女性の不動産投資。競売入札シミュレーション奈良地裁本庁編①R2.8.7開札
さて、今回取り上げるのは奈良地裁本庁の競売物件です。
奈良地裁本庁は7月6日より開示されました。
１．土地１件
２．戸建て13件
３．マンション3件
合計17件が開示されています。
そんな奈良地裁本庁で取り上げる物件はファミリータイプのマンションです。
奈良地裁本庁
入札物件の期間は、
入札期間は７月２７日～８月３日
開札期日は８月７日です。
事件番号 令和01年(ケ)第86号
売却基準価額 3,680,000円
買受申出保証額 740,000円
買受可能価額 2,944,000円
種別：土地 持分売り
物件番号：1
所在地：生駒市辻町
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：１８１８．９２m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分：４９７０８６分の１３９８２
種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：生駒市辻町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：４階部分 ６６．５１m2
間取り：３ＬＤＫ・納戸、
バルコニー有：南向き、約６．２㎡、概測による）
バルコニー面積：約６．２m2
管理費等：13,640円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和54年7月
階：４階
今回取り上げる物件はこちらの物件です。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・本件共有者らが占有しているのと、管理費等の滞納があるようです。
それ以外は特に目立った記載はありません。
■現況調査報告書より
・建物所有者らが住居（空家）として使用しています。
・滞納は約25万円です。【令和２年２月調査時点】
・目的建物の占有者については、所有者（共有者ら）の占有関係資料の存在、近隣住民の陳述、実地に立ち入り調査した結果、他に占有の微表が確認できないこと、その他の資料から、所有者（共有者ら）が若干の動産類を残置したまま空家として占有しているものと認められる。
・目的と地上には対象物件の他に違う号棟が存在するようです。
・目的土地に、要役地地役権登記がなされている。と記載があります。
承役地：生駒市辻町・・・・（省略）
目的：ブロック塀（高さ１．５ｍ以内）、車庫（地上よりの高さ１．５ｍ以内、奥行き１３．５ｍ以内）並びに上記塀、車庫以上に要役地の日照に影響を及ぼさない工作物以外の工作物の設置並びに要役地の日照を阻害する竹木等の植栽その他要役地の日照確保の障害となる一切の項をしてはならない。
範囲：全部
現地を見ていないので、どのような場所になっているかわかりませんが、対象物件のために、規制がされているという解釈になろうかと思います。
・南西側渡室の壁面にクロスに「しわ」が存した。
・北側洋室の天井にシミが認められた。
・管理費等以外にも滞納があるようです。
役員代行費、水道料滞納とあるようです。
・共有者らへ照会文書を送付したが、共有者から回答がなかったようです。
※要役地についても記載がありますが、割愛します。
※関係人の陳述等より
・近隣の住民より
１．目的建物には、賃借人の方が居住しておりましたが、平成30年4月頃に、他所に転居しました。その後は空家のままです。
２．目的建物の所有者は、平成29年の末頃に亡くなったと聞いている。現在の所有者はしらない。
□室内写真等より
・３LDK＋納戸（洋室1部屋、和室2部屋の間取りです）
・室内の設備を見ると、浴槽は一度取り換えられたように窺えます。追い炊き機能もついているようです。
・浴槽以外の設備は分譲時の設備が付いているように感じます。
・室内は賃借人が退去されたと言うことで、荷物は残っていません。退去後にハウスクリーニングがなされたようにも窺えます。
・賃貸であれば、十分そのままで貸し出し募集ができそうです。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約7分程度の場所のようです。道路距離550m。
・経済的残存耐用年数は約4年となっています。
・エレベーターはありません。
・駐車場はないようです。
・管理会社は介在せず、自主管理となっています。
・マンション全体の修繕積立金は約4800万円となっています。
・保守管理の状態：普通。
・近い将来の大規模修繕計画はないみたいです。
・エレベーターなしの4階となっているので、ギリギリのラインですね。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で571万円となっています。
・評価人算定の賃料と共益費込み額がなかったので、近隣の事例から見ると敷地内に駐車場がないため、6万円／月と致します。年間だと72万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が368万円です。
家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
72万円÷368万円×１００＝19.56％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約571万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
72万円÷571万円×１００＝12.60％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
72万円÷456万円×１００＝15.78％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
滞納がありますが、改装費がほぼかからないと判断すると滞納は含まず計算しています。
利回りが１５％を想定すると、計算式３あたりの金額が上限なように感じます。
切りよく450万円あたりになるのでしょうか？
入札時のワンポイント
分譲マンションの賃貸として貸し出しするには良さそうです。
最寄り駅まで多少のアップダウンはあるとしても、徒歩圏内ですしね。
ただ、エレベーターなしの4階はギリギリ借りようか？購入しようか？悩まれるポイントになろうかと思います。
これが1階、2階であれば、女性の投資家の方であればご自身の老後の住まいとして考えられるのですが、4階は少し厳しいですね。
ファミリータイプの価格が500万円以下の物件は管理費等は少しかさみますが、将来的に使い勝手はよくなるので、１Rプラスαで狙って頂ても面白いかと思います。