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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション奈良地裁本庁編②R3.3.26開札




まったく数字が読めない大型案件

さて、今回取り上げるのは「複合施設」をチョイス!


奈良地裁本庁

土地が2件・戸建てが17件・マンションが4件で、合計23件の開示です。

前回の公示と比べて7件増えました。

入札物件の期間は、

入札期間は3月15日~3月22日

開札期日は3月26日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ケ)第57号(令和02年(ケ)第63号)

売却基準価額 26,540,000円

買受申出保証額 5,310,000円

買受可能価額 21,232,000円



種別 土地

物件番号 1

所在地 奈良市鹿野園町

地目(登記) 宅地

土地面積(登記) 826.47m2

用途地域 市街化調整区域

建ぺい率 60%

容積率 200%

種別 建物

物件番号 2

所在地 奈良市鹿野園町

種類(登記) 居宅・店舗

構造(登記) 鉄骨造スレート葺平家建

床面積(登記) 233.95m2

間取り 客席・ホール(ステージあり)、ミキシングルーム1室、DK、和室1室、洋室1室、風除室1室 敷地利用権 所有権

占有者 債務者・所有者

築年月 平成7年6月

種別 土地

物件番号 3

所在地 奈良市鹿野園町

地目(登記) 雑種地

地目(現況) 雑種地一部宅地

土地面積(登記) 921m2

用途地域 市街化調整区域

建ぺい率 60%

容積率 200%


種別 土地 持分売り

物件番号 4

所在地 奈良市鹿野園町

地目(登記) 公衆用道路

土地面積(登記) 399m2 )

用途地域 市街化調整区域

建ぺい率 60%

容積率 200%

持分 6分の3


種別 建物

物件番号 5

所在地 奈良市鹿野園町

種類(登記) 事務所

構造(登記) 軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建

床面積(登記) 54.07m2

間取り 事務所1室、給湯室1室・更衣室1室

敷地利用権 所有権

占有者 債務者・所有者

築年月 平成5年7月

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1~5】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2,5】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号4】

本件土地は共有持ち分についての売却であり、買受人は、当該物件を当然に使用就役できるとは限らない。


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居・店舗(空家)として使用している。

2.南側の隣接土地との間のブロック塀の位置が南側に数十センチ~約1m程度ずれているように思われたが、杭やポイントがなく境界の位置は判然としなかった。 3.目的土地の北西端に看板が設置されていた。

4.目的土地の南東端付近に排煙装置、南西部分にろ過装置が設置されていた。

5.内壁及び天井に損傷(シミ、クロスのはがれ等)が散見された。

6.洗面の内壁に損傷(クロスの汚れ)が認められた。

7.経年相応の損傷・汚れが認められた。

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1.建物所有者が本建物を事務所(空家)として使用している。

2.南側の隣接土地との間のブロック塀の位置が南側に数十センチ~約1m程度ずれているように思われたが、杭やポイントがなく境界の位置は判然としなかった。 3.目的土地の登記簿上の地目は「雑種地」であるところ、現況は「雑種地一部宅地」であった。(公租公課証明書では雑種地857㎡、宅地64㎡)

4.目的建物の敷地として、その他の部分は資材置き場などとして使用されていた。


※関係人の陳述等より

・近隣の居住者より

1.目的建物は新築後、当時の所有者がレストランを営んでいたが、まもなく閉店した。

2.その後、カラオケ店として営んでいたが、これも閉店して今は空き家の状態。

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・近隣の居住者より

1.所有者が【法人A】の屋号で建設業を営んでおり、事務所、資材置き場などとして使用されていたが、所有者は亡くなったと聞いている。

2.その後、その法人は廃業したと思います。


※執行官の意見より

※今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.間取りは中央に客席、ステージが広く占めています。

2.室内写真を見ると、本格的なステージ台もある広間のようです。

3.寝泊りできるお部屋と水回り設備があるようです。

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1.間取りを見る限り事務所として使用できるもの以外には見えません。

2.室内写真を見ると、営業活動をしていた様子が伺えます。事務所内並びに敷地に資材がまだ残っていました。


■評価書より

※令和2年ケ第57号事件に令和2年ケ第63号事件を併合したことにより、物件目録の物件番号「1」を「3」に、「2」を「4」に、「3」を「5」にそれぞれ読み替える。

【注意事項】

1.物件1.3.4は、農地(田)に土入れし造成された土地であり、土中の内容物についての詳細は不明である旨買受希望者はご注意願います。

2.物件2は建築計画概要書は存在。検査済証なし。概要書に記載された主要用途とは異なる利用がされていた可能性がある。

3.物件5は建築計画概要書が見つからなかった。

※買受後の建物利用、再建築などにおいて相当の制約を受ける可能性があるため、買受希望者は奈良市開発指導課、建築指導課などにおいて再度確認願います。

・最寄駅から約3300m。徒歩約42分です。最寄バス停より約8分。

・用途地域|市街化調整区域

・接面道路|北側幅員約6m市道。舗装あり。42条1項1号道路

西側幅員約5m私道、舗装なし。建築基準法上の道路でない

・ライフライン|上水道あり、ガス配管なし。北側市道に下水本管あり

・経済的残存耐用年数|約4年と0年

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約6440万円となっています。

・評価人の算定額はありません。土地の坪500円で計算すると26万円。年間312万円。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が2654万円です。

家賃収入が4.5万円で計算します。年間で54万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

312万円÷2654万円×100=11.75%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約6440万円

計算式2【基準額での計算】

312万円÷6440万円×100=4.84%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

312万円÷5152万円×100=6.05%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

今回はかなり大型案件のため、正直なところ価格がわかりません。


以前より、京都でも取り上げましたが、どのようなニーズがあるのか?


専門性が高いため、入札参加される方も限定されるでしょう。


場所柄、サービス業の営業は厳しそうであるのに対し、市街化調整区域で、建築申請時と違う業態をされていたことで、建て替えの際は事前協議が必要なようですので、落札された方が思惑通り、利用できるのか?


利用できても、業態が絞り込まれるのであれば、価値は低いです。


想定賃料はかなり低めで見ているので、もう少しとれるかと思われますが、賃料はさておき、落札される金額で考えるならば、買受可能価額の2100万円ちょいくらいな気がします。


さぁ開札結果はいかに!

 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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