女性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編②R4.4.11開札
店舗物件の競売物件です
さて、今回取り上げるのは「一戸建てをチョイス！
大阪地裁本庁
土地が３件・戸建てが１０件・マンションが１３件で、合計２６件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は３月３０日～４月５日
開札期日は４月１１日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和03年(ヌ)第198号
売却基準価額：1,820,000円
買受申出保証金：370,000円
買受可能価額：1,456,000円
1．区分所有建物
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：大阪市城東区東中浜九丁目
種類（登記）：店舗
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：１階部分 ３４．７５m2
間取り：店舗
敷地利用権：所有権
管理費等：16,830円
バルコニー面積：不明
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和49年9月
階：１階
総戸数：66
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を店舗（空家）として使用している。
２．滞納あり
■滞納額：約143万円【令和3年12月調査時点】
■管理費｜10,210円、修繕積立金｜6,620円
３．形状は、概ね間取り略図の通りであった。
４．内部の状況は、別紙の写真の通りであった。
５．経年相当によるものと思われる劣化、損耗が認められた。
※関係人の陳述等より
・所有者Aより
１．目的建物は空家です。目的建物は、どの部分も誰にも貸していません。目的建物内にある動産類は、亡Cが使っていたものと私の物です。
２．約10年前から誰も使用してませんので、目的建物の中は荒れています。
・マンション管理会社担当者より
１．管理費等の滞納状況に対する令和3年12月現在の遅延損害金は100万9427円。
２．滞納金については年14.6％の割合による遅延損害金を加算。
※執行官の意見より
今回は特にありません。
□室内写真等より
１．店舗のつくりです。
２．残置物があります。
３．調理場施設が残っています。
■評価書より
・最寄駅から約800ｍ。徒歩10分です。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜西側幅員約８ｍ市道（42条1項1号道路）
南側幅員約８m市道（42条1項1号道路）
北側幅員約６m私道（42条1項３号道路）
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・経済的残存耐用年数｜約３年
・設備等｜エレベーター、管理人室、駐輪場等
・管理組合｜あり
・管理会社｜あり
・マンション全体の修繕積立金｜約4600万円
・改修計画なし
・検査済み証あり
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約482万円となっています。
・評価人の算定額より算出６万円／月です。年間だと72万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が182万円です。
家賃収入が６万円で計算します。年間で72万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
72万円÷182万円×１００＝39.56％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約482万円
計算式２【基準額での計算】
72万円÷482万円×１００＝14.93％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
72万円÷385万円×１００＝18.70％（表面利回り）となりました。
■滞納金を加算して再度算出■
計算式１【売却基準価額での計算】
72万円÷（182万円＋243万（滞納金））×１００＝16.94％（表面利回り）となりました。
計算式２【基準額での計算】
72万円÷（482万円＋243万（滞納金））×１００＝9.93％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
72万円÷（385万円＋243万（滞納金））×１００＝11.52％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
店舗の競売物件は滞納金が高額なケースが非常に多いです。
今回も200万超えての滞納金となっています。
店舗のため、内装費はかけなくてもすみますが、残置物撤去をどこまでするのか？
飲食店をされておられたようなので、居ぬき物件として貸出することができれば、コストはかけずにすみそうです。
当初コストが高く感じますが、今後の大阪万博へ向けて色々とインフラ等が整備されることを考えるならば、先行投資物件として捉えても面白いかもしれませんね。
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本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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女性だからこその目線がこの不動産投資物件には有効に働きます。
多くの女性の皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。