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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション奈良地裁本庁編③R2.8.7開札




さて、今回も取り上げるのは奈良地裁本庁の競売物件です。


今回は戸建ての不動産投資物件です。

さて、どんな物件なのか?見ていきましょう。


奈良地裁本庁

入札物件の期間は、

入札期間は7月27日~8月3日

開札期日は8月7日です。


 

事件番号 令和01年(ケ)第94号

売却基準価額 1,560,000円

買受申出保証額 320,000円

買受可能価額 1,248,000円


種別:土地 持分売り

物件番号:1

所在地:生駒市北新町

地目(登記):宅地

土地面積(登記):339.15m2

用途地域:第一種低層住居専用地域

建ぺい率:40%

容積率:60%

持分:4分の1


種別:建物

物件番号:2

所在地:生駒市北新町

種類(登記):居宅

構造(登記):木造スレート葺2階建

床面積(登記):

1階:33.39m2

2階:31.23m2

間取り:3LDK

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:平成3年1月


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

本件所有者が占有している。

・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

1.売却対象外の土地を通行のため利用している。

2.本件土地は共有持ち分についての売却であり、買受人は、当該物件を当然に使用収益できるとは限らない。


■現況調査報告書より

・占有者及び占有状況より

土地所有者(共有者ら)債務者兼所有者が本土地上に下記建物を所有し、占有している。

・建物所有者が本建物を住居(空家)として使用している。

・本件土地上に建物が4戸建っています。

・室内の状況は2階和室のベランダの屋根が欠損している。

※ベランダ雨よけの波板がなくなっているようです。

・目的建物の外壁に複数個所の亀裂が存するようです。コンクリート土台にも亀裂があるようです。

・目的建物にガスを供給するためのLPガスボンベ置場(工作物)が存するようです。

・東側接道の目的土地中央部付近に岩石が露出しているようです。このために当該部分については、人や自動車などが通行できる状態となっていないようです。

・本件物件1については、債務者の共有持ち分4分の1を目的とするものであるとのことです。


※関係人の陳述等より

・債務者兼所有者より

1.目的建物は、以前は私が居住していた。7年か8年前に他所に転居して以来、空家になっている。

2.目的土地は、目的建物の4連棟の居宅それぞれの所有者が、4分の1ずつの共有持ち分を持っている。

3.私が目的土地建物を購入した時に、仲介不動産屋から「土地は共有持ち分4分の1です」という説明を受けている。

4.目的建物は、4連棟の建物のうちの1棟、それぞれがつながった構造になっている。全体で1棟のような建物になっている。

5.目的土地の私以外の土地共有者との間で、目的土地上に目的建物を建てていることについて、賃借等の約束があるわけではない。


・近隣の住民(A)より

1.同所に居住。

2.債務者兼所有者のコメント5.と同様に約束があるわけではない。


・近隣の住民(B)も(A)と同様のコメントです。


□室内写真等より

・土地・建物位置関係図を見ると、本件物件は4連棟のうちの東側の端家になるようです。

・間取りを見ると、2階建てで、1階がLDKと水回り設備。2階に和室1部屋、洋室2部屋の3LDKの造りになっています。

・ベランダの波板が欠損している写真があります。

・室内の設備は近年入替が行われた形跡は無さそうです。浴室は除く。

・室内の荷物はほぼなく、ごみの類が残っているように見受けられます。

※ピアノらしきものが写りこんでいます。

・経年劣化による損傷等は見受けられますが、全体的に綺麗にご使用されている様子が写真では窺えます。

・道路関係やプロパンガス置場など、その他周辺の写真も多数あります。



■評価書より

・最寄駅より徒歩約11分程度の場所のようです。道路距離880m。

・経済的残存耐用年数は約0年となっています。

・ライフラインは上水道あり、ガス配管、下水道はなしになっています。

・南西側私道上にある岩盤は、近隣住民からの聴取によれば、物件2の建物新築時から存在していたようです。

・保守管理の状態:やや劣る。

・駐車スペースは見受けられませんが端家のため車が1台止められるスペースがあるようにも見られます。詳しくは現地で確認が必要です。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で370万円となっています。

・評価人に賃料目安がございませんため、近隣の相場から見ると見積もってみて、賃料が6万円/月と仮定します。年間だと72万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が156万円です。

家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

72万円÷156万円×100=46.15%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約370万円として計算します。

計算式2【基準額での計算】

72万円÷370万円×100=19.45%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

72万円÷296万円×100=24.32%(表面利回り)となりました。


上記の結果になりました。


今回は戸建てでもありますので、目安で使用する表面利回り15%での計算は行いません。


上記から見ると、個人的には25%あたりでも狙えるかもしれないので、


72万円÷25%=288万円


このあたりで入札するのがおもしろそうですね。


 

入札時のワンポイント

 

土地が持ち分売りのため、将来事を考えるとややこしくなる可能性もでてきます。

しかしながら、ご自身の持ち分に基づいて皆さんは使用収益されていらっしゃいますのでそれはそれとして感がるしかないかと思います。


建物の敷地が他の相続人や他人と持ち分を持っていると、少し避けた方が良いかも?


ってなりますが、今回のケースはそこまででもなさそうなので、個人的には入札にトライしてみたいと思える物件でした。


ただ、ビギナー向けではありませんので、落札の経験ある方もしくは、個人で解決できる方が入札してください。

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