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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション奈良地裁本庁編③R3.3.26開札




希少なマンションも需要見込みが課題

さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス!


奈良地裁本庁

土地が2件・戸建てが17件・マンションが4件で、合計23件の開示です。

前回の公示と比べて7件増えました。

入札物件の期間は、

入札期間は3月15日~3月22日

開札期日は3月26日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第12号

売却基準価額 1,890,000円

買受申出保証額 380,000円

買受可能価額 1,512,000円


種別 区分所有建物

物件番号 1

所在地 生駒市南田原町

種類(登記) 居宅

構造(登記) 鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記) 3階部分 61.56m2

間取り 3LDK

バルコニー面積 約13.2m2

管理費等 22,410円

敷地利用権 所有権

占有者 あり

築年月 平成7年2月

階 3階

総戸数 28

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

【A】が占有している。同人の占有権限は使用借権と認められる。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納あり。


■現況調査報告書より

1.その他の者が本建物を住居として使用している。

2.管理費等|管理費12,860円。修繕積立金9,550円。合計22,410円

3.滞納等|あり約122万円【令和2年4月調査時点】

4.占有者及び占有権原

①占有者【A】

②関係人【A】

③占有開始時期|平成27年5月

※所有者と占有者間の子が就職するまで

5.目的建物内は、LDKのカウンター部壁面に損傷が存した。

6.東側洋室内の壁面に、陥没上の損傷が存した。占有者によれば東側洋室入り口のドアの建付けが悪くなっており、ドアの閉まりがよくないとのころである。

7.遅延損害金として、調査時点で約52万円。


※関係人の陳述等より

・債務者兼所有者より【回答書】

1.占有者が目的建物に居住することにつき無償で居住することを承諾した。その際に明け渡しの条件を決めており、その条件を満たして明け渡す時期に来ているが、いまだ明け渡しをしない。


・占有者より

1.私は、目的建物に、家族とともに居住している。他人に使用させている部分はない。

2.債務者兼所有者との間で、目的建物に無償で居住することにつき、合意書を取り交わしている。

3.目的建物を明け渡すように要求されているが、事情により遅れており、退去の時期について協議をしたい旨、申し入れをしている。


※執行官の意見より

※今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.間取りは3LDK。南西角部屋に位置しています。

2.室内写真を見ると、水回り設備は分譲当時のものをそのまま使用されているように見受けられます。

3.室内には生活用品、生活家電があり、実生活があるように感じます。


■評価書より

・最寄駅から約1900m。徒歩約25分です。

・総戸数|28戸

・経済的残存耐用年数|約24年

・6階建て

・エレベーター、駐車場なし。

・マンション全体の修繕積立金|約2300万円

・大規模修繕工事|近い将来の大規模終戦計画等はなし。

・管理形態|管理人日勤(週3日)

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約523万円となっています。

・評価人の算定額では約5.5万円/月です。年間だと66万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が189万円です。

家賃収入が5.5万円で計算します。年間で66万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

66万円÷189万円×100=34.92%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約523万円

計算式2【基準額での計算】

66万円÷523万円×100=12.40%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

66万円÷418万円×100=15.78%(表面利回り)となりました。


今回は滞納が100万円超えているので、滞納額を含めて計算します。


計算式1【売却基準価額での計算】

66万円÷(189万円+122万円)×100=21.22%(表面利回り)となりました。

計算式2【基準額での計算】

66万円÷(523万円+122万円)×100=10.23%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

66万円÷(418万円+122万円)×100=12.22%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

今回は、賃貸も売買でも悩ましいですね。


再販価格を見てると、550万円あたりが手堅いラインのようです。


滞納額、改装費、経費などを含めて原価計算してみると、120万円が落札ラインです。


買受可能価額が151.2万円。これを見ると、収益目線なら金額が合いそうですが、管理費等で2万円を超えています。


手取りで考えると月3万円。


投資金額との対比で考えると、まぁギリギリ所有しててもいいかな?そのラインに感じます。


強気の入札は禁物ですね。


 

本ブログのコンセプト

 

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