女性の不動産投資。競売入札シミュレーション奈良地裁本庁編③R2.8.7開札
さて、今回も取り上げるのは奈良地裁本庁の競売物件です。
今回は戸建ての不動産投資物件です。
さて、どんな物件なのか？見ていきましょう。
奈良地裁本庁
入札物件の期間は、
入札期間は７月２７日～８月３日
開札期日は８月７日です。
事件番号 令和01年(ケ)第94号
売却基準価額 1,560,000円
買受申出保証額 320,000円
買受可能価額 1,248,000円
種別：土地 持分売り
物件番号：1
所在地：生駒市北新町
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：３３９．１５m2
用途地域：第一種低層住居専用地域
建ぺい率：40%
容積率：60%
持分：４分の１
種別：建物
物件番号：2
所在地：生駒市北新町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造スレート葺２階建
床面積（登記）：
１階：３３．３９m2
２階：３１．２３m2
間取り：３ＬＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成3年1月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
１．売却対象外の土地を通行のため利用している。
２．本件土地は共有持ち分についての売却であり、買受人は、当該物件を当然に使用収益できるとは限らない。
■現況調査報告書より
・占有者及び占有状況より
土地所有者（共有者ら）債務者兼所有者が本土地上に下記建物を所有し、占有している。
・建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
・本件土地上に建物が４戸建っています。
・室内の状況は２階和室のベランダの屋根が欠損している。
※ベランダ雨よけの波板がなくなっているようです。
・目的建物の外壁に複数個所の亀裂が存するようです。コンクリート土台にも亀裂があるようです。
・目的建物にガスを供給するためのLPガスボンベ置場（工作物）が存するようです。
・東側接道の目的土地中央部付近に岩石が露出しているようです。このために当該部分については、人や自動車などが通行できる状態となっていないようです。
・本件物件１については、債務者の共有持ち分４分の１を目的とするものであるとのことです。
※関係人の陳述等より
・債務者兼所有者より
１．目的建物は、以前は私が居住していた。７年か８年前に他所に転居して以来、空家になっている。
２．目的土地は、目的建物の４連棟の居宅それぞれの所有者が、４分の１ずつの共有持ち分を持っている。
３．私が目的土地建物を購入した時に、仲介不動産屋から「土地は共有持ち分４分の１です」という説明を受けている。
４．目的建物は、４連棟の建物のうちの１棟、それぞれがつながった構造になっている。全体で１棟のような建物になっている。
５．目的土地の私以外の土地共有者との間で、目的土地上に目的建物を建てていることについて、賃借等の約束があるわけではない。
・近隣の住民（A)より
１．同所に居住。
２．債務者兼所有者のコメント５．と同様に約束があるわけではない。
・近隣の住民（B)も（A)と同様のコメントです。
□室内写真等より
・土地・建物位置関係図を見ると、本件物件は４連棟のうちの東側の端家になるようです。
・間取りを見ると、２階建てで、１階がLDKと水回り設備。２階に和室１部屋、洋室２部屋の３LDKの造りになっています。
・ベランダの波板が欠損している写真があります。
・室内の設備は近年入替が行われた形跡は無さそうです。浴室は除く。
・室内の荷物はほぼなく、ごみの類が残っているように見受けられます。
※ピアノらしきものが写りこんでいます。
・経年劣化による損傷等は見受けられますが、全体的に綺麗にご使用されている様子が写真では窺えます。
・道路関係やプロパンガス置場など、その他周辺の写真も多数あります。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約11分程度の場所のようです。道路距離880m。
・経済的残存耐用年数は約0年となっています。
・ライフラインは上水道あり、ガス配管、下水道はなしになっています。
・南西側私道上にある岩盤は、近隣住民からの聴取によれば、物件２の建物新築時から存在していたようです。
・保守管理の状態：やや劣る。
・駐車スペースは見受けられませんが端家のため車が１台止められるスペースがあるようにも見られます。詳しくは現地で確認が必要です。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で370万円となっています。
・評価人に賃料目安がございませんため、近隣の相場から見ると見積もってみて、賃料が6万円／月と仮定します。年間だと72万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が156万円です。
家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
72万円÷156万円×１００＝46.15％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約370万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
72万円÷370万円×１００＝19.45％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
72万円÷296万円×１００＝24.32％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
今回は戸建てでもありますので、目安で使用する表面利回り１５％での計算は行いません。
上記から見ると、個人的には２５％あたりでも狙えるかもしれないので、
72万円÷25％＝288万円
このあたりで入札するのがおもしろそうですね。
入札時のワンポイント
土地が持ち分売りのため、将来事を考えるとややこしくなる可能性もでてきます。
しかしながら、ご自身の持ち分に基づいて皆さんは使用収益されていらっしゃいますのでそれはそれとして感がるしかないかと思います。
建物の敷地が他の相続人や他人と持ち分を持っていると、少し避けた方が良いかも？
ってなりますが、今回のケースはそこまででもなさそうなので、個人的には入札にトライしてみたいと思える物件でした。
ただ、ビギナー向けではありませんので、落札の経験ある方もしくは、個人で解決できる方が入札してください。