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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション奈良地裁本庁編④R2.8.7開札



さて、今回も取り上げるのは奈良地裁本庁の競売物件です。


今回も戸建ての不動産投資物件です。

さて、どんな物件なのか?見ていきましょう。


奈良地裁本庁

入札物件の期間は、

入札期間は7月27日~8月3日

開札期日は8月7日です。


 

事件番号 令和01年(ケ)第87号

売却基準価額 2,410,000円

買受申出保証額 490,000円

買受可能価額 1,928,000円


種別:土地

物件番号:1

所在地:生駒郡平群町椿台三丁目

地目(登記):宅地

土地面積(登記):167.91m2

用途地域:第一種低層住居専用地域

建ぺい率:40%

容積率:60%


種別:建物

物件番号:2

所在地:生駒郡平群町椿台三丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):木造瓦葺2階建

床面積(登記):

1階:66.58m2

2階:33.12m2

間取り:4LDK

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和50年3月


附属建物

符号

種類(登記):未登記

種類(現況):車庫

構造(登記):未登記

構造(現況):コンクリートブロック造陸屋根平家建

床面積(登記):未登記

床面積(現況):約14.2m2

※未登記と言うことで登記はされていません。


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

1.南東側隣地との境界が不明確である。


■現況調査報告書より

・建物所有者が本建物を住居・車庫として使用されているようです。

・接面道路は町道である。

・幅員は概測すると約5.4m(有効)であった。

・目的土地の南端付近で隣接家屋の外塀がはみ出している可能性が認められた。

・目的土地の南側部分に車庫が設置されていた。

・目的土地の北側部分に物置が設置されていた。建物の外壁を利用した簡易な造作であり、建物面積に含めなかった。

・外壁にクラックが認められた。

・屋根瓦に損傷が認められた。

・2階の洗面所で洗面台が外されていた。

・2階の床面でビー玉が転がった。建物の傾斜等の詳細は専門家による調査が必要。

・経年相応の損傷・汚れが認められた。


※関係人の陳述等より

・所有者より

1.私が居住している。

2.車庫は私の所有。私が車を置いて使用している。


□室内写真等より

・土地・建物位置関係図を見ると、家屋と車庫の位置が見られます。

・間取り図を見ると2階建て、4LDKです。1階にLDKと洋室、和室が各一部屋と水回り設備が見受けられます。トイレは1階と2階にあるようです。

・2階は和室と洋室が各一部屋となっています。

・車庫は掘り込み式になっているようなので、高さ制限を見ておかないといけませんね。

・室内には家財道具などが散見されました。

・屋根瓦の損傷の写真を見ると、何かしらの飛来物による損傷に見受けられます。やり替えを行わないと雨漏りが心配です。

・キッチン上部の雨漏り跡では天井のパネルがなくなっており、カビが発生しているように見受けられます。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約18分程度の場所のようです。道路距離1400m。

最寄のバス停から約350m。徒歩だと約5分程度です。

・経済的残存耐用年数は約0年となっています。

・ライフラインは上水道、ガス配管、下水道すべてありとなっています。

・接面道路の状況は、南西側で幅員5.4m町道に接面しています。(42条1項1号道路)

・保守管理の状態:やや劣る。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で446万円となっています。

・評価人に賃料目安がございませんため、近隣の相場から見ると低く見積もってみて、賃料が6万円/月と仮定します。年間だと72万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が241万円です。

家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

72万円÷241万円×100=29.87%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約446万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

72万円÷446万円×100=16.14%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

72万円÷356万円×100=20.22%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


今回は戸建てでもありますので、目安で使用する表面利回り15%での計算は行いません。


戸建てなのでやはり25%は欲しいので


72万円÷25%=288万円


前回と同じ入札予測額となりました。


前回と比べ修繕費がかかりそうなので、そちらの費用も計算に入れておく必要がありますね。


 

入札時のワンポイント

 

街並みの区画を見ると綺麗に区画が整理されている分譲地域のように見受けられます。


買取再販事業者も解体して新築の建売ができるようであれば、入札を十分に検討される物件だと思われます。


現在の販売の事例を見ると安いものでは500万円を下回っている物件もあるようなので、基準価額での入札もしくは、買受可能価額での入札このあたりでの入札ならありえるか?


いずれにせよ解体費がかかるため高めの入札はできません。


そうなると不動産投資の入札額の方が有利かもしれませんね。


 

本ブログのコンセプト

 

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