女性の不動産投資。競売入札シミュレーション奈良地裁本庁編⑤R3.3.26開札
2度目の公示！今回も不売の予感！
さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！
奈良地裁本庁
土地が２件・戸建てが１７件・マンションが４件で、合計２３件の開示です。
前回の公示と比べて７件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は3月15日～3月22日
開札期日は3月26日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
令和2年12月4日に不売となった物件です。
前回の売却基準価額等は
→売却基準価額635万円
→買受可能価額508万円
3割ダウンでの公示となりました。
事件番号 令和02年(ケ)第35号
売却基準価額 4,450,000円
買受申出保証額 890,000円
買受可能価額 3,560,000円
種別 土地
物件番号 1
所在地 桜井市朝倉台西七丁目１
地目（登記） 宅地
土地面積（登記） ２２３．７６m2
用途地域 第一種低層住居専用地域
建ぺい率 50%
容積率 80%
種別 建物
物件番号 2
所在地 桜井市朝倉台西七丁目
種類（登記） 居宅
構造（登記） 木造スレート葺２階建
床面積（登記）
１階 ５１．３４m2
２階 ３８．９２m2
床面積（現況）
１階 ５１．３４m2
２階 約４１．３２m2
間取り ４ＤＫ＋事務所
敷地利用権 所有権
占有者 あり
築年月 昭和52年5月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１，２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より 【物件番号２】
別紙間取図の1階事務所部分を、【法人A】が占有している。同社の占有権限は使用借権と認められる。
その他の部分を【A】及び【B】が占有している。【A】の賃借権は正常なものと認めれない。【B】の占有権原は使用借権と認められる。
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．2階建ての一戸建て
２．その他の者らが本建物を住居、事務所として使用している。
３．占有者及び占有権原
■1階事務所を除いた全部
①占有者【A】
②占有開始時期：平成19年10月
③賃料5万円
ただし、相殺。占有者が所有者に対して、平成19年10月、金900万円を貸渡した金員の分納返済金として
④敷金｜あり。10万円。
⑤執行官の意見｜
本賃貸借契約に関しては、書面による契約ではないこと。賃料の支払い方法が、貸金の返済金を充てるものであること、その他賃貸借契約の主要事項について、登記事項と所有者、占有者の回答事項に齟齬が存することなどから、契約の正常性について、疑義が存する。
■1階事務所
①占有者【法人A】
②占有開始時期：平成19年10月
③占有権原｜使用借
④執行官の意見｜
占有者会社代表者によれば、賃借は口頭による契約であり、書類の作成はしていないとのことである。
■1階事務所を除いた全部
①占有者【B】
②占有開始時期｜昭和55年3月
③占有権原｜使用借
④執行官の意見｜
占有者及び所有者からの回答書には、当該賃借に関する書類を作成した旨の記述はなかった。
４．目的土地南側にカーポートが存在する。
５．目的土地西側角部分に電気温水器の貯湯槽が存する。
６．1階台所の床が、歩くとたわむ箇所が存した。台所の水栓付近のタイルが剥離していた。
７．1階事務所の床に、擦過によると思われる損傷が存した。同事務所の玄関側入り口ドアに陥没上の損傷が存した。
※関係人の陳述等より
・占有者県占有者会社代表者より
１．私は所有者から、目的建物を賃借して、居住しておりますが、出張が多く、留守になりがちです。
賃料は、所有者に対して貸付金があり、その貸付金と相殺する形で毎月精算をしております。
金銭の貸し付けについては、書面の取り交わしがありますが、目的建物の賃貸借の契約については、口頭契約で、貸金と相殺をして賃料に充てるという約束をしました。当該契約は登記をしております。
２．また、所有者の子が目的建物に居住しています。
３．1階事務所の部屋は、【法人A】が事務機器を置いて、事務室として使用しています。私の賃借と同じ時期に事務所を置きました。目的建物の電気代も同社が支払っています。
４．同社の代表者は私となっています。
５．同社の本店所在地は鳥取県ですが、近畿地方にも取引先があって、目的建物を出張の場所としております。
６．同社が目的建物を使用することについては、所有者との間で、口頭で契約を行いました。賃料は定めておりません。賃借に関する書面は作成しておりません。
※執行官の意見より
※上記に個別で掲載しております。
□室内写真等より
１．外観の見た目は一般的な戸建てです。
２．室内写真を見ると事務室以外は通常の生活感が感じられるお部屋です。
３．事務室には複合機的なものやソファーが見受けられます。
４．生活家電もそろっています。
■評価書より
・最寄駅から約500ｍ。徒歩約7分です。
・接面道路｜南東側：有効幅員約６ｍ市道（42条1項1号）、北東側：有効幅員約６ｍ市道（42条1項1号）
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道あり。
・経済的残存耐用年数｜約0年
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約1058万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣相場で見ると約7万円／月です。年間だと84万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が445万円です。
家賃収入が7万円で計算します。年間で84万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
84万円÷445万円×１００＝18.87％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約1058万円
計算式２【基準額での計算】
84万円÷1058万円×１００＝7.93％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
84万円÷846万円×１００＝9.92％（表面利回り）となりました。
前回の売却基準価額が
売却基準価額635万円
買受可能価額508万円
こちらで落札されなかったので、これ以上での入札はないでしょう。
入札時のワンポイント
前回、令和2年12月4日開札結果振り返りでも取り上げましたが、賃貸借について、登記をされている点を見ると、賃借人は不動産に精通していることがわかります。
そのため、前回は警戒する点もあり不売になったと私は分析をしています。
今回は買受可能価額も356万円となりましたが、まだ見送りになりそうな予感がします。
前回の開札結果のブログ記事はこちらから
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