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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション奈良地裁本庁編④R3.3.26開札

更新日:2021年3月11日




閑静な場所にたたずむ大規模な平屋

さて、今回取り上げるのは「平屋戸建て」をチョイス!


奈良地裁本庁

土地が2件・戸建てが17件・マンションが4件で、合計23件の開示です。

前回の公示と比べて7件増えました。

入札物件の期間は、

入札期間は3月15日~3月22日

開札期日は3月26日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第14号

売却基準価額 3,250,000円

買受申出保証額 650,000円

買受可能価額 2,600,000円


種別 土地

物件番号 2

所在地 奈良市窪之庄町

地目(登記) 宅地 )

土地面積(登記) 122.31m2

用途地域 市街化調整区域

建ぺい率 60%

容積率 200%

持分

種別 土地

物件番号 4

所在地 奈良市窪之庄町

地目(登記) 畑

地目(現況) 雑種地

土地面積(登記) 46m2

用途地域 市街化調整区域

建ぺい率 60%

容積率 200%

種別 土地

物件番号 5

所在地 奈良市窪之庄町

地目(登記) 宅地

土地面積(登記) 1312.39m2

用途地域 市街化調整区域

建ぺい率 60%

容積率 200%

種別 建物

物件番号 6

所在地 奈良市窪之庄町

種類(登記) 居宅 )

構造(登記) 木造草葺平家建

構造(現況) 木造かわら・草葺平家建

床面積(登記) 148.29m2

床面積(現況) 約238.9m2

間取り DK,和室6,洋室3,物置等

敷地利用権 所有権

占有者 債務者・所有者

築年月 不詳

附属建物 符号 1

種類(登記) 井戸屋形

構造(登記) 木造瓦葺平家建

床面積(登記) 5.78m2 床面積(現況) 現存しない

符号 2

種類(登記) 物置

構造(登記) 木造瓦葺平家建

床面積(登記) 5.78m2 床面積(現況) 現存しない

符号 3

種類(登記) 物置

構造(登記) 木造瓦葺平家建

床面積(登記) 23.27m2 床面積(現況) 現存しない

符号 4

種類(登記) 物置

構造(登記) 木造瓦葺平家建

床面積(登記) 8.69m2 床面積(現況) 現存しない

符号 5

種類(登記) 物置

構造(登記) 木造瓦葺平家建

床面積(登記) 11.63m2 床面積(現況) 現存しない

符号 6

種類(登記) 居宅

構造(登記) 木造瓦葺平家建

床面積(登記) 5.78m2 床面積(現況) 現存しない

符号 7

種類(登記) 倉庫

構造(登記) 木造瓦葺平家建

床面積(登記) 23.27m2 床面積(現況) 現存しない

符号 8

種類(登記) 居宅

構造(登記) 木造瓦葺平家建

床面積(登記) 15.50m2 床面積(現況) 現存しない

符号 9

種類(登記) 浴室

構造(登記) 木造瓦葺平家建

床面積(登記) 20.33m2 床面積(現況) 現存しない

符号 10

種類(登記) 物置

構造(登記) 木造瓦葺平家建

床面積(登記) 87.23m2 床面積(現況) 現存しない

符号 11

種類(登記) 物置

構造(登記) 木造瓦葺平家建

床面積(登記) 15.50m2 床面積(現況) 現存しない

符号 12

種類(登記) 物置

構造(登記) 木造瓦葺平家建

床面積(登記) 67.83m2 床面積(現況) 現存しない

符号 13

種類(登記) 倉庫

構造(登記) 木造瓦葺平家建

床面積(登記) 101.78m2 床面積(現況) 現存しない

符号 14

種類(登記) 物置

構造(登記) 木造瓦葺平家建

床面積(登記) 16.52m2 床面積(現況) 現存しない

符号 1

種類(登記) 未登記 種類(現況) 物置

構造(登記) 未登記 構造(現況) 木造かわら葺平家建

床面積(登記) 未登記 床面積(現況) 約169.2m2

符号 2

種類(登記) 未登記 種類(現況) 居宅

構造(登記) 未登記 構造(現況) 木造かわら葺平家建

床面積(登記) 未登記 床面積(現況) 約50.4m2

符号 3

種類(登記) 未登記 種類(現況) 物置

構造(登記) 未登記 構造(現況) 木造かわら葺平家建

床面積(登記) 未登記 床面積(現況) 約22.8m2

符号 4

種類(登記) 未登記 種類(現況) 物置

構造(登記) 未登記 構造(現況) コンクリートブロック造陸屋根平家建

床面積(登記) 未登記 床面積(現況) 約24m2


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号2,4~6】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号6】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号4】

