地利用権 所有権
占有者 債務者・所有者
築年月 平成9年4月
種別 建物
物件番号 8
所在地 生駒市辻町
種類（登記） 事務所
構造（登記） 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき２階建
構造（現況） 鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき地下１階付２階建
床面積（登記）
１階 １０６．８７m2
２階 １２２．７２m2
床面積（現況）
１階 約１８３．５１m2
２階 １２２．７２m2
地下１階 約１７．８６m2
間取り 事務所、応接室、休憩室、更衣室等
敷地利用権 所有権
占有者 あり
築年月 平成14年4月
種別 建物
物件番号 9
所在地 生駒市辻町
種類（登記） スポーツセンター
構造（登記） 鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付３階建
床面積（登記）
１階 ４５４．６９m2
２階 ４７１．９４m2
３階 ３３．６８m2
地下１階 ４５４．６９m2
間取り イベントホール、事務所、浴室、カラオケルーム、機械室等
敷地利用権 所有権
占有者 債務者・所有者
築年月 平成8年4月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号４】
地役権
範囲：全部
要役地：生駒市東生駒一丁目〇番〇
※３点セットには詳細が記載されています。
設定日：平成１２年１２月
目的：地役権者は、電線路（電線の支持物を除く）を設置（張替、増強等を含む）する事、及びその保守運営のための土地立ち入り、通行、もしくは使用することができる。土地所有者は電線路の最下垂時における電線の高さから３．７５ｍを控除した高さを超えた建築物、工作物の築造、爆発性並びに引火性を有する危険物を製造取り扱い及び貯蔵することができず又は上記以外に電線路に支障となる立竹木の生育、その他電線路に支障となる一切の行為ができない。
【物件番号８】
賃借権
範囲：別紙間取り図に専有部分（Ａ）と記載した部分
賃借人：【法人Ａ】
期限平成１９年１２月から５年間
賃料：月額５万円
賃料前払い：なし
敷金：なし
保証金：２００万円
特約：土地・建物の一括契約であり、賃料、保証金の金額は店舗・事務所及び駐車場の賃料等も含む。
上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。
賃借権
範囲：別紙間取り図に専有部分（Ｂ）と記載した部分
賃借人：【法人Ｂ】
期限：平成２０年３月から１０年間
賃料：月額７１万２９６３円（税込み）
賃料前払い：なし
敷金：なし
保証金：５００万円
特約：土地・建物の一括契約であり、賃料、保証金等の金額はゴーカート場の賃料等も含む。
上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
別紙とっち建物一関係図に専有部分（A)と記載した部分につき、【法人A】が占有している。同人所有の売却対象外未登記建物（種類：店舗・事務所。構造：木・計量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平屋建て、床面積：約２５．９㎡）が本件土地上に存在する。同人の賃借権は対抗要件を有していない。
その余を本件所有者が占有している。 【物件番号２～５】
別紙土地建物一関係図に「ゴーカート場」と記載した部分につき、【法人B】が占有している。同人の賃借権は対抗要件を有していない。
その余を本件所有者が占有している。
【物件番号６，７，９】 本件所有者が占有している。
【物件番号８】 第３項記載の賃貸借部分を除き、本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１～６】
隣地との境界が不明確である。
■現況調査報告書より
１．【物件番号７】建物所有者が本建物を遊技場（空家）として使用している。
２．【物件番号８】建物所有者が、その他の者が本建物を事務所と使用している。
３．【物件番号９】建物所有者が、本建物をスポーツセンター（空家）として使用している。
４．占有者及び占有権原【物件１関係】
①占有範囲一部（A)の部分
②占有者：【法人A】
③占有状況：敷地、駐車場
④占有権原：賃借権
⑤最初の契約：平成１９年１２月
⑥賃料等：毎月５万円（相殺）
⑦敷金等：保証金２００万円
⑧その他：保証金の返還金１５０万円。土地、建物の一括契約であり、賃料、保証金等の金額は目的建物（物件８）の賃料等を含む。
⑨執行官の意見
関係人の陳述によれば、占有者は所有者に対して多額の債権を有しており、賃料債務相殺を行っているとのことであるが、債権の金額については双方で意見が異なる。
賃貸借の位置・範囲について、契約書上では明白でなかったので、関係人の主張に沿った。
