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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション奈良地裁本庁編①R3.3.26開札




駅近物件に外れなし!

さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス!


奈良地裁本庁

土地が2件・戸建てが17件・マンションが4件で、合計23件の開示です。

前回の公示と比べて7件増えました。

入札物件の期間は、

入札期間は3月15日~3月22日

開札期日は3月26日です。


 

さて、どのような物件か見ていきましょう。

 

事件番号 令和02年(ヌ)第13号

売却基準価額 2,760,000円

買受申出保証額 560,000円

買受可能価額 2,208,000円


種別 土地 持分売り

物件番号 1

所在地 奈良市三条本町

地目(登記) 宅地

土地面積(登記) 413.06m2

用途地域 商業地域

建ぺい率 80%

容積率 400%

持分 1818分の42

種別 区分所有建物

物件番号 2

所在地 奈良市三条本町

種類(登記) 居宅

構造(登記) 鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記) 8階部分   42.94m2

間取り 2DK、

バルコニー有(南向き、約7.2㎡、概測による)

バルコニー面積 約7.2m2

管理費等 18,600円

敷地利用権 所有権

占有者 債務者・所有者

築年月 昭和53年11月

階 8階

総戸数 32

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1,2】

なし

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号2】

管理費等の滞納あり。


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居として使用している。

2.管理費等|管理費9,600円。修繕積立金9,000円。合計18,600円

3.滞納等|あり約107万円【令和2年10月調査時点】

4.管理費等のほかに、組合運営補助費3.1万円。組合活動援助費3.1万円。自治会費1.7万円。水道料11.4万円。及び遅延損害金の滞納がある。 5.経年相応の損傷、汚れが認められた。 6.所有者からの応答はないが、郵便受けんの表示、関係人の陳述及び室内の状況等から所有者が住居として使用しているものと認めた。


※関係人の陳述等より

・近隣の居住者より 1.目的建物には所有者が居住している。


・管理会社担当者より

1.現在大規模修繕中です。


※執行官の意見より

※今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.間取りは2DK。長方形、正方形の形ではなく、少しいびつな形です。

2.室内の水回り設備は、キッチン、洗面台、浴室が写っていますが、写真を見る限り分譲当時のままに見受けられます。

3.生活用品も見受けられるので、お住まい中であろうと推測できます。


■評価書より

・最寄駅から約600m。徒歩約8分です。

・総戸数|32戸

・経済的残存耐用年数|約7年

・10階建て

・エレベーター、駐車場等なし。

・マンション全体の修繕積立金|約4300万円

・敷地は25m高度地区の指定があるが、一棟の建物に係る建築計画概要書には高さ26.5mと記載されている。また、同建築計画概要書に敷地面積として539.295㎡と記載されているが、その後、分泌されて現在の地積となっている。建物建て替えの際には管轄官庁との協議を要する。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約411万円となっています。

・評価人の算定額がないため、近隣相場では約6万円/月です。年間だと72万円となります。

 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が276万円です。

家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

72万円÷276万円×100=26.08%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約411万円

計算式2【基準額での計算】

72万円÷411万円×100=17.51%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

72万円÷328万円×100=21.95%(表面利回り)となりました。


今回は滞納が100万円を超えているためそれぞれに滞納金を加算して再計算します。


計算式1【売却基準価額での計算】

72万円÷(276万円+130万円)×100=17.73%(表面利回り)となりました。

計算式2【基準額での計算】

72万円÷(411万円+130万円)×100=13.30%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

72万円÷(328万円+130万円)×100=15.72%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

駅近の物件のため、入札本数はかなり多そうな予感がしますよね。


20件は超えて入るんではないだろうか?


そんな感じがします。


間取りを見ると、売買で販売するよりも賃貸でお貸しされるお部屋と感じます。


転売向きとなるとしても、オーナーチェンジとして売り出されそうですね。


表面利回り15%で考えると480万円(滞納130万円含む)。


入札額は350万円


さてさて、開札結果はどうなるのか?


 

本ブログのコンセプト

 

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