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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション奈良地裁本庁編①R2.10.23開札




告知事項がつく競売物件。上級者向き。


さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス!


奈良地裁本庁


土地が5件・戸建てが16件・マンションが2件で、合計23件の開示です。

前回の公示よりも15件増えました。



入札物件の期間は、

入札期間は10月12日~10月19日

開札期日は10月23日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第17号

売却基準価額 1,880,000円

買受申出保証額 380,000円

買受可能価額 1,504,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:桜井市大字三輪

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):2階部分64.26m2

間取り:3LDK

バルコニー面積:不明

管理費等:18,030円

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:平成7年2月

階:2階

総戸数:42

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

本件所有者が占有している。。


・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納有


■現況調査報告書より

1.建物所有者(相続財産)が本建物を住居(空家)として使用している。

2.滞納金の額|約48万円【令和2年4月調査時点】

3.上記以外の滞納金あり|水道代、遅延損害金。合計約12万円【令和2年4月調査時点】

4.経年相応の損傷・汚れが認められた。


※関係人の陳述等より

【近隣の居住者】より

1.現在、目的建物は空家です。 2.目的建物のドアを開けると居住者が廊下で倒れていた。警察へ通報。


【担当地区警察署担当者】より

1.死因は急性の心臓疾患で、事件性は無いものと判断した。


※執行官の意見より

今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.間取りは3LDKです。カウンターキッチン。洋室二部屋。和室一部屋。

2.生活用品や家財道具など一式お部屋の中に残っていました。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約4分程度の場所のようです。道路距離290m。

・総戸数|42戸

・経済的残存耐用年数|約15年

・管理会社|有

・4階建て、エレベーターあり

・マンション全体の修繕積立金|約4100万円

・LDKの内壁の一部がリフォームされている。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約503万円となっています。

・評価人の算定額による想定賃料がなたいめ近隣相場を見て約50,000円/月です。年間だと60万円となります。

※家賃については、告知事項ありとした賃料設定でみています。



 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が188万円です。

家賃収入が5万円で計算します。年間で60万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

60万円÷188万円×100=31.91%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約503万円

計算式2【基準額での計算】

60万円÷503万円×100=11.92%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

60万円÷402万円×100=14.92%(表面利回り)となりました。


さらに滞納金額があるので、滞納金も含めて見ていきます。


計算式1【売却基準価額での計算】

60万円÷(188万円+60万円)×100=24.19%(表面利回り)となりました。

計算式2【基準額での計算】

60万円÷(503万円+60万円)×100=10.65%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

60万円÷(402万円+60万円)×100=12.98%(表面利回り)となりました。


上記のようになりました。


売買の取引事例では600万円前後のようなので、買取再販事業者が参入するとしても、高くても250万円あたりではないかと思われます。


 

入札時のワンポイント

 

今回の物件は、いわゆる告知事項が必要な物件となります。


告知事項については、売買、賃貸で考え方が違いますが、基本的にはありのままの事実を伝えることが我々不動産のお仕事に従事する者の考え方です。


そのため、貸しにくい、売りにくい。

それは、賃料を安くする、売買価格を安くする。

室内の改装を行うことで一新する。

などなど、各事業者によって努力されているところです。


ただし、個人で保有する場合では、安く買うことが目的であればよいですが、ファミリータイプマンションという特徴で賃料を高く狙われる方にはお勧めいたしません。


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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