５．占有者及び占有権原【物件２～５関係】
①占有範囲一部（ゴーカート場)の部分
②占有者：【法人B】
③占有状況：ゴーカート場
④占有権原：賃借権
⑤最初の契約：平成２０年３月
⑥賃料等：毎月７１万２，９６３円（税込み）
⑦敷金等：保証金５００万円
⑧その他：別途、共益費、管理費として月額６，０８１円。保証金の返還金５００万円。土地・建物の一括契約であり、賃料、保証金等の金額は隣接建物（物件８）の賃料等を含む。
⑨執行官の意見
上記の通り
６．接面道路側の看板に「〇〇〇〇」の表示が認められた。
７．目的物件は県道（阪奈道路）沿いにあるスポーツ・娯楽施設（カラオケルーム、フィットネスクラブ、レストラン、フットサル場、ゴーカート場、ゲームセンター等）であり、来客用駐車場を備える。
８．目的土地（物件１～６）は目的建物（物件７～９）の敷地利用の他、ゴーカート場、調整池（フットサル場としても使用）、来客用駐車場などとして使用されている。
９．目的土地（物件１）は主に目的建物（物件７）の敷地及び来客用駐車場として利用されているほか、一部を第三者が占有しており、目的外建物（店舗・事務所）の敷地及び駐車場として使用されていた。
１０．目的土地（物件２の北東側部分、物件４，５）は主にゴーカート場として利用されており、目的土地（物件２の東側部分）上に倉庫（カート置場）が設置されていた（土地建物一関係図に記載）。この倉庫はコンテナをつなぎ合わせたものであり建物とは認めなかった。
１１．目的建物（物件７）はゲームセンター（休止中であるがゲーム機器は残置）を備える遊技場、目的建物（物件８）はゴーカート及びフットサルの受付などを行う事務所、目的建物（物件９）はフィットネスクラブ、レストラン及びカラオケルーム等を備えるスポーツセンターである。
１２．目的建物（物件８）の南側に調整池があり、その北西側から南西側にかけてコンクリート擁壁が設置されている。（土地建物位置関係図に記載）
この調整池はゴーカート場及びその周辺から雨水を溜めるために設置されたものと思われるが、フットサル場としても利用されている。
１３．目的建物（物件９）の屋上にキュービクル、地下１階の機械室に受水槽及びろ過装置が設置されていた。
１４．目的建物（物件７）
1階の風除室付近で雨漏りが認められた。立ち入り調査時にも雨が降った風除室及び周辺の床面が水浸しになっていた。
１５．目的建物（物件８）
階段付近で雨漏り跡が散見されたほか、2階事務所・企画室の内壁に損傷（クロスのはがれ）が認められた。
１６．目的建物（物件８）の南側にある調整池（フットサル場）及びコンクリート擁壁の一部は件外土地にはみ出した形で設置されている。はみ出した部分は件外土地の一部であると思われるが、境界が判然としないため正確な数値は不明である。
１７．ゴーカート場の一部は件外土地にはみ出しているがその面積は不明である。
１８．件外地との所有者3名である。（登記記録では平成28年3月相続による所有権移転）関係人の陳述等によれば、所有者会社の前代表者（現在の代表者の亡き父）と件外土地の前所有者（被相続人）が懇意であったことから、目的物件の開発に際して、前所有者から前代表者の息子（現在の代表者の兄）が無償で借り受け（使用借）さらに所有者会社が借りていた（転使用借）ということになる。
現在の所有者（共有者3名）との間における利用関係については不明であり、買受人は件外土地の所有者との間で協議を要する。
なお、登記記録によれば件外土地には売買予約を原因とする共有者全員持ち分移転請求権仮登記がなされている。
※関係人の陳述等より
・所有者会社代表者より
１．目的建物は一部を除き当社が運営している。
２．ゲームセンター等として営業をしていましたが、現在は休業中です。この建物の玄関付近（風除室及び周辺のフロア）に雨漏りがある。
３．目的建物（物件８）は当社と第三者が使用している。
４．目的建物（物件９）はフィットネスクラブ、レストラン及びカラオケルーム等として営業していましたが、現在は休業中です。この建物にも南側の外壁から雨水の浸入があります。
５．【法人A】との賃貸借契約はこの土地と建物（物件８）の一括契約です。月額賃料は5万円ですが、当社の債務が約250万円あるので相殺中です。この金額は相手方の主張するものと異なりますが、詳細は亡き父（前代表者）でないとわかりません。
６．調整池は雨水が溜まっていないときにフットサル場としても利用されており、当社が運営しております。
７．20年以上前のことですが、開発時には隣接土地の所有者に図面を示し説明をしたうえで同意書をいただき、開発許可を取得しているものと理解している。
８．隣接土地については、開発当時、その所有者から私の兄が無償で借り受け、さらに当社が無償で借りたものです。
９．目的土地（物件１）の来客用駐車場で5年ほど前に自動車内で練炭自殺事件がありまs多。
１０．目的建物（物件８）はスポーツ施設の管理棟として建築されたものであり利用用途が制限されると思う。