本件土地の現況は農地ではない旨の農業委員会の回答がある。

【物件番号5】

1.本件土地の一部は、売却対象外の土地(地番○○番、○○番)への通行のため利用されいている。

2.本件土地上に現存しない建物(家屋番号なし)の登記が存在する。


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居・物置(空家)として使用している。

2.接面道路は市道である。幅員概則約2~2.5m

3.接面道路は里道である。

4.目的土地間(物件2と物件5の間)に水路が介在するところ(土地建物位置関係図に記載)、南側の市道から目的土地(物件2)の進入路部分を下った先に水路があり、その上に橋が設置されていた(占有使用許可の詳細については評価書を参照されたい)

5.目的土地(物件2,4,5)は法務局に地積測量図の備え付けがなく、境界杭等も見当たらないので正確な位置・形状や境界は不明である。したがって、土地建物位置関係図は公図の記載等をもとに作成したものであり必ずしも正確ではない。

6.目的土地(物件4)は公簿上の地目は「畑」であるところ、現況は「雑種地」であった。

7.奈良市農業委員会の回答書によれば、「法務局において地目変更を行う等の然るべき措置を講ずる必要がある。」旨の記載がある。

8.目的土地(物件5)の中央付近に井戸が設置されていた。

9.目的建物の公簿上の構造は「木造草葺平屋建て」であるところ、屋根のかなりの部分に瓦が葺かれていたため「木造かわら・草ぶき平屋建て」とした。

10.主たる建物を概則したところ公簿面積より約90.61㎡多く、約238.9㎡であった。法務局に建物図面の備え付けがないため増築箇所は判然しなかった。

11.公簿上、附属建物は符号1~14まであるところ(所在は物件5の土地)、法務局に建物図面の備え付けがなく目的土地(物件5)上にそれと特定できる建物が認められないことから、附属建物(符号1~14)は現存しないものとした。

目的土地(物件5)上にある井戸屋形は四方の壁がなく建物とは認められない。

12.目的建物(家屋番号20番)以外に目的土地(物件5)を所在とする建物の登記(家屋番号なし)が存在する。登記簿謄本の記載によれば、大正8年11月11日に所有権保存(名義人は本件所有者の祖父と思われる。)の登記がされており、詳細は不明であるが、この建物は現存しないものと認められる。

13.目的建物(主建物)及び未登記附属建物(1)は老朽化が著しい。


※関係人の陳述等より

・所有者より

1.目的建物を空き家(動産類を残置)にしています。目的建物内で事件・事故はありません。

2.私は目的建物で生まれ育ちました。目的土地(物件2,5)上に現在ある建物が目的建物です。

3.主建物および未登記附属建物(1)及び(4)は私の幼少期にすでに存在しました。

4.未登記附属建物(2)及び(3)は亡き父が以前の建物を取り壊した跡地に新築したものです。

5.未登記附属建物(1)(2)(3)(4)はいずれも私の所有であり、主建物と一体利用してきました。



※執行官の意見より

※今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.間取り図より8部屋あるようです。

2.物置が3部屋あります。

3.建物内の写真は傷み損傷がわかる写真が掲載されています。

4.雨漏りによる損傷が気になります。

5.キッチンは比較的新しいように見受けられます。


■評価書より

・最寄駅から約1200m。徒歩約15分です。

・都市計画区分|市街化調整区域

・接面道路|北側幅員約2~2.5m市道(42条2項道路)

・ライフライン|

◆上水道:奈良市給排水課での聴聞では、「物件4土地北側市道下の本管から物件5土地へ引き込まれているようであるが、引込管の位置などの詳細は不明である。」との回答であった。買受希望者は上記所轄課などにおいて前記の詳細な内容等について、事前に確認し、了解しておくべき旨留意する必要がある。

◆ガス配管:なし

◆下水道:北川道路に本管あり

・経済的残存耐用年数|約0年

・建築計画概要書は不明。

・農地の取扱い等について、備考欄での解説があるので、一読ください。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約1291万円となっています。

・評価人の算定額では賃料設定がございません。今回は賃料設定は行いません。

 

落札後の活用シミュレーション

 

どのような利用方法があるのか?


昔ながらの旧宅であるので、旅館などとして利用することも考えられるのと、店舗などで利用される方法が考えられそうですね。


住居として住むには大きすぎますので、どのような利用をされるかで金額はブレそうな感覚があります。


実際のところ、取り上げてみましたが、内容が多く記載されているため、全部をすべて理解するのも大変かと思います。


 

入札時のワンポイント

 

1.市街化調整区域内

2.農地とのかかわり

3.ライフラインの確認

4.通行利用する道路の問題

5.利用用途


色々と考えられるテーマはありそうですね。

個人的に自分がこの物件を入札するならば!

ざっくりとしてテーマで何をするのか?

私の場合は、店舗などの利用は考えられないため、実際に住まわれる住居としての利用となります。そのため、残念ながら見送りする物件です。


それは置いておいて、考えると、自分がやりたいことだけを中心に金額を出して、入札をするだけです。

しっかりとした事業計画も必要になるかと思いますが、実際に落札してからでないとわからないことも多いので、全体の資金を考えたうえで、いくらであれば可能なのか?


それで入札しそうな物件でした。


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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