・【法人A】代表者より
１．当社は目的土地の一部及び目的建物（物件８）の一部を所有者会社から借りている。
２．賃貸借契約書には借地の面積の個所に「別添図面」とあるのですが、その図面は作成してない。店舗・事務所は当社の所有（建築時期は失念）ですが、現在はコロナの関係もあって休業中です。
３．賃料は月額5万円。保証金200万円を差し入れている。
４．当社は所有者会社に2100万円の債権があり、賃料と相殺しています。目的建物（物件８）の外壁工事、エアコンなどの電気工事などは当社が行ったのですがこれらの代金が未払いになっているのです。
・【法人Ｂ】代表者より
１．当社はゴーカート場を運営している。目的建物（物件８）の一部と目的土地を賃借している。目的土地（物件３）のゴーカート側部分や来客用駐車場（物件１）の使用も認められている。
２．ゴーカート場には隣接土地が含まれているとのことですが、この部分が欠けるとゴーカート場としては成り立たず事業の継続は困難です。
・隣接土地の買戻予約権者（仮登記権者）より
１．開発当時の隣接土地、所有者はなくなり、遺産分割により３人の相続人の共有名義になっている。買戻予約権者2名（夫婦）はいずれも被相続人の親族しゃであり、共有者3名の縁者です。
２．目的物件が競売手続き中であることは承知しました。隣接土地が目的物件の利用に供されていることは初めて知ったことであり、今後、検討したいと思う。
※執行官の意見より
※今回はコメントはありませんでした。
□室内写真等より
１．土地建物位置関係図、間取り図に詳細が記載されています。
２．施設内の写真などが掲載されています。
３．ゲーム機器などが見受けられます。
■評価書より
・最寄駅から約650ｍ。徒歩約８分です。
・用途地域：第1種住居地域
・接面道路｜南西側幅員約27.5m県道（42条1項1号道路）
・ライフライン｜上水道あり。ガス配管、下水道なし
・特記事項
一部、市街化調整区域、第1種低層住居専用地域にも該当するようなので、事前に所轄課に要確認と記載がある。
・経済的耐用年数：約6年
・保守管理：やや劣る。
・経済的耐用年数：約11年
・保守管理：やや劣る。
・経済的耐用年数約：約15年
・保守管理：やや劣る。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約20200万円となっています。
・評価人の算定額はありませんので、現在得ている家賃総額で見ると約７６万円／月です。年間だと９１２万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が7023万円です。
家賃収入が76万円で計算します。年間で912万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
912万円÷7023万円×１００＝12.98％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約20200万円
計算式２【基準額での計算】
912万円÷20200万円×１００＝4.51％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
912万円÷16160万円×１００＝5.64％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
今回、私が初めて取り上げた「遊技場」の物件です。
割と、大阪、奈良にお住まいの方であれば知っている物件やと思います。
私も何度も前の道を走ったりしているので知っていました。
友人も何度かゴーカート場へ行って乗っていたりとかなり身近な娯楽施設なので、気になり取り上げました。
住宅と違い、店舗、工場などと同じで、利用価値がわかる方は少数になられるため、専門業者及び同業者の入札が中心でしょう。
色々と権利関係が複雑なため、かなりの経験がある方でないと、手間がかかりそうだと敬遠される気もします。
果たして開札ではどうなるのか？
結果が楽しみですね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
男性と女性では、女性の方が様々なイベント（結婚、出産、一人での生活etc）で不安定に陥る可能性があります。
そんな女性の方の安心できる投資として「不動産投資をご紹介しています」
不動産投資はお金がないとできない？
高額なお金がかかる？
騙されてる？
信用できない？
わからない？
初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．女性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。
多